房地产抵押价值评估方法探讨

时间：2022-06-05 08:25:00 其他范文收藏本文下载本文

以下是小编收集整理的房地产抵押价值评估方法探讨，本文共7篇，欢迎阅读与借鉴。

房地产抵押价值评估方法探讨

篇1：房地产抵押价值评估方法探讨

刘桂良，招平认为抵押贷款资产评估时要关注非持续经营假设下的清算价值，他们首次构建出到期价值估算法和即期价值修正法两种评估方法的基本模型，对抵押资产价值评估方法进行了创新。

随着社会经济和房地产业的发展，房地产抵押作为银行的主要经济来源，在我国也被认可和受到各界人士的重视。随着房地产的抵押越来越多，相应的房地产评估行业也随之而起。对于房地产的抵押评估我国有明确的.规定，但是总有一些特殊性的房地产存在，给评估带来了一定困难，本文就谈谈房地产的抵押评估内涵和评估技术方法。

1、房地产抵押评估的现状及特点

在我国对房地产的抵押评估都有明文规定，它的估价价值为实时

篇2：房地产价值评估实习心得体会

xx年7月8日13点，我们随同项目经理向海等四人，一同来到位于嘉定的上海永敬纺织品有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方委托装潢公司进行装修，装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其他公司，并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，要求装潢公司补付20万元，双方由此发生争执。万隆房地产估价有限公司受装潢公司的委托，对已装修的部分进行估价。在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时，所以双方约定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了陆家浜路。

实习的第一个星期，我们主要是随同万隆的估价人员出去做项目。实习的第二个星期，由于天气炎热，公司的估价人员都没有出去做项目，我和蒋老师也就在公司了解一些情况，看他们对估价项目做出来的评估报告。期间，我看到了这样一个评估报告：万隆房地产估价有限公司接受金山区法院的委托，对位于虹梅路269号的宝城大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。宝城大厦由于位于虹梅路，这是一个比较成熟的地区，周边环境已较成熟，所以该次估价项目采用市场比较法。估价人员选取了宝城大厦150x室、40x室及位于虹梅路263号的金梅公寓160x室作为比较，这三套房屋均在6月份成交，前两套都为二室一厅，成交价分别为7008.10元/平方米和6477.30元/平方米，后一套为三室一厅，成交价为6248.90元/平方米。估价人员将宝城大厦806室作为基数，通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正，得出估价对象，即宝城大厦806室、807室、808室在年6月29日的公允市场单价为6374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋，要求快速、及时，所以再确定了一个拍卖变现系数为80%，则：6374×80%=5099(取整)。这样，最后确定了宝城大厦806室、807室、808室的.单位建筑拍卖底价为5099元/平方米。

最后，我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。人们常说：“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业，他们经常要出去工作，或者在户外，或者要爬上爬下测量、观察。如案例一中，我们到了莘庄x工厂的原址，由于已被拆除，我们只能站着勘察，长时间的接受“日光浴”。

篇3：企业价值评估方法

企业价值评估方法是什么

1、注重货币时间价值的贴现现金流量法(DCF)

企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。

图2 DCF法现金流量示意图如图2所示，如果以t0为项目的起始日期，则该项目的贴现现金流量为。

因此，DCF方法的关键在于未来现金流和贴现率的确定。所以该方法的应用前提是企业的持续经营和未来现金流的可预测性。DCF法的局限性在于只能估算已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值，没有考虑在不确定性环境下的各种投资机会，而这种投资机会会在很大程度上决定和影响企业的价值。

2、假定收益为零的内部收益率法(IRR)

内部收益率就是使企业投资净现值为零的那个贴现率。它具有DCF法的一部分特征，实务中最为经常被用来代替DCF法。它的基本原理是试图找出一个数值概括出企业投资的特性。内部收益率本身不受资本市场利息率的影响，完全取决于企业的现金流量，反映了企业内部所固有的特性。

但是内部收益率法只能告诉投资者被评估企业值不值得投资，却并不知道值得多少钱投资。而且内部收益率法在面对投资型企业和融资型企业时其判定法则正好相反：对于投资型企业，当内部收益率大于贴现率时，企业适合投资;当内部收益率小于贴现率时，企业不值得投资;融资型企业则不然。

一般而言，对于企业的投资或者并购，投资方不仅想知道目标企业值不值得投资，更希望了解目标企业的整体价值。而内部收益率法对于后者却无法满足，因此，该方法更多的应用于单个项目投资。

3、完全市场下风险资产价值评估的CAPM模型

资本资产定价模型(CAPM)最初的目的是为了对风险资产(如股票)进行估价。但股票的价值在很大程度上取决于购进股票后获得收益的风险程度。其性质类似于风险投资，二者都是将未来收益按照风险报酬率进行折现。因此CAPM模型在对股票估价的同时也可以用来决定风险投资项目的贴现率。

在一般经济均衡的框架下，假定所有投资者都以收益和风险为自变量的效用函数来决策，可以推导出CAPM模型的具体形式：

看似复杂的公式背后其实蕴藏的是很简单的道理。资产的期望收益率取决于无风险收益率、市场组合收益率还有相关系数的大小。其中无风险收益率讲的是投资于最安全资产比如存款或者购买国债时的收益率;市场组合收益率是市场上所有证券品种加权后的平均收益率，代表的是市场的平均收益水平;相关系数表示的是投资者所购买的资产跟市场整体水平之间的关联性大小。所以，该方法的本质在于研究单项资产跟市场整体之间的相关性。

CAPM模型的推导和应用是有严格的前提的，对市场和投资者等都有苛刻的规定。在中国证券市场有待继续完善的前提下，CAPM模型的应用受到一定的限制，但是其核心思想却值得借鉴和推广。

4、加入资本机会成本的EVA评估法

EVA(Economic Value Added)是近年来在国外比较流行的用于评价企业经营管理状况和管理绩效的重要指标，将EVA的核心思想引入价值评估领域，可以用于评估企业价值。

在基于EVA的企业价值评估方法中，企业价值等于投资资本加上未来年份EVA的现值，即：企业价值 = 投资资本 + 预期EVA的现值。

根据斯腾•斯特的解释，EVA是指企业资本收益与资本机会成本之间的差额。即：

EVA=税后营业净利润-资本总成本=投资资本×(投资资本回报率-加权平均资本成本率)。

EVA评估法不仅考虑到企业的资本盈利能力，同时深入洞察企业资本应用的机会成本。通过将机会成本纳入该体系而考察企业管理者从优选择项目的能力。但是，对企业机会成本的把握成为该方法的重点和难点。

5、符合“1+1=2”规律的重置成本法

重置成本法将被评估企业视为各种生产要素的组合体，在对各项资产清查核实的基础上，逐一对各项可确指资产进行评估，并确认企业是否存在商誉或经济性损耗，将各单项可确认资产评估值加总后再加上企业的商誉或减去经济性损耗，就可以得到企业价值的评估值。即：企业整体资产价值=∑单项可确指资产评估值+商誉(或-经济性损耗)。

重置成本法最基本的原理类似于等式“1+1=2”，认为企业价值就是各个单项资产的简单加总。因此该方法的一个重大缺陷是忽略了不同资产之间的协同效应和规模效应。也就是说在企业经营的过程中，往往是“1+1〉2”，企业的整体价值是要大于单项资产评估值的加总的。

6、注重行业标杆的参考企业比较法和并购案例比较法

参考企业比较法和并购案例比较法通过对比与被评估企业处于同一或类似行业和地位的标杆对象，获取其财务和经营数据进行分析，乘以适当的价值比率或经济指标，从而得出评估对象价值。

但是在现实中，很难找到一个跟被评估企业具有相同风险和相同结构的标杆对象，因此，参考企业比较法和并购案例比较法一般都会按照多重维度对企业价值表现的不同方面进行拆分，并根据每一部分与整体价值的相关性强弱确定权重。即被评估企业价值=(a×被评估企业维度1/标杆企业维度1+b×被评估企业维度2/标杆企业维度2+…)×标杆企业价值。

7、上市公司市值评估的市盈率乘数法

市盈率乘数法是专门针对上市公司价值评估的。被评估企业股票价格=同类型公司平均市盈率×被评估企业股票每股收益。

运用市盈率乘数法评估企业价值，需要有一个较为完善发达的证券交易市场，还要有行业部门齐全且足够数量的上市公司。由于我国证券市场距离完全市场还有一定距离，同时国内上市公司在股权设置和结构等方面又有较大差异，现阶段来讲，市盈率乘数法仅作为企业价值评估的辅助体系，暂时不适合作为独立方法对企业进行整体价值评估。但是在国外市场上，该方法的应用较为成熟。

公司价值评估常用方法浅析

(一)账面价值法

账面价值是指资产负债表中的股东权益的价值或净值。使用账面价值法所得到的公司价值实际上是对其账面价值的调整，最常用的调整方法是用公司资产的重置成本估计数代替账面价值或用公司资产的变卖价值代替账面价值。其中重置成本是指并购企业自己重新构建一个与目标企业完全相同的企业所需要花费的成本。这是账面价值法的理论基础——“替代原则”：任何一个潜在的投资者在购置一项资产时，他所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的代替品所需的成本。在测定一项资产的重置成本时，往往存在无活跃的二级市场和参照物、通货膨胀、过时贬值等因素，尤其对于长期资产的评估具有较大的难度。

账面价值法在评估公司价值时的优点是具有客观性。尤其是当标的公司缺乏可靠的财务数据或对比数据时。

账面价值法最大的不足是将一个企业有机体割裂开来，企业不是各种生产资料的简单累加，企业价值应该是企业整体素质的体现。将某项资产脱离整体单独进行评估，其成本价格将和它所给整体带来的边际收益相差甚远。企业资产的账面价值与企业创造未来收益的能力相关性极小。因此，其评估结果实际上并不是严格意义上的企业价值，充其量只能作为价值参照，提供评估价值的底线。与其他方法相比，由于账面价值法强调企业资产的重置成本，所以使用范围受到限制，对于高科技公司和服务性公司尤其不适合。一般来说，账面价值法局限于以下使用范围：评估存在大量有形资产的公司;评估不以营利为目的的组织;评估处于亏损边缘的公司等。

(二)市场价值法

市场价值法是通过加总公司发行在外的各种证券的市场价值来估计该公司的价值。该方法的理论基础是有效、理性市场假设。

有效市场假设是现代财务和金融理论的立论基础之一。其推论主要包括：1.长期而言，专业投资者所获得的投资回报率与其他投资者仅通过购买并持有具有相同风险的证券所获得的投资回报率相同。2.当前的股票价格反映了当前所有公

开的信息。3.股票价格对于新信息的反应是及时的、无偏的。

尽管有大量事实支持有效市场假设，但市场失效的情况仍时有发生，主要表现为：股票价格波动的规律性、不反映价值的证券价格和股票回报率的超常波动。与有效市场理论相对立的价值学派认为内在价值才能反映公司的真实价值，股票的非理性波动使市场价值仅能作为价值评估的参考。

市场价值法对于评估实践的重要意义在于：平均来看，市场对公司的评估比任何一个个人的评估更为精确，因此运用市场价值法可以得出可靠的公司价值评估结果。由于市场价值法仅直接适用于股票公开发行上市的公司，适用范围受到限制。

(三)相对估值法

相对估值法是指通过寻找可比公司，根据某些共同价值驱动因素(如收入、盈利、现金流量等变量)，借用可比公司价值来估算目标公司的价值的一种价值评估方法。这种方法是假设存在一个支配企业市场价值的主要变量(如盈利等)，而市场价值与该变量的比值对各企业而言是类似的、可比较的。

1.市盈率法

根据目标公司的每股收益乘以可比公司的平均市盈率确定其价值的方法。采用这种方法估算目标公司的价值，以投资为出发点，着眼于未来经营收益，并在测算方面形成了一套较为完整有效的科学方法，而且简单易懂，综合性强，因而为各种并购评估广泛使用，尤其适用于通过二级市场进行并购的情况。但是如果收益是负值，市盈率就失去意义。而且市盈率除了受公司本身基本面的影响外，还受到整个经济景气程度的影响，因此对目标公司的β值有较高要求。主要适用于连续盈利，并且β值接近于1的公司。

2.市净率法

根据目标公司的每股净资产乘以可比公司的平均市净率确定其价值的方法。这种方法假设股权价值是净资产的函数，类似公司有相同的市净率，净资产越大则股权价值越大。市净率法的使用范围比市盈率法更广，因为市盈率无法估算净利为负值的公司的价值(净利为负值经常发生)，但市净率为负值的情况却是很少见的。并且净资产的账面价值比净利稳定，也不容易被人为操纵，净资产账面价值的数据也容易取得、容易理解。在谨慎性原则日益受到资本市场关注的今天，有着很广泛的应用空间。但是净资产的账面价值容易受到会计政策选择的影响，如果各公司执行不同的会计标准或会计政策，市净率会失去可比性。另外，固定资产很少的服务性公司和高科技公司，净资产的账面价值与公司价值没有很大的关系，其市净率的比较没有实际意义。市净率法主要适用于需要拥有大量资产、净资产为正值的公司。

相对估值法最显著的优点就是非常简单、非常透明。选择一个参照公司，以相同的市盈率或市净率来对比一下，很快就能得出被评估公司的价值或价格。这种方法的缺点是完全可比的公司难以寻找。另外可比公司之间的市场定价是否合理，合理的情况下又是否能作为目标公司的参照等问题都无法确定。并且一组可比公司之间本身的市场定价可能存在很大的差别，这样就给相对价值法在准确性上、可信度上造成一定的欠缺。

(四)现金流量折现法

现金流量折现法认为公司的内在价值是公司经营所产生的未来现金流量的现值。该方法最明显的优点是在理论上是正确的，符合“现值规律”这一金融原理，即任何资产的价值等于其预期未来全部现金流的折现值的总和。因此从理论

上来讲，该方法能够计算出公司的真实价值。而且不受会计报表粉饰的影响，因为现金流量折现法是建立在现金流量的基础上，任何不影响现金流量的会计计量，也不会影响到现金流量折现法。现金流量折现法要求对公司的营业情况和所在的行业都有比较深入的了解，在进行价值评估的时候需要调查一些在公司和行业中创造和推动价值的因素。

现金流量折现法是基于未来预期现金流和折现率的价值评估方法，是公司在竞争环境下的内在价值。该方法适用范围很广，如果可以比较可靠地估计公司的未来现金流，同时根据现金流的风险特性能够确定出恰当的折现率，就适合采用现金流量折现法。除了适用于现金流相对确定的资产之外，也适用于当前处于高速成长或成熟稳定发展阶段的公司，而对于处于周期性行业的公司或新生公司则较为困难。

尽管现金流量折现法有完美的理论基础，但也有其局限性。由于该方法运用了大量的假设假设前提，价值评估的结果取决于对未来现金流的预测及对未来现金流的风险特性相匹配的折现率的估计。当实际情况与假设的前提条件有差距时，就会影响价值评估结果的可信度。

篇4：房地产资产评估方法

房地产资产评估方法

前言：资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。

一、新建房地产的成本估价法公式

新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税

结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：

新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用(或征地安置补偿费)+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润

1：土地使用权出让金—土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整;外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。

2：动拆迁费用—包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。

3：征地费用—征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。

4：市政配套增容费—对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容(指水、煤气、电话等用量扩大或新增)费和贴费(电贴费)发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。

5：建设工程费用—这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费(指为房屋居住使用创造条件的工程)。室外工程费(指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设费用)。建设工程费用随建材价格、人工成本的变化而波动。

6：开发商投资利息—投资利息包括支付土地费用的利息、建设工程费用的利息、专业费用的利息和配套费用的利息。利息计算有静态计算和动态计算两种，前者计算的是单利，后者计算的是复利。例如，某项目开发周期为2.5年，则其取得土地费用5000万元的利息为(年利率为10.08%)：

7：销售费用—这项费用包括市场推广费(广告费)、销售代理费、销售手续费等，一般取房屋销售价格的2%～4%.开发项目规模较大的(如10万平方米以上的项目)，这项费用比例可相应降低，尤其是广告费用。

8：相关税费—相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。如果契税(以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为3%)米计入土地费用，则应单独列出。“二税一费”为房屋销售价格的5.56%，印花税为0.03%.

9：开发利润—开发利润应视整个房地产市场状况而定。1993～1995年，上海房地产开发利润多在30%～50%以上，有的`高达100%.而近两三年，房地产市场低迷，销售不畅，为数不少的房地产企业无利销售甚至亏本销售，房地产行业利润率大大降低。一般而言，上海的房地产项目开发周期在2年以内(不包括2年)的住宅。利润率可取15%～20%;开发周期在2～3年的，利润率可取一ZO%～25%.商业楼、办公楼等在此基础上视具体情况调高或压低。