下面是小编为大家推荐的公司股东全部权益价值评估报告，本文共18篇，欢迎大家分享。
篇1：公司股东全部权益价值评估报告
一、评估对象与评估范围
(一)评估对象与评估范围
1. 评估对象
根据评估目的，本次评估对象为赣州稀土矿业有限公司(以下简称―赣州稀土矿业‖)的股东全部权益。
2. 评估范围
根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为赣州稀土矿业于评估基准日全部资产及负债。评估基准日经审计后的总资产账面值为 292,513.31 万元，总负债为170,517.93 万元，净资产为 121,995.38 万元。
3. 委托评估的资产权属状况
中国资产评估协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中指出，委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。因此，对于本项目，评估师对委托方和被评估单位提供的.资料进行了必要的、独立的核实工作。委托方和被评估单位应对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
根据被评估单位提供的资料，截至评估基准日，评估范围内的房产、土地使用权、采矿权和车辆的产权证办理情况如下：
(1)房屋建筑物及土地使用权：房屋建筑物奥林神大厦属于房地合一入账，办理了房屋所有权及土地使用权证;龙南分公司和安远分公司的仓库以及寻乌的简易工棚所占用的土地为租赁土地，因此未办理房屋所有权证;无形资产——土地使用权共 2 宗，分别位于龙南县和寻乌县，地上正在建设分公司的仓储中心及办公楼;
(2)车辆：截止至评估基准日，车辆均已办理车辆行驶证，不存在产权纠纷;
(3)矿业权：根据江西省人民政府办公厅《关于印发赣州市稀土整治工作方案的通知》赣府厅字〔〕28 号及赣州市人民政府《关于印发赣州市废弃矿山环境治理实施意见的通知》(赣市府【2011】182 号)，赣州稀土矿业将原来的 84 宗采矿权整合为 43 宗，截止至评估基准日，江西省国土资源厅已出具对了赣州稀土矿业的 43 宗采矿权的《划定矿区范围批复》，整合后的采矿权许可证正在办理中;
篇2：公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告摘要
公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告摘要
一、评估目的：
本次评估为辽宁红阳能源投资股份有限公司拟重组涉及的沈阳焦煤股份有限公司股东全部权益提供价值参考依据。
二、评估对象和评估范围：
根据本次评估的经济行为和本次的评估目的，委托方确定评估对象是沈阳焦煤股份有限公司的股东全部权益即净资产，其中资产账面价值合计1,301,338.98 万元，负债账面价值合计 995,909.42 万元。本次评估中的账面价值依据审定后的账面值确定。
三、价值类型：
根据本次评估特定的目的`和评估时所依据的市场条件及被评估资产的使用状态，本次评估选择市场价值作为评估价值类型。
四、评估基准日：
年 09 月 30 日。
五、评估方法：
资产基础法(成本法)和市场法。
六、评估结论：
本次评估，我们分别采用市场法和资产基础法两种方法，通过不同途径对委估对象进行评估，资产基础法初步 评估结论为净资产评估价值 639,263.18万元，市场法初步评估结论为净资产评估价值为 605,525.77 万元，两者相差33,737.41 万元，差异率为 5.28%。资产基础法是从企业现时资产重臵的角度衡量企业价值，对资产基础法中的采矿权价值评估采用折现现金流量法。
对于以煤炭开采为主业的被评估企业来讲，资产基础法的结论既是从投资的角度来衡量企业的价值，也包括了从收益角度衡量企业的价值，并且受市场短期价格波动的影响不大,因此能够比较合理地反映被评估企业的股权价值。
篇3：股东全部权益价值评估项目资产评估报告
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔 201 6 〕 456 号
坤元资产评估有限公司
二〇一六年十月 十九 日
目 录
注册资产评估师声明 ............................................................................................... 1
资产评估报告 · 摘要 ............................................................................................... 2
资产评估报告 · 正文 ............................................................................................... 5
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ................................ .. 5
二、评估目的 ................................ ................................ 9
三、评估对象和评估范围 ................................ ...................... 9
四、价值类型及其定义 ................................ ....................... 11
五、评估基准日 ................................ ............................. 11
六、评估假设 ................................ ............................... 12
七、评估依据 ................................ ............................... 13
八、评估方法 ................................ ............................... 15
九、评估过程 ................................ ............................... 25
十、评估结论 ................................ ............................... 27
十一、特别事项说明 ................................ ......................... 28
十二、评估报告使用限制说明 ................................ ................. 30
资产评估报告 · 附件 ............................................................................................. 32
评估结果汇总表及明细表 ...................................................................................... 82
注册资产评估师声明
1 .就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2.注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3.评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4.评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5.注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验;除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家工作成果。
6.注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察。
7.注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8.遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任; 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9.注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
10.评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
浙江富春江环保热电股份有限公司拟收购股权
涉及的常州市新港热电有限公司
篇4：股东全部权益价值评估项目资产评估报告
资产评估报告
坤元评报〔〕 456 号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江富春江环保热电股份有限公司 (以下简称“ 富春环保公司 ” ) ，本次资产评估的被评估单位为常州市新港热电有限公司 (以下简称“新港热电公司 ” ) 。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
富春环保公司拟收购新港热电公司股权， 根据评估业务约定书的约定， 需要对新港热电公司 的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供新港热电公司股东全部权益价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
根据评估业务约定书的约定， 评估对象为涉及上述经济行为的新港热电公司 的股东全部权益。
评估范围为新港热电公司 的全部资产及相关负债， 包括流动资产、非流动资产及流动负债、非流动负债。按照新港热电公司提供的截至 2016 年 9 月 30 日业经审计的会计报表 (母公司报表口径) 反映， 资产、负债及股东权益的账面价值分别为564,771,665.79 元、380,539,787.85 元和 184,231,877.94 元。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 为 2016 年 9 月 30 日 。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。
七、评估结论
经综合分析， 本次评估最终采用收益法的评估结果， 新港热电公司股东全部权益的评估价值为 1,007,066,100.00 元(大写为人民币壹拾亿零柒佰零陆万陆仟壹佰元整)。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2016 年 9 月 30 日起至 9 月 29 日止。
九、对评估结论产生影响的特别事项
1. 截至评估基准日， 评估对象和相关资产的法律权属资料存在以下瑕疵情况：
(1) 列入本次评估范围的汽机房、主控楼、干煤棚、空压机房、宿舍、食堂浴室等 33 项房屋建筑物(合计账面原值 112,857,161.84 元，账面价值 80,928,630.06元)截至评估基准日尚未取得 《房屋所有权证》。新港热电公司出具了相关说明并提供了《建设工程规划许可证》等规划审批资料， 承诺上述资产属于新港热电公司所有。
(2) 列入评估范围的位于常州市新北区春江镇港区大道北、长江路以东的工业用地，土地面积为 3,810平方米，使用年限为 50 年，终止日期为 2063 年 11 月 27日。根据该宗地《国有用地使用证》附页显示，该证书的有效期按出让合同第十六条约定的竣工日期确定，在 2016 年 10 月 1 日之前有效，即该证书为临时土地证。
2. 本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。本次评估亦未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。
浙江富春江环保热电股份有限公司拟收购股权
涉及的常州市新港热电有限公司
篇5：股东全部权益价值评估项目资产评估报告
资产评估报告
坤元评报〔2016〕 456 号
浙江富春江环保热电股份有限公司 ：
坤元资产评估有限公司接受贵公司 的委托， 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购股权涉及的常州市新港热电有限公司股东全部权益在 2016 年 9 月 30 日 的市场价值进行了评估。 现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江富春江环保热电股份有限公司 ，被评估单位为常州市新港热电有限公司 。
(一) 委托方概况
1. 名称： 浙江富春江环保热电股份有限公司 ( 以下简称 “ 富春环保公司 ”)
2. 住所： 浙江省富阳市灵桥镇春永路188号
3. 法定代表人： 张杰
4. 注册资本： 柒亿玖仟陆佰叁拾伍万元整
5. 公司类型： 股份有限公司(上市)
6. 统一社会信用代码： 913300007572103686
7. 登记机关： 浙江省工商行政管理局
8. 经营范围： 发电电力业务(范围详见《中华人民共和国电力业务许可证》，有效期至2026年10月 31 日)， 精密冷轧薄板的生产。 蒸汽、热水生产，热电技术咨询，精密冷轧薄板的生产、销售(限分支机构经营)。
(二) 被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称： 常州市新港热电有限公司 (以下简称“新港热电公司 ” )
2. 住所： 常州市新北区春江镇圩塘江边化工区
3. 法定代表人： 张杰
4. 注册资本： 12,000万元整
5. 公司类型： 有限责任公司
6. 企业法人营业执照注册号： 320407000003057
7. 登记机关： 常州工商行政管理局高新区(新北)分局
8. 经营范围： 火力发电。蒸汽生产供应;灰渣、五金、交电、建筑材料、仪器仪表、公路运输设备及配件的销售。
二) 企业历史沿革
1 .公司成立时情况
新港热电公司成立于 年 10 月，初始注册资本 200 万元，成立时股东和出资情况如下：自然人胡士超出资 140 万元 ( 占注册资本的 70%) ，自然人梅文华出资58 万元 ( 占注册资本的 29%) ，自然人冯丽娟出资 2 万元 ( 占注册资本的 1%) 。
2.公司历次股权变更情况
年 3 月， 根据股权转让决议， 冯丽娟将其持有公司的出资额 2 万元转让给胡士超。 同月 ， 根据公司股东会决议，公司增加注册资本 300 万元人民币，其中由新股东镇江苏源华电电力有限责任公司认缴出资 255 万元，原股东胡士超认缴出资31.95 万元， 梅文华认缴出资 13.05 万元。
年 11 月，根据公司股东会决议， 梅文华将其持有公司的 14.21%股权转让给胡士超。
年 7 月，根据公司股东会决议，镇江新华电集团有限责任公司(原镇江苏源华电电力有限责任公司)将其持有公司的 51%股权，即出资额 255 万元转让给胡士超及胡九如。其中胡士超受让 49%的股权，合计出资额 490 万元，占注册资本的98%。胡九如受让 2%的股权，出资额 10 万元，占注册资本的 2%。同月，根据公司股东会决议，公司注册资本由 500 万元人民币增加到 5,000 万元人民币，增加的 4,500万元注册资本中，胡士超以债转股方式出资 4,410 万元，胡九如以货币出资 90 万元。变更后注册资本结构为胡士超出资 4,900 万元人民币，占注册资本的 98%，胡九如出资 100 万元，占注册资本的 2%。
年 1 月，根据公司股东会决议，公司注册资本由原来的 5,000 万元人民币增加到 5,370 万元人民币，其中朱建峰认缴新增注册资本 320 万元，张云飞认缴新增注册资本 50 万元。
2011 年 12 月，根据公司股东会决议，公司注册资本由原来的 5,370 万元人民币增加到 6,119.3023 万元人民币，新增注册资本由西安航天新能源产业基金投资有限公司认缴。
年 12 月，根据公司股东会决议，胡士超将其持有公司的 50.0745%股权，胡九如将其持有公司的 1.6342%股权，朱建峰将其持有公司的 5.2294%股权，张云飞将其持有公司的 0.8171%股权，西安航天新能源产业基金投资有限公司将其持有公司的 12.2449%股权，合计持有公司 70%的股权转让给浙江富春江环保热电股份有限公司。
年 3 月，根据公司股东会决议，公司注册资本由原来的 6,119.3023 万元人民币增加到 12,000 万元人民币，其中浙江富春江环保热电股份有限公司认缴新增注册资本 4,116.4884 万元，胡士超认缴新增注册资本 1,764.2093 万元。
经上述股权变更及增资后， 截至评估基准日 ， 新港热电公司的注册资本为12,000. 00 万元人民币 ， 股权结构如下：
股东名称 出资额(万元人民币) 出资比例
浙江富春江环保热电股份有限公司 8,400.00 70.00%
胡士超 3,600.00 30.00%
合计 12,000.00 100.00%
三) 被评估单位前 3 年及截至评估基准日 的资产、负债状况及经营业绩见下表：
合并报表口径
单位： 人民币元
项目名称 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 年 12 月 31 日 评估基准日
资产 501,040,941.28 496,003,445.42 543,902,380.34 556,461,070.17
负债 262,541,692.60 226,056,832.24 241,027,270.65 371,357,968.55
7 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟收购股权涉及的
篇6：股东全部权益价值评估项目资产评估报告
项目名称 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 评估基准日
股东权益 238,499,248.68 269,946,613.18 302,875,109.69 185,103,101.62
项目名称 2013 年 2014 年 2015 年 年 1-9 月
营业收入 320,290,260.31 305,827,817.11 312,900,524.12 227,078,380.06
营业成本 260,951,685.52 246,551,439.88 236,141,769.41 165,331,689.57
利润总额 59,196,351.99 59,108,651.82 75,012,630.60 61,501,954.10
净利润 52,415,068.73 50,697,364.50 62,928,496.51 51,227,991.93
母公司报表口径
单位： 人民币元
项目名称 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 评估基准日
资产 509,481,458.62 504,401,648.39 552,213,570.46 564,771,665.79
负债 271,058,072.86 234,575,951.31 250,209,089.95 380,539,787.85
股东权益 238,423,385.76 269,825,697.08 302,004,480.51 184,231,877.94
项目名称 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
营业收入 320,290,260.31 297,154,199.96 309,183,969.76 227,078,380.06
营业成本 222,661,045.95 199,153,401.89 193,937,339.01 137,280,560.25
利润总额 59,199,310.61 59,063,598.64 74,014,046.47 61,501,324.27
净利润 52,401,568.83 50,652,311.32 62,178,783.43 51,227,397.43
上述年度及基准日的财务报表均经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的审计报告。
四) 公司经营概况
新港热电公司位于常州市新北区滨江工业区内，北临浩瀚的长江，南面是连接江苏南北的省 338 干道，东西两面分别是常州万吨级国际货运码头和轮渡码头，是常州市新北区内首家投资基础建设设施的民营企业，主要担负着滨江工业区内工业企业的供热供电任务。
公司主要以供汽为主，供电为辅。公司热电工程分别于 2000 年、 年建成，且在 年经扩建并投产。供热实行中压(3.5Mpa， 280∽300℃)、低压(0.98Mpa，250∽280℃)双网分供，部分热网冷凝水进行回收利用。烟气处理采用三电场静电除尘( 3*75 蒸吨/小时锅炉采用复合电袋除尘)、石灰石大湿法脱硫、低氮燃烧+“SNCR+SCR”脱硝工艺。所有厂区生产用水均由园区统一、有偿供给。当前运行方式以“一炉带两机”方式为主，目前日平均小时供热 220 吨/小时，昼夜热负荷波动较小(<50 蒸吨/小时)。
8 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟收购股权涉及的
篇7：股东全部权益价值评估项目资产评估报告
截至评估基准日 ，新港热电公司有 1 家全资子公司常州市三江热能有限公司，该公司主要从事煤炭销售等业务。
(三) 委托方与被评估单位的关系
委托方拟收购被评估单位的股权。
(四) 其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
富春环保公司拟收购新港热电公司股权， 根据评估业务约定书的约定， 需要对新港热电公司 的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供新港热电公司股东全部权益价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
根据评估业务约定书的约定， 评估对象为涉及上述经济行为的新港热电公司 的股东全部权益。
评估范围为新港热电公司 的全部资产及相关负债， 包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债。 按照新港热电公司提供的业经天健会计师事务所(特殊普通合伙) 审计的截至 2016 年 9 月 30 日会计报表 (母公司报表口径) 反映，资产、负债及股东权益 的账面价值分别为 564,771,665.79 元 、380,539,787.85 元和184,231,877.94 元。
单位： 人民币元
项 目 账面原值 账面净值
一、流动资产 135,626,235.04
二、非流动资产 429,145,430.75
其中：长期股权投资 8,471,000.00
9 坤元资产评估有限公司
浙江富春江环保热电股份有限公司拟收购股权涉及的
篇8：股东全部权益价值评估项目资产评估报告
项 目 账面原值 账面净值
固定资产 574,496,204.29 321,944,075.53
在建工程 37,194,390.24
无形资产 9,876,569.07
其中：无形资产——土地使用权 9,876,569.07
长期待摊费用 2,110,027.89
递延所得税资产 518,901.42
其他非流动资产 49,030,466.60
资产总计 564,771,665.79
三、流动负债 378,241,612.31
四、非流动负债 2,298,175.54
负债合计 380,539,787.85
股东权益合计 184,231,877.94
1. 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
2. 主要资产情况如下：
(1) 货币资金
货币资金账面价值 83,577,647.03 元，包括库存现金 71.25 元，银行存款49,592,617.78 元，其他货币资金 33,984,958.00 元。
(2) 应收账款
应收账款账面价值 31,361,502.54 元，其中账面余额 32,522,669.81 元，坏账准备 1,161,167.27 元，均系应收的供汽款。
(3) 存货
存货账面价值 12,066,485.35 元，其中账面余额 12,066,485.35 元，存货跌价准备 0.00 元，包括煤、蝶阀、球阀等原材料，均存放于常州市新北区春江镇港区大道北的厂区内。
(4) 建筑物类固定资产
建筑物类固定资产合计账面原值 143,127,025.90 元、账面净值 99,590,771.19元， 系位于常州市新北区春江镇港区大道北的工业厂房及生产辅助用房，包括房屋建筑物 33 项，合计建筑面积 53,613.70平方米，主要为汽机房、锅炉房、主控楼、干煤棚、宿舍、食堂浴室等，主要建于 年 3 月与 年 12 月，主要结构为钢混结构与砖混结构，上述房屋建筑物均未取得 《房屋所有权证》;构筑物及其他辅助设施 38 项，主要为蓄水池、输煤栈桥、绿化工程与厂区道路等，主要建于 2002 年3 月与 2010 年 12 月。
(5) 设备类固定资产
列入评估范围 的设备类固定资产共计 2,881 台(套/辆)，合计账面原值431,369,178.39 元，账面净值 222,353,304.34 元， 主要为锅炉、汽轮发电机组、电除尘器、磨煤机等发电供热设备，主要分布于常州市新北区圩塘镇江边化工区的公司厂区内。
(6) 在建工程
在建工程账面价值 37,194,390.24 元，其中账面余额 37,194,390.24 元，减值准备 0.00 元，包括土建工程和安装工程，均位于常州市新北区春江镇港区大道北的厂区内。其中，土建工程账面价值 36,358,318.33 元，为改扩建工程项目土建工程;安装工程账面价值 836,071.91 元，为改扩建项目设备安装工程。
(7) 无形资产——土地使用权
无形资产—土地使用权账面价值 9,876,569.07 元，其中账面余额 9,876,569.07元，减值准备 0.00 元。 包括位于常州市新北区春江镇港区大道北的面积合计为89,988.00平方米的 2 宗出让工业用地，已取得《国有土地使用证》。
3. 新港热电公司未申报账面未记录的无形资产及表外资产。
四、价值类型及其定义
1. 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值(投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象 自身条件等因素， 最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2. 市场价值的定义： 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 年 9 月30 日 为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
篇9：土地价值评估报告
第一部分 摘要
一、估价项目名称
位于XXX的XX亩土地使用权价格评估。
二、委托估价方
ⅩⅩ公司
三、估价目的
为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-)，我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。
四、估价基准日
XX年X月X日。
五、宗地的描述
综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。
六、估价结果
估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175(万元/ 亩)
七、估价师签名
第二部分 评估的过程
待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其X年X月X日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。
1、进行交易情况修正 经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。
2、进行交易时间修正 根据调查，X年X月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
3、进行区域因素修正 采用打分法，可参照下表的有关数据判断。 根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。
则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：
...
B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：
...
C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：
...
于是可以得到： 交易实例A区域因素修正系数=100/176=0.568 交易实例B区域因素修正系数=100/206=0.485 交易实例C区域因素修正系数=100/144=0.694 4、进行个别因素修正
(1)关于面积因素的修正: 对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。 经过计算得到面积修正系数为： 交易实例A的面积修正系数=0.94 交易实例B的面积修正系数=0.94 交易实例C的面积修正系数=1.03 (2)关于容积率因素的修正: 经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是： 容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例A的容积率修正系数=100/140=0.714 交易实例B的容积率修正系数=100/275.2=0.363 交易实例C的容积率修正系数=100/104=0.962 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数=0.94×0.714=0.671 交易实例B的个别因素修正系数=0.94×0.363=0.341 交易实例C的个别因素修正系数=1.03×0.962=0.991 5.计算比准价格 A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(万元/ 亩) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(万元/ 亩) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(万元/ 亩) 6.采用算术平均法求得评估结果 由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为： 待估宗地评估价值(单价)=(609.8+400.55)/2 =505.175(万元/ 亩) 待估宗地评估价值(总价)=505.175×49.216=24862.69万元
第三部分 土地估价结果
一、估价依据
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)等法律法规，并且委托估价方提供的`相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。
二、土地估价
1、估价原则
地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和地方的有关规定，恪守客观、科学、合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
2、估价方法
根据“城镇土地估价规程”和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结 合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。
3、估价结果
篇10：房屋价值评估报告
一、房屋产权人(单位)：×××
二、估价目的：拆迁补偿价格评估
三、估价日期：XXX
四、估价时间：XXX(趋于拆迁日)
五、估价依据
1.中华人民共和国《城市房地产管理法》
2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
3.评估委托书：
4估价评估人员勘察了解的情况;
5.房屋所有权证(新北全字00311100号);
6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
八、估价结果
本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的`和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：
人民币小写：206247元
大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
九、评估价格有效期
本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围
该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件
1.估价假设条件
我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：
(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;
(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
(4)不考虑特殊买家的额外出价。
2.限制条件
(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。
(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。
十二、特别声明
1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
篇11：企业价值评估报告
南京耐力健身有限公司
股东全部权益
评估报告书
江华评报字[]第225-L号
（第1卷/共1卷）
委托方：南京耐力健身有限公司
评估机构名称：江苏新华联资产评估有限公司
报告日期：二00七年十月三十一日
目 录
Ⅰ评估报告摘要 3 Ⅱ评估报告正文 5
一、绪言5
二、委托方及资产占有方 5
三、评估目的 5
四、价值类型及其定义
五、评估范围和对象 6
六、评估基准日 10
七、评估原则 10
八、评估依据 10
九、评估方法 11
十、评估过程 11
十一、评估假设与限制条件
十二、评估结论 12
十三、特别事项说明 12
十四、评估基准日期后重大事项 13
十五、评估报告法律效力 14
十六、评估报告提出日期 14
十七、尾部 15
Ⅲ评估报告备查文件
南京耐力健身有限公司
股东全部权益
评估报告书摘要
江华评报字[2007]第225-L号
一、资产评估委托方为：南京耐力健身有限公司。
二、评估目的：股权转让。
三、评估范围与对象：股东全部权益。
四、评估基准日：9月30日。
五、评估原则：遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，以及资产继续使用、替代性、公开市场等操作性原则，公正、客观、科学地反映评估对象在评估基准日之公允价值。
六、评估方法：评估人员根据资产的性质及评估目的，采用了收益法。
七、评估结论：经评估，209月30日，南京耐力健身有限公司股东全部权益评估值为4158万元人民币，大写人民币肆仟壹佰伍拾捌万元整。
八、报告提出日期：2007年10月31日。
（此页无正文）
评估机构法定代表人：马宝舫
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
江苏新华联资产评估有限公司
二OO七年十月三十一日
南京耐力健身有限公司
股东全部权益
评估报告书正文
江华评报字[2007]第225-L号
一、绪言
江苏新华联资产评估有限公司接受南京耐力健身有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因企业股权转让并列入评估范围的股东全部权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产相关文件及其他证明文件实施了必要的审阅，为合理确定资产所带来的收益进行了必要的市场调查，对委评资产在2007年9月30日所表现的市场价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方与资产占有方简介：
委托方与资产占有方：南京耐力健身有限公司
住所：南京市白下区八条巷2号
法定代表人：王和平
注册资本：1130万元人民币
企业类型：有限责任公司
经营范围：健身服务；服饰、百货、冷热饮、定型包装食品销售；健身教练培训；投资顾问、服务；文化、体育咨询；经济信息咨询；体育相关产业咨询、服务。
登记机关：南京市工商行政管理局
南京耐力健身有限公司成立于11月，注册号：332304556。 南京耐力健身有限公司最初成立时注册资本为100万元，6月，增资到1130万元。现股东包括王和平，占有44.12%的股权；江超，占有15%的股权；陈笑一、陈建春和王迎华，分别占有10%的股权。目前公司有员工200多人，其中技术教练60多人，占总员工人数的32%，管理人员20多人，占总员工的11%。
篇12：企业价值评估报告
企业资产价值评估报告
12会计4班 李广稷
一、企业资产价值评估的方法
企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法（资产基础法）。按照《资产评估准则-企业价值》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。国资委产权274 号文件规定“涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。”
对于市场法，由于缺乏可比较的交易案例而难以采用。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据——资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。同时，企业具备了应用收益法评估的前提条件：将持续经营、未来收益期限可以确定、股东权益与企业经营收益之间存在稳定的关系、未来的经营收益可以正确预测计量、与企业预期收益相关的风险报酬能被估算计量。
成本法（资产基础法）的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满足成本法（资产基础法）评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史资料。而且，采用成本法（资产基础法）可以满足本次评估的价值类型的要求。
因此，针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件，此次评估我们采用成本法（资产基础法）和收益法。在对两种方法得出的评估结果进行分析比较后，以其中一种更为合适的评估结果作为评估结论。
收益法
收益法是指通过估算委估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。不难看出，资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，产生的利润越多，它的价值也就越大。 收益法基本的计算公式为：
式中：
P——评估价值
n——收益期年限
Ri——第 i 年的预期收益
r——折现率
一、评估技术思路
本次收益法评估选用企业自由现金流模型，即预期收益（Rt）是公司全部投资资本（全部股东权益和有息债务）产生的现金流。以未来若干年度内的企业自由净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后加上非经营性资产价值、溢余资产价值，减去有息债务、非经营性负债，得出股东全部权益价值。计算公式：
股东全部权益价值=企业自由净现金流量折现值－有息债务＋非经营性资产价值－非经营性负债＋溢余资产价值
二、企业自由净现金流量折现值
企业自由净现金流量折现值包括明确的预测期期间的自由净现金流量折现值和明确的预测期之后的自由净现金流量折现值。
（一）明确的预测期
公司是从事国际海运危规规程的危险化学品包装产品生产为主的企业，业务规模稳步提升，考虑企业管理、经营能力和宏观经济、市场需求变化，明确的预测期取定到 年 12 月 31 日。
（二）收益期
由于公司运行比较平稳，企业经营主要依托的主要资产和人员稳定，同时，企业所在行业符合国家产业政策，步入景气周期，其他未发现企业经营方面存在不可逾越的经营期障碍，故收益期按永续确定。
（三）企业自由净现金流量
企业自由现金流量的计算公式如下：
企业自由净现金流量=息税前利润×（1－所得税率）+折旧及摊销－资本性支出－营运资金追加额=主营业务收入－主营业务成本－主营业务税金及附加+其它业务利润－期间费用（管理费用、营业费用）+投资收益－所得税+折旧及摊销－资本性支出－营运资金追加额
（四）折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/（D+E）+ Kd×D/（D+E）×（1－T）
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
E 为权益资本；
D 为债务资本；
D+E 为投资资本；
T 为所得税率。
三、有息债务
有息债务指评估基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款，带息应付票据、一年内到期的长期借款、长期借款等。
四、非经营性资产
非经营性资产是指与企业经营活动的收益无直接关系，企业自由现金流量折现值不包含其价值的资产。此类资产不产生利润，会增大资产规模，降低企业利润率。此类资产按成本法进行评估。
五、非经营性负债
非经营性负债是指与企业经营活动产生的收益无直接关系、企业自由现金流量折现值不包含其价值的负债。
六、溢余资产
溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，多为溢余的货币资金。
二、企业资产价值评估案例
1.评估主体
韩国LG集团于1947年成立于韩国首尔，位于首尔市永登浦区汝矣岛洞20号。是领导世界产业发展的国际性企业集团。LG集团目前在171个国家与地区建立了300多家海外办事机构。事业领域覆盖化学能源、电子电器、通讯与服务等领域。其在中国子公司乐金电子（中国）（以下简称L公司）成立于6月，注册资本为人民币10000万元，专注于地面数字电视高新技术的产业化、工程化和市场化工作，是集营运、开发、生产、系统集成的工程与设计于一体的实业公司。现在若有一上市公司F想对L公司进行收购，并选择收益法对其进行评估，确定评估基准日为月31日。
2.评估过程
第一步：收益法适用性判断
收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值的总金额。
收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。本次评估选用企业自由现金流量作为收益额。
目前国际上整体企业评估一般采用收益法，采用收益法评估出的价值是企业整体资产获利能力的量化和现值化，而企业存在的根本目的就是为了盈利，因此运用收益法评估能够真实地反映企业整体资产的价值，更能为市场所接受。收益法能弥补成本法仅从各单项资产价值加和的角度进行评估而未能充分考虑企业整体资产所产生的整体获利能力的缺陷。
由于我国的市场经济尚处于起步阶段，信息公开化程度不够高，以往对整体资产评估往往只能采用成本法。但随着我国市场经济体制的不断完善，资本市场的逐步发展和成熟，信息公开化程度不断增强，用国际上通行的收益法评估企业的价值已具备一定条件。
除了上述宏观背景外，评估人员还从企业总体情况、本次评估目的和企业目前的财务状况分析三方面对本评估项目能否采用收益法做出适用性判断。
1、企业总体情况判断
L公司的主要经营模式是一方面与各地广电部门合资成立移动传媒公司，通过移动传媒运营，与广电部门共同分享利益；另一方面为公司参股投资的平台及其他平台提供地面数字电视系统的完整解决方案、系统集成及配套供应相应的软硬件产品。根据对L公司企业概况和所处行业的分析，评估人员认为本次评估所涉及的L公司的资产具有以下几个特征：
（1）被评资产是经营性资产，产权明确，具备持续经营条件；
（2）被评资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产。
（3）被评估资产承担的风险能够用货币衡量。
因此，L公司整体资产采用收益法评估，在理论上是可行的。
2、根据评估目的判断
本次评估目的是F公司拟收购L公司股权这一经济行为，对L公司的企业价值进行评估。企业价值的评估结论，将作为交易各方的价值参考依据。
因为本次评估目的是股权收购，相关交易各方更关心的是L公司整体资产的投资价值，
关心资产的未来获利能力和预期收益，并愿意在该时点上支付与预期收益折现的现值相对应的价格。因此评估人员认为采用收益法能体现L公司整体资产的获利能力，更能体现该公司的价值。
3、根据企业前期财务会计报表判断
根据L公司提供的会计报表，公司于年6月成立，目前处于开创期，大规模的营业活动还未展开，收入很少，公司目前把精力主要放在开拓全国各地市场、和地方广电部门参股成立移动传媒公司，以此带动硬件设备和系统集成的收入增长。截至评估基准日，我国地面数字电视国家标准尚未确立。可以预计，一旦地面数字电视国家标准确立，各地的电视台马上就会大规模投资，届时L公司所参股的移动传媒公司如果采用L公司的系统集成服务及相应的软硬件，那么L公司的营业收入将有一个飞速的增长。
综合以上三方面因素的分析，评估人员认为尽管L公司目前的财务状况不佳，但公司处于一个发展前景光明的产业中，随着产业政策的明朗化，公司前期的市场开拓工作将使公司具有一定的先发优势，公司的经营收入也将会出现飞跃，其收益也是可以预期的，因此评估L公司整体资产适合采用收益法。
二、企业概况及背景分析
1、公司的历史沿革
L公司成立于2004年6月，初始注册资本为人民币万元。鉴于公司业务快速拓展的需要，经过增资，现注册资本为人民币10000万元。
2、公司的组织结构
L公司以董事会为最高权力机构，由7人组成，监事为1人，董事长为公司的最高负责人，下设行政人事部、计划财务部、投资发展部、研发部、生产部、外协部等部门，并设有营销培训中心和工程中心。
公司员工主要由博士后、博士、硕士、留学归国人员等数字电视行业的精英组成，在经营管理、产品开发、工程技术和市场开拓等方面都组成了优秀的团队，充分体现出其优秀的人才经营优势。
3、公司的经营状况
L公司是一家高科技公司，主要从事地面数字电视广播系统的建立，完成地面数字电视系统的集成、参加地面数字电视的业务营运、进行数字电视系列产品的研制和生产。目前，公司着力与各地广电部门合资成立移动传媒公司，构建一张移动传媒的网络。目前已经参股成立四家移动传媒公司，并为公司投资的平台及其他平台提供地面数字电视系统的相关软硬件产品共五大类。
4、运用波特力量模型分析公司目前面临的环境
波特力量模型由麦克尔·波特（Michael Porter）于20世纪80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响，用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。五种力量模型将大量不同的因素汇集在一个简便的模型中，以此分析一个行业的基本竞争态势。五种力量模型确定了竞争的五种主要来源，即供应商和购买者的讨价还价能力、潜在进入者的威胁、替代品的威胁以及来自同一行业的公司间的竞争。一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量，不同力量的特性和重要性因行业和公司的不同而变化，如下图所示：
就L公司而言，可以从下面五个方面分析公司所处的环境。
（1）现有企业间的竞争
由数字电视取代模拟电视是当今世界的一个必然趋势，数字电视按传输方式的不同也可分为三种，即卫星直播、地面电视广播和有线电视广播。目前，我国已经确定欧洲的DVB-S为国家的卫星数字电视标准，已经确定欧洲的DVB-C为我国广电行业的行业标准，地面数字电视标准将不采用任何一个国外传输标准。
目前世界上尚没有一套统一的数字电视信道传输国际标准，只有欧洲、美国和日本制定了相应比较成熟的标准。在我国，数字电视标准的制定权争夺异常激烈，也因为涉及国家信息安全方面的问题而受到格外的重视。目前，具有我国知识产权的地面数字电视传输标准有A方案、B方案和C方案三大方案。L公司的产品是基于A方案的。
（2）政策期望发展目标
我国计划关闭模拟播出，地面无线传输将在近年内完成数字化改造。我国的广播电视事业有很强的公益性特点，加强广播电视覆盖率是保证“让党中央的声音传遍千家万户”的重要手段。因此地面无线广播是相当重要的一环。随着数字电视的发展，地面无线传输也将适时跟进。地面无线传输可以实现数字电视的移动接收，对于小城镇、农村及边远地区有着重要的意义。
所以，国家确定地面数字电视标准将不采用任何一个国外传输标准。
（3）公司行业地位优势
①产品及服务
任何产业都需要一个完整生态链才能形成、成熟并不断发展，数字电视产业也不例外，产业链中的每一个环节都非常重要，缺一不可。数字电视产业链总体来说包括内容提供商、内容运营商、平台运营商、技术服务商及最终用户。国家广电总局在 年提出了建设节目平台、传输平台、服务平台和监管平台，建立有线数字广播影视技术新体系。
L公司定位于投资运营各地的地面（移动）数字电视平台、为公司投资的地面数字电视平台及其他平台提供数字电视系统解决方案、为公司投资的地面数字电视平台及其他平台提供数字电视相关软硬件产品。公司目前已经参股或控股了四家移动数字电视公司，现有系统产品五大类。
②网络覆盖情况
公司参股的四家传媒公司都是当地第一家采用我国自主知识产权标准的地面（移动）数字电视运营商，它们承担着当地地面数字电视的传输及市场运营。具有或即将具有在当地建设、经营地面数字电视广播传输网络系统以及制作、发布、经营广播电视节目、广告节目和从事无线数据传输的长期专营权，并且在当地已经建成或即将建成8兆带宽以上的地面数字
篇13：企业价值评估报告
股权价值评估中流动性折扣的期权模型方法
[摘要] 对于流动性受到限制的股权，如何通过适当的模型技术，较为客观地估计其公允价值，是我国当前评估实务中的一大难点。本文针对股权的流动性缺乏折扣，总结近年来在国际评估界被普遍认可的三种期权估值模型，并基于影响期权价值的因素，对不同模型的计算结果进行比较分析。在此基础上，本文提出在实务工作中运用期权模型时，要特别注意保持估值模型与评估目标的内涵一致性。
[关键词] 流动性折扣，期权模型，股权价值
引言
如何评估不具有活跃市场或流动性受限制的股权价值，一直是评估实务中的一大难点。其中，非常典型的情况是评估处于IPO限售期内的原始股价值，以及产业投资基金投入到拟上市公司中的股权价值。尽管在《企业价值评估指导意见》中，已经明确要求“评估师在对缺乏流动性的股权价值进行评估时，在适当及切实可行的情况下，应该考虑流动性对评估对象价值的影响，并在评估报告中进行披露”，但执行效果并不理想。以IPO公司处于限售期内的原始股权为例，许多评估师直接以评估日可流通普通股的市场收盘价作为限售股的公允价值。而事实上，我国《证券法》对于IPO企业原始股锁定期的要求，限制了这些股权在锁定期内的流动性，意味着直接以市场收盘价作为公允价值的方法并不合理。那么，在评估实践中，如何采用科学合理的方法，恰当估计流动性限制对于股权价值的影响呢？本文从如何弥补流动性折扣使股权持有人可能面临的潜在损失出发，将流动性折扣的评估难题转化为处理方法更为成熟的看跌期权估值问题，总结并分析了近年来在国际评估界被普遍认可的三种期权估值模型，最后基于影响期权价值的因素，对不同模型的计算结果进行了比较。 在此基础上，提出在评估实务工作中运用期权模型时，要根据评估业务的具体情况选择适当的估值模型，并保持估值模型与评估目标的内涵一致性。
一、文献回顾
（一）国外流动性折扣研究综述
1970年以来，国外的许多权威机构和知名金融学者从缺乏流动性折扣两种定义的角度出发，先后对如何合理量化该折扣这一课题进行过多次实证分析。这些研究所采集的样本数据涉及纽约证交所、美国证交所、OTC柜台交易市场，演变为后来的纳斯达克市场）等各个板块，涵盖了各种规模的公司，跨越了近40年的时间周期。这些研究最终得出成熟市场上缺乏流动性折扣的平均值基本上处
于20%~40%之间。以下是各机构及知名学者的研究结果的简介。
（一）SEC（美国证券交易委员会）的研究
SEC（美国证券交易委员会）的研究表明，在不同市场上交易的上市公司受限股票相对于自由流通的股票存在的折扣是不同的。其中，折扣最小的存在于NYSE（纽约证券交易所，这是迄今为止最具流动性的证券交易市场），在这里交易的大部分股票的折扣率通常低于30％，这些股票的共同特点是交易量都很大。折扣最大的股票存在于OTC（柜台交易市场），平均折扣率为32.6％，其中，超过56％的公司折扣率都大于30％，相比于其他交易市场，这个市场上的股票交易量是最小的'。因此他们得出：交易量大的股票折扣率较低；反之，交易量小的股票则折扣率较高。
SEC对1966年1月1日至1969年6月30日期间美国所有交易市场交易的股票进行调查，估计出所有交易市场缺乏流动性折扣的平均值及中位数均为25.8％，并且折扣率在这个时期内呈上升趋势。
（二）Willamette管理咨询机构的研究
Willamette管理咨询机构研究了1981年至1984年受限股票相对于能在公开市场上自由流通的股票的缺乏流动性折扣。研究表明，在33笔受限股票的交易中，缺乏流动性折扣的中位数为31.2％。
Willamette管理咨询机构研究期间有关的股票市场普遍处于低迷状态。换句话说，Willamette管理咨询机构的研究结果可作为萧条经济环境中缺乏流动性折扣的一个衡量尺度。
（三）MPI公司的研究
MPI公司对1980年1月1日至12月31日的受限股票的交易情况进行了较为全面的调查研究。MPI的研究对象是上市公司受限股票与该公司上市流通股票。他们指出，前者的价格一般低于后者，其原因在于受限股票离自由上市流通存在一段锁定期。为计算锁定期内的折扣率，MPI研究了231笔交易，取了其中53笔交易的调查结果作为研究结果：
缺乏流动性折扣的平均值大约为27％，缺乏流动性折扣的中位数为25％。 以上二值略低于整个阶段共231笔交易中的折扣平均值（29％）及中位数
（28％）。53笔交易中，仅有一笔交易受限股票的价格与公开交易的股票相同，即折扣为0％。其余52笔交易中，折扣范围为2％～58％。
（四）国外知名学者的研究
以下是国外部分知名学者关于缺乏流动性折扣的研究结果。他们在研究时主要将封闭型公司的私募股票与其日后首次公开上市发行的股票价格进行对比得出两者之间的折扣率。
Mayers(1972， 1973， 1976)， Brito (1977)，Stapleton and Subrahmanyam (1979)， Amihud and Mendelson(1986)，Boudoukh and Whitelaw (1993)，Huang等人也对流动性作了理论或经验上的研究，他们采用的模型虽然不尽相同，但有一个点共同点就是通过外生给定的交易成本或约束来研究流动性。
（二）国内学者对流动性的研究
针对中国证券市场的研究主要是关于法人股转让折价的实证分析。陈志武、熊鹏(2001)通过对8月至7月间，法人股拍卖及协议转让的研究，得出拍卖和协议转让的法人股股价分别只是其相应流通股股价的22%和14%。赵强、苏一纯()对、2000、2001三年的上市公司法人股转让及拍卖案例进行分析，各年流动性折价平均值分别为80.7%、84.6%、76.6%。王磊(2003)对深市59家公司披露的己完成或进行中的非流通股的转让情况进行了统计分析，发现缺乏二级市场流通功能的法人股和国有股平均转让价格仅是其相应流通股的16%，其中ST上市公司转让的非流通股价格仅为其流通股的7.9%。江峰(2003)以一20沪市上市公司209项国有股股权转让事件为研究样本，分析股权转让折价的影响因素。平均转让折价为86.36%，转让折价最低为39.08%，最高为96.48%。 经验研究表明，有流动性限定的证券要比具有流动性的证券在价格上存在较大的折扣率。Zhiwuchen(2001)对中国的国有股和法人股做了深入的研究，发现国有股、法人股在拍卖和协议转让中的价格相对于流通股的价格折扣率分别高达77.93%和85.59%。流动性的确会影响资产价格。罗登跃等()研究结果表明中国股市存在显著的流动性风险溢价，王金安等()认为流动性水平和流动性风险对我国股市的资产定价有重要影响，而Chaffe ( 1993 )， Long staff ( 1995，2001)则把流动性内生化，并引入期权定价的方式来对流动性定
价。
二、采用期权模型估计股权流动性缺乏折扣的原理
（一）流动性缺乏引致的潜在损失分析
与流动性良好的资产相比，缺乏流动性限制了资产持有人对资产的卖出，这使得资产持有人面临资产价格下跌的风险。由此可能造成的损失包括两个部分：第一，是购买后资产价格持续下降，资产最终变现价格低于当初的购买价格所形成的损失，以下称“损失I”；第二，是购买后在流动性受限期间内资产价格上升，但资产持有人无法变现资产，而当流动性受限期结束后，资产的市场价格下降形成的损失，以下简称“损失II”。本质上，“损失I”是已实现损失，而“损失II”是在受限期内，资产市场价格上升但是持有人却无法当时变现的机会成本。正是存在以上两种损失的可能性，使得流动性受到限制的资产与流动性良好的同类资产相比，存在价值折扣。所以，对于流动性受限资产的持有人而言，其要解决两个问题：第一，如何弥补因资产市场价格下跌而发生的损失，这是回避缺乏流动性问题的关键； 第二，由于资产价格上涨并不会影响资产持有人的收益，所以在对冲价格下跌风险的同时，还不能丧失价格上涨带来的收益。看跌期权就是一种能够在资产价格下跌时提供损失保护，同时可以让持有人保有价格上涨收益的金融工具。
（二）看跌期权产品描述
看跌期权是一项合同，其赋予合同买方在未来某一特定日期或之前按特定价格卖出一定数量标的物的权利。期权合同中，约定的特定价格称为“执行价格”；标的物可以是任何一种资产（如证券、货币、大宗商品等）。期权合同达成后，合同买方只有选择执行合同的权利，没有必须履行合同的义务。在看跌期权合同约定的特定日期或之前，如果标的物市场价格下跌至低于期权合同约定的价格，合同买方可以按照合同约定价格卖出标的物而获利；如果标的物市场价格大于期权合同约定的价格，合同买方可以放弃执行合同的卖出约定。
例如，投资者购买一份10月31日到期、执行价格为20元/股的A 公司股票看跌期权，合同约定投资者有权在10 月31 日以20 元/ 股的价格向合同卖方出售 1 万股 A 公司股票。10 月 31 日，如果 A 公司股票市场价格为15 元/ 股，投资者会选择执行合同卖出约定，按20 元/ 股卖出1 万股A 公司股票，获得5 万元价差收益；如果A 公司股票价格为21 元/ 股，投资者会放弃执行合同卖出约定，此时投资者从期权合同中获利为零。由此，看跌期权为合同买方提供了标的物市场价格下跌时的损失保护，同时不会让合同买方丧失标的物价格上涨时的收益。不考虑投资者购入期权支付的对价，该看跌期权在 10 月 31 日的收益如图 1所示。
5 5 10 15 20 25 15 10 股票价格（元/股）
图1 执行价格为20 元/ 股的A 公司股票看跌期权到期日收益图
按照合同主要条款（如名义金额、执行价格、到期日等）在期权合同开始日是否确定，期权可以分为两类：标准期权和奇异期权。以执行价格为例，假设期权合同开始日，期权合同所有其他条款均已确定，期权合同的执行价格可以通过不同方式确定：一种是像前面 A 公司股票看跌期权的例子中那样，在合同开始日即固定为某一数值，这种期权就是标准期权；第二种可以使用期权合同开始日至到期日期间的市场价格，即执行价格在合同开始日之后才能确定，这种期权即为奇异期权。奇异期权合同条款的具体确定方法有多种，就看跌期权的执行价格而言，比较常见的有两种：一种是取合同生效期间内的最高价，称为回望式看跌期 权；另一种是取合同生效期间内市场价格的平均价，称为亚式看跌期权。由于期权到期收益取决于执行价格与到期日市场价格之间的差额，所以标准看跌期权、回望式看跌期权、亚式看跌期权在到期日的收益差异很大。
（三）利用看跌期权对流动性缺乏折扣进行评估定价的原理
考虑某人持有流动性受限的股权，同时，其按照自由市场价格购买以该股权为合同标的、标的股权数量与持股数量相同、合同期限与股权流动性受限期限相同的看跌期权。在股权受限期结束时，如果股权市场价格下跌，则投资者可以通过购入的看跌期权获得损失补偿。该流动性受限股权连同购入的看跌期权形成的组合，等同于投资者持有不存在流动性限制的股权。这就意味着，股权持有人通过购入看跌期权实际上得到了该股票的流动性。因此，投资者购买看跌期权的价值，应该等于缺乏流动性所引致的股权价值折扣额。而看跌期权的价值，可以使用期权模型来估计。
三、评估股权流动性缺乏折扣的期权模型
迄今为止，可以用于评估股权的流动性缺乏折扣的期权模型主要有三个，分别是：（1）1993年Chaffee提出的BSP模型，其采用的是标准看跌期权；（2）1995年Long staff提出的LBP模型，其运用的是回望式看跌期权；（3）Finnerty 提出的AAP 模型，其基础
篇14：企业价值资产评估报告
XX评报字()第001号
XX汽车制造厂：
珠海市XX资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，对贵公司因拟合资事宜而涉及的企业股东全部权益价值进行了评估工作，评估基准日为1月1日。根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法和评估程序对委托评估的企业实施了实地查勘、财务、统计资料分析与询证。根据委托方的要求，以及评估人员对本次评估目的及相关条件的分析，同意将持续经营价值作为本次评估结果的价值类型，评估结果如下：
一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方
1、委托方、资产持有方：XX汽车制造厂，主营业务：汽车制造，该制造厂属于本行业同类产品的中型骨干企业，目前经营状况良好。
2、评估报告其他使用方：企业合资经营相对应的出资公证机构及法律、法规另有规定的使用方。
二、评估目的
为委托方合资项目出资公证这一经济行为提供资产价值参考依据。
三、评估对象及评估范围
本次评估对象为委托方委托评估的以企业持续经营价值反映的企业股东全部权益价值。
本次评估的范围为委托方拟进行合资的汽车制造厂整体持续经营价值，具体包含企业近3年来的各项收入支出现金流，以及对未来5年的净现金流量的测算。
四、价值类型及定义
本次评估所使用的价值类型为持续经营价值。
持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等持续经营下去所能实现的预期收益或现金流量的折现值。
五、评估基准日
本项目评估基准日定为201月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。
六、评估依据
1、法律法规依据
(1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》;
(2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36 号《国有资产评估管理办法施行细则》;
(3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令( 年)《企业国有资产评估管理暂行办法》;
(4)其他与本项评估有关的法律法规。
2、评估准则依据
(1)财政部发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》;
(2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》;
(3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》;
(4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;
(5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。
3、取价依据及参考依据
(1)企业于评估基准日的会计报表;
(2)企业最近三年的财务报表;
(3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等;
(4)企业提供的有关事项说明。
七、评估方法
本次评估所使用的主要方法为企业永续经营假设前提下的分段收益法。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的方法。由于企业发展的某一个期间，企业的生产经营可能处于不稳定状态，因此企业的收益也是不稳定的，而在这个不稳定期间之后，企业的生产经营可能会达到某种均衡状态，其收益是稳定的或按某种规律进行变化的，故而采用企业永续经营假设前提下的分段收益法进行评估。
八、评估过程
评估时间从2011年11月16日至2011年11月17日，经过接受委托、资产清查、评定估算、评定汇总、提交报告等过程，具体如下：
1、接受委托：2011年11月16日，评估机构接受委托方项目委托、明确评估目的、确定评估对象及范围，选定评估基准日和拟定评估工作方案。
2、资产清查：2011年11月16日—17日，评估人员首先指导委托方收集准备资料，并与委托方工作人员一起共同现场清查核实委托评估的资产，验证有关资料。
3、评定估算：本次股东权益评估采用收益法
(1)被评估企业有关历史资料的统计分析
根据本次评估目的及价值类型对评估信息资料的要求，对评估企业评估基准日以前年度的财务决算和有关资料进行了整理分析。评估人员采用的主要指标有销售收入、成本、利润以及企业净现金流量。通过该制造厂工作人员的介绍以及现场调查，并根据制造厂提供的近3年的财务、统计资料，在整理分析的基础上，评估机构人员熟悉了改制造厂生产经营的现实状况及发展前景，并进行了企业经营、财务与获利能力分析。得出了以下基本结论：
(1.1)该制造厂成长较快。根据该企业提供的财务报表可知，企业前几年的营业收入、净利润等都为正数，平稳增长且波动幅度不大，表明该制造厂的经营活动比较稳定。从近3年的实际运行情况来看，企业整体资产的获利能力是可以合理预期的。
(1.2)企业的盈利除了运用于加薪和奖励以外，其他主要用于产品的开发和技术更新，并开始注重职工的培训。
(1.3)企业已由生产导向转向了主动式市场营销导向，已初步建立起管理信息系统、市场营销网络以及技术情报网络。
篇15：教室桌椅价值评估报告
会计1232班第1组接受燕京理工学院委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对燕京理工学院综合楼103教室中正在使用的桌椅进行价值评估。本组评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘，市场调查与询证，对委托评估资产在4月17日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方与资产占有方概况
（1）企业名称：燕京理工学院 简称：燕理
注册地址：河北省廊坊市三河市燕郊经济开发区迎宾北路45号综合楼103总部：河北省廊坊市三河市燕郊经济开发区迎宾北路45号
注册资本：200万
法定代表人：吴保德
（2）企业性质：学校 隶属关系演变：由北京化工大学的附属学校演变成独立院校
（3）经营业务范围：在校本科大学生
主要经营业绩：已经营，生源雄厚
（4）近三年来企业的财务状况：无负债，利润较高
（5）本企业市场占有率：已达到全省的40%
（6）正在进行的投资项目：师资力量及教学设施
（7）生产经营存在国家优惠
优势分析：有较多的生源，学校占地面积较大
二、评估目的
本次评估的目的是为了评估学校桌椅的使用情况
三、评估范围和对象
此次估价对象为燕京理工学院综合楼103教室桌椅的使用情况。评估前的账面价值是441040。
四、评估基准日的说明
本项目资产评估基准日为204月17日。
本公司经与委托方及资产占有方协商，确定年4月17日为本次评估的评估基准日。
评估中所采用的计价标准均为基准日时点的价格标准。
五、评估原则
依据资产评估操作规范，我们在本次评估中遵循了以下原则：
（一）工作原则
本次评估恪守独立性、客观性、科学性的工作原则，具体包括：
1．本小组及参加本次评估的全部工作人员依照国资办发[]23号文所发《资产评估操作规范意见（试行）》进行操作，不受被评资产各方当事人利益的影响，与委估资产各方当事人之间无任何利害关系。
2．以国家国有资产评估与产权界定相关的`法规、法律为依据，坚持深入现场，检查与核对资产实物，从实际出发，实事求是地评估其现值。
3．依照规定的评估程序及其匹配方法与标准进行科学的评估。
（二）经济原则
本次评估遵守资产评估时点原则、贡献原则、替代性原则和供求原则，具体是指：
1. 评估时点原则，市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断变化。为了使资产评估得以操作，同时保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，即评估基准日。
2．贡献原则是指，单项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，而不是孤立地根据其自身的价值来确定评估值；也可以根据当缺少它时，对相关资产或资产整体价值下降的影响程度来确定其评估值。
3. 替代原则是指在评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则应选用最低的一种。
4．供求原则在经济学中是指在其他条件不变的前提下，供求关系对商品价格影响的规律。供求规律同样适用于资产的定价，要求评估人员在给资产定价时应充分考虑评估时市场上被评估资产的供求状况。
六、评估依据
1、主要法律、法规。主要列示国家公布的与资产评估相关的主要法律法规规章制度及国家法律政策。
2、经济行为文件。实施经济行为所必须取得的有关部门批件。
3、重大合同协议、产权证明文件。主要列示由委托方、资产占有方提供的与资产评估有关的重大合同、协议、产权证明文件。
4、采用的取价标准。主要列示由评估人员所选取的确定资产评估价值的技术标准。
5、参考资料及其他。包括经验数据资料、研究成果、统计资料、行业惯例及国。
七、评估方法
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。价值类型由它的资产特定的评估目的来决定。
2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。
3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
评估方法选择，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即3个层面的选择：第一个层面是评估的技术思路的层面，即分析3种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性；第二个层面是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；第三个层面是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。
4、资产评估途径和方法的多样性，为评估人员选择适当的评估途径和方法，有效地完成评估任务提供了现实可能。为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值，在评估途径和方法的选择过程中应注意以下因素：一是评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应；二是评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本途径及其方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益途径及其方法；三是评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约。
综上所述桌椅价值的资产评估应选用成本法。
八、评估过程
首先进行制定评估计划，再实地考察桌椅的损坏程度，然后收集以往桌椅的使用年限，定基物价指数等相关资料。比较选择评估方法（成本法、收益法、市场法），对学校桌椅的资产评估值进行计算。
其次评估小组从以下几步对从调查现场收集的资料进行分析和汇总：
1.根据评估小组对委估资产的初步评估结果进行评估结果汇总、评估结论分析工作；
2.确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果
篇16：楼盘价值资产评估报告
评估报告声明
我们郑重声明：
一、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产评估规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
五、我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。
六、我公司评估人员201*年6月10日至6月20日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房产进行了比较，采集数据都是真实可靠的。
七、没有人对本评估报告提供重要的专业帮助。
摘要
十里金滩选址青岛东，依托沿海经济带资源优势，由多家著名房地产企业投资建造丁字湾新区，主要建设星级酒店、旅游度假区、游艇码头、海洋生物科研基地、影视城及其他娱乐设施。
??，首期开发约400亩，打造成一个集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的大型综合性多功能宜居社区，建设一个中国北部的“普吉岛”。目前该楼盘占地8000亩，主要建筑类型为板楼和高层。在项目附近有，高层每户总面积在39-88平方米不等。容积率为0.91，定于本年8月中旬开盘。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、评估目的：评估楼盘价值
二、评估对象：
三、评估基准日：201*年6月20日
四、评估报告的有效使用期限：201*年6月20日至201*年12月31日。
五、评估方法：采用成本法进行评估。
六、评估结果
重要提示：以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文受 委托，我小组于201*年6月10日至6月20日，对位于 ，容积率为0.91的房地产进行评估，评估房地产在评估基准日的价值，为销售该房产提供参考。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方：
二、受托方：
三、产权持有单位：
四、评估目的：评估楼盘价值
五、评估对象：
六、评估基准日：201*年6月20日
七、评估报告的有效使用期限：201*年6月20日至201*年12月31日。
八、评估的假设条件和限制条件
(一)评估的假设条件：
1.委托房地产位于海阳丁字湾新区。
2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
4.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。
5.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。
(二)本项评估的限制条件
1.本报告有关资料由我方实地考察取得，由于房产时效原则，本报告建立在一定日期范围内有效。
2.本报告仅供委托方销售该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性查看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用在其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
6.本报告一式两份，一份提交委托方，一份留存评估小组。
九、评估原则
根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，还遵循如下工作原则和技术经济原则：
1、工作原则
(1)合法性原则
评估对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以评估对象合法使用、合法处置为前提进行。评估对象已经取得《房屋所有权证》，具备合法性。
(2)真实性原则
资产评估工作实事求是，尊重实际，尊重科学，在评估过程中以实际材料为基础，以确凿证据为依据，以科学的态度为指针，客观公允地反映评估结果。
(3)可行性原则
评估人员根据评估对象的特点和性质以及当时所具备的条件，指定切实可行的评估方案，并采用合适的评估方法进行评估。
(4)简易性原则
要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估效率。
2、技术经济原则
(1)预期收益原则
以技术原则的形式概括出资产价值。
(2)供求原则
假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增长而下降。
(3)评估日期原则
市场是变化的.，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变，因此要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。
十、评估依据
1.行为依据
委托方与受托方签订的《资产评估协议书》以及《委托评估函》
2.有关法律、法规、政策文件和技术章程
(1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国房地产管理法》 (3)《房地产评估规范》(GB/T 50291-) (4)《城镇土地评估规程》(GB/T 18508-) (5)地方人民政府及有关部门颁布的法规文件
3.产权依据
《国有土地使用证》
4.价格依据
报价单及至房屋中介机构获知的租金及物业管理费等本小组查阅相关资料及现场查勘获取的信息。 十一、评估方法
该房地产为新建成的尚未开盘项目。评估人员在实地勘查的基础上，对待评估房地产的各种资料和信息进行了认真地分析，根据评估日期委估房地产用途，评估目的，资料状况和青岛东海阳丁字湾房地产市场的实际情况，决定采用成本法来评估房地产的价格。
成本法是以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，再加上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是：(1)委估资产处于继续使用状态。(2)应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。(3)形成资产价值的耗费是必须的。在满足了以上三点后，我们采用成本法作为次评估方法。
十二、评估过程
运用成本法求取评估对象房地产价值，是根据被评估资产在基准日的重新价格，扣除损耗后确定被评估房地产的价格，新建房地产没有折旧，其价格评估可以直接利用土地取得成本、开发成本、管理费用、销售税费、利息和利润来计算。以下数据由受托方销售中心提供。
1.土地取得成本
土地取得成本=13.3(亿元)
2.开发成本
与土地开发成本不同，新建房地产的开发成本包括：前期工程费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费以及其他费用。其中，房屋建筑安装工程费是指取得土地后直至工程完工投入使用，开发商支付的建筑费用、安装费用、招标费用和质量监督费用等。
前期工程费=16.2(亿元)
房屋开发费=25.7(亿元)
开发成本=前期工程费+房屋开发费=16.3+25.7=41.9(亿元)
3.管理费用
管理费用=4.9(亿元)
4.销售税费
税金是指取得土地和房屋开发建设过程中向国家缴纳的税金、附加费，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税和房产税等。 销售税费=5.3(亿元)
5.开发利润
利润率 销售中心暂定的成本利润率为55%。 开发利润=(土地取得费+开发成本)×成本利润率 =(13.3+41.9)×55%=30.36(亿元)
6.利息
该项目的贷款利率为6.1%。
利息=土地取得成本×[
1-%1.612
)(?]+开发成本×[(1+6.1%)-1] =13.3×[
1-%1.612
)(?]+41.9×[(1+6.1%)-1] =1.672+2.5559
=4.2279(亿元)
该房地产评估价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费+利润+利息 =13.3+41.9+4.9+5.3+30.36+4.2279=99.9879(亿元)
十三、评估结果
评估人员根据评估目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学合理的评估方法，对该部分房地产在评估时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，评估人员在用成本法评估的基础上又查询了 已经开盘的楼盘价，又结合丁字湾其它房地产企业的预期售价，以及相关销售人员的看法，最终确定评估对象在评估时点的客观合理价值(总价值)为人民币9998790000元，大写：玖十玖亿玖仟捌佰柒拾玖万元整。
十四、评估报告有效期
201*年6月20日至201*年12月31日。
十五、评估师签名
篇17：企业价值资产评估报告摘要
企业价值资产评估报告摘要
珠海市XX资产评估有限责任公司接受XX汽车制造厂的委托，对贵公司因拟合资事宜而涉及的企业股东全部权益价值进行了评估工作，评估基准日为1月1日。根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法和评估程序对委托评估的企业实施了实地查勘、财务、统计资料分析与询证。根据委托方的要求，以及评估人员对本次评估目的及相关条件的分析，同意将持续经营价值作为本次评估结果的'价值类型，评估结果如下：
以评估基准日为基准，纳入评估范围的企业评估价值为49,120.2万元，大写人民币肆拾玖亿壹仟贰佰万贰仟元整。
本评估结论系对基于评估基准日企业持续经营价值的反映。评估结论系根据本报告书所述评估假设、原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述评估假设、原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。
评估基准日后，评估报告有效期以内，经营结构若发生变化，应根据原评估方法对参数进行相应调整，若资产价值类型或价值标准发生变化，并对评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
本评估结论的有效使用期限从评估基准日起计算,即有效期从月16日至11月15日。
以上内容摘自资产评估报告书，但未包括有关事项说明，报告使用人在使用本摘要时，应特别关注报告书正文中的特别事项说明，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
篇18：企业价值资产评估报告声明
企业价值资产评估报告声明范例
XX汽车制造厂委托的评估工作于2011年11月15日由珠海市XX资产评估有限责任公司完成，并出具XX评报字(2011)第001号《资产评估报告书》，现对其评估报告使用声明如下：
1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的.责任;
2、评估报告使用者应关注评估报告中特别事项说明和使用限制;
3、本评估机构及参加评估工作的全体人员与经济行为各方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是本评估机构出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响，评估机构及评估人员仅对委托评估的XX汽车制造厂拟合资事宜提供资产价值参考依据，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证;
4、本评估报告仅供XX汽车制造厂合资项目的出资公证使用，因使用不当造成的后果，与本评估报告无关。
★评估报告
文档为doc格式
