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房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

时间：2023-06-25 08:35:25 其他范文收藏本文下载本文

以下是小编给大家收集的房地产估价师《理论与方法》冲刺试题，本文共12篇，欢迎大家前来参阅。

房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

篇1：房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。

A.228.23

B.229.36

C.224.74

D.223.63

2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。

A.276

B.283

C.284

D.291

4.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。

A.某酒店

B.某市图书馆

C.某住宅

D.某写字楼

5.现实中的`房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其( )，成本的增加一定要对( )增大有所作用才能构成价格。

A.效用

B.花费的成本

C.市场价值

D.投资价值

6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付( )元的安置补助费。

A.1000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为( )万元。(试题)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.长期趋势法

9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用( )评估。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.推测法

10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定

篇2：房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

A.228.23

B.229.36

C.224.74

D.223.63

2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

A.276

B.283

C.284

D.291

4.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。

A.某酒店

B.某市图书馆

C.某住宅

D.某写字楼

5.现实中的'房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其( )，成本的增加一定要对( )增大有所作用才能构成价格。

A.效用

B.花费的成本

C.市场价值

D.投资价值

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为( )万元。(20试题)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.长期趋势法

9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用( )评估。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.推测法

10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定

答案解析

1. A 【解析】：参见教材P216，该房地产的收益价格为：

2. C 【解析】：参见教材P216，该宗房地产的收益价格为：

3. A 【解析】：参见教材P220，该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(万元)，选项中最接近的一个为A，276万元。

4. B 【解析】：参见教材P271

5. A 【解析】：参见教材P271

6. C 【解析】：按最低标准，A房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000元/亩×1亩×4=4000 元。参见教材P275

7. D 【解析】：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)

开发利润=12%×(1000+1500+75+35)=313.2(万元)。参见教材P283

8. C 【解析】：参见教材P323-324

9. B 【解析】：参见教材P330

10. C 【解析】：参见教材P330

篇3：房地产估价师理论与方法试题

房地产估价师理论与方法试题

1.房地产估价师从某种意义上讲是( B )房地产的价值

A.发明 B. 发现 C. 创造 D.稳定

2.一种资产只有同时具有( B )的特性，才真正需要专业估价

A.独一无二和共给有限 B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样

5.从房地产估价来看，( D )

A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然资源

C.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”

D.土地是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间

6.关于房地产的十个主要特性中，下列说法有误的是( A )

A.可移动性、独一无二性、易变现性 B.相互影响性、易受限制性

C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性 D.价值高大性、保值增值性

7.把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按下列哪项划分的( B )

A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段

8.房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是( D )

A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产的供求状况

C.全国本类房地产的供求状况 D.本地区本类房地产的供求状况

10.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面

地价为元/㎡，则土地单价为( C )元/㎡

A.1000 B.2000 C.2500 D.5000

11.甲、乙、丙3宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该3宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(D )

A. 甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两土地均可

12.有一块土地甲的楼面地价为2000元/㎡，建筑容积率为5，另有一块土地乙的楼面地价1500元/㎡，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比为( C )

A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断

14.反映家庭人口数量等情况，对于住宅类型的选择等有重要参考价值的是( A )

A.人口家庭构成 B.人口年龄构成 C.人口素质构成 D.人口职业构成

15.下列不属于房地产区位因素的是( B )

A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层

16.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( A )

A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平

17.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( A )

A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素

18.房地产估价工作的性质，决定了房地产估价的基本原则是( D )

A.合法原则 B.估价时点原则 C.谨慎原则 D.独立、客观、公正原则

19.某估价事务所在6月20日至7月20日评估了一宗房地产于205月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现请你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( A )

A.年5月30日 B.现在 C.2006年6月20日 D.2006年7月20日

21.下列关于搜集交易实例的几种途径中，表述有误的一项是( D )

A.查阅政府有关部门的房地产交易资料 B.同行之间互相提供

C.参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息和有关资料

D.假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为

22.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在( D )的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值

A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立

23.下列关于取可比实例的.说法中，有误的一项是( D )

A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区

B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例

C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格

D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好

24.选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( A )范围内

A.0.5—2倍 B.1.5—2.0倍 C.0.5—1.5倍 D.1.0—1.5倍

26.建立价格可比基础中，统一付款方式是指( D )

A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积

C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清

27.下列叙述正确的是( C )

A.房地产市场不是地区性市场 B.房地产价格不易受个别行为影响

C.房地产之间不能完全替代 D.房地产独一无二性使房地产具有独占性

28.以下哪一项对价值的决定作用几乎是房地产所独有的( D )

A.房地产的权益和区位 B.房地产权益

C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位

二、多项选择题 (每题2分，共30分)

1.房地产估价是指房地产估价师(ABCD )，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

A.根据估价目的 B.遵循估价原则 C.运用估价方法 D.按照估价程序

2. 房地产估价人员应遵守的职业道德包括( ACD )

A.应保持估价的独立性，回避自己、近亲属或其他有厉害关系人的估价业务

B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得

将托人的资料公开或泄露给他人

C.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，

也不得恶意降低收费进行不正当竞争

D.应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价

4.以下那些因素会造成住宅类房地产价格水平下降(ABD )

A.靠近城市主干道 B.靠近酒厂 C.靠近高等学校 D.靠近铁路线

5.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( ACD )

A.不同的房地产价格影响因素引起房地产价格变动的方向和程度不尽相同

B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上

涨;相反，则导致房地产价格下降

6.在房地产交易环节中需要卖方缴纳的税费有( CD )

A.契税 B.印花税 C.所得税 D.土地增值税

7.以下是房地产估价原则的有( BCD )

A.公平、公正、公开原则 B.独立、客观、公正原则

C.最高最佳使用原则 D.估价时点原则

9.以下难以使用市场法估价的房地产有(ACD )

A.学校 B.写字楼 C.古建筑 D.纪念馆

10.影响房地产价格的国际因素主要有( ABCD )

A.世界经济状况 B.国际竞争状况 C.政治对立状况 D.军事冲突状况

14. 非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如( ABC )等

A.未开发的土地 B.行政办公楼 C.教堂 D.汽车加油站

15.房地产是( ACD )三者的结合

A.实物 B.货币 C.权益 D.区位

篇4：房地产估价师考试《理论与方法》试题

房地产估价师考试《理论与方法》试题

多项选择题

1、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于( )。

A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式

B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值

C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费

D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润

2、建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

A、比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

3、房地产估价的重要性在于( )。

A、为了建立合理的房地产交易秩序

B、促进房地产公平交易的基本保障

C、有助于将房地产价值导向正常化

D、为了方便买卖双方

4、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的.新建筑物的正常价格。( )

A、对

B、错

5、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A、40

B、45

C、48

D、50

6、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。

A、中位数

B、众数

C、平均数

D、分位数

7、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度及( )等。

A、权利性质

B、使用年限

C、用途

D、容积率

8、一般地说，如果家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数量下降房地产价格会有下降的趋势。( )

A、对

B、错

9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。

A、过去数据简单算术平均法

B、过去数据加权算术平均法

C、未来数据简单算术平均法

D、未来数据加权算术平均法

10、下列费用不用计入商品住宅价格的为( )。

A、非住宅小区级的公共建筑的建设费用

B、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

C、住宅小区内的公共设施

D、住宅小区的文化娱乐中心

答案：1、AB2、AB3、ABC4、B5、C6、B7、ABCD8、B9、D10、AB

篇5：房地产估价师《理论与方法》备考试题

房地产估价师《理论与方法》备考试题

1.某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

2.为评估某房地产10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为204月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

3.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )。

A.2427元/㎡

B.2500元/㎡

C.2575元/㎡

D.2632元/㎡

4.为评估某宗房地产10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为204月末，该类房地产自年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为( ) 元/㎡。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

5.为评估某房地产9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为203月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。

A.3868.92

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

6.评估某宗房地产9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡，成交日期为201月末，该类房地产自年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/㎡。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

7.现需评估某宗房地产10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为201月末，该类房地产自7月末至年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。

A.2648元/㎡

B.2688元/㎡

C.2708元/㎡

D.2734元/㎡

8.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的'价格最接近于( )㎡。

A.3790元/㎡

B.4238元/㎡

C.4658元/㎡

D.4663元/㎡

9.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为( )万元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

10.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为( )元。

A.54000

B.3

C.48000

D.60000

参考答案

1. A 【解析】：使用面积=100×0.8=80(㎡)

建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/㎡)

参见教材P181

2. D 【解析】：可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)

参见教材P187

3. D 【解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)

参见教材P187

4. B 【解析】：该可比实例在2006年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)

参见教材P191

5. A 【解析】：4000×95/100=3800(元/㎡)，用3800×(1+0.3%)6=3868.92(元/㎡)。

参见教材P191

6. A 【解析】：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。

2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。

参见教材P191

7. C 【解析】：从2004年1月末至2004年6月末的期数为5;2004年6月末至2004年10月末的期数为4：2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。

参见教材P191

8. D 【解析】：可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。

房地产状况调整：408 1.63×1.087=4436.73(元/㎡)。

市场状况因素调整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。

参见教材P189、191

9. D 【解析】：参见教材P216。该房地产的收益价格为：

10. D 【解析】：参见教材P211，房地产价格=房地产净收益/直接资本化率=6000/10%=60000(元)。

篇6：房地产估价师《理论与方法》考前指导试题

20房地产估价师《理论与方法》考前指导试题

试题

1.房地产权利的种类中，属于债权的是( )。

A.地役权

B.土地使用权

C.抵押权

D.租赁权

2.( )是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A.物权

B.债权

C.租赁权

D.所有权

3.( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权

B.担保物权

C.抵押权

D.租赁权

4.炫耀性物品是用以显示人们的`身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成( )关系。

A.反方向变化

B.同方向变化

C.无变化

D.无法确定

5.当消费者收入增加时，会减少对( )的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高档商品

D.低档商品

6.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会( )。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

7.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给( )，使其现期供给( )。

A.增加，增加

B.减少，增加

C.增加，减少

D.减少，减少

8.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。(2005年试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

9.当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以( )为前提进行估价。

A.保持现状

B.装饰装修改造

C.转换用途

D.重新利用

10.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( ) 元/㎡。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案

1. D 2. A 3. A 4. B 5. D 6. A 7. C 8. A 9. C 10. B

篇7：房地产估价师《理论与方法》模拟试题及答案

房地产估价师《理论与方法》模拟试题及答案

试题

1.房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括( )。

A.调研结论

B.调研问卷

C.调研方法

D.调研目标

E.项目概况

2.住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括( )等方面。

A.经济因素

B.社会因素

C.市场竞争因素

D.行政与政治因素

E.住宅内在和周边环境因素

3.在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有( )，并依此标准来选取一定的.样本展开深人调查。

A.区位

B.规模

C.环境

D.经营领域

E.装修标准

4.房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列( )属于现场调研方法。

A.观察法

B.试验法

C.投射法

D.询问法

E.小组访谈法

5.在确定房地产市场调研课题时，可以从( )人手确定。

A.分析市场环境

B.进行定性调研

C.分析二手资料

D.分析对手信息

E.与各行业专家讨论

6.由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：( )。

A.分析次级资料的来源

B.确定搜集次级资料的方法

C.了解次级资料的收集时间

D.掌握次级资料的近期变化趋势

E.分析次级资料的类型和性质

7.商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括( )。

A.确定投资时期

B.估算投资回收期

C.估算投资报酬率

D.确定市场租金水平及变化趋势

E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口

8.办公楼市场调研的关键点是( )。

A.成本分析

B.产品分析

C.市场区分析

D.地区经济分析

E.相关政策分析

9.在住宅市场的产品分析中，应从( )等几方面进行研究。

A.小区环境

B.物业

C.停车场

D.户型结构

E.房价

10.房地产市场调研的重要性在于( )。

A.有助于判断市场需求量

B.有助于认识市场潜力

C.有助于企业认识市场

D.有助于企业获得垄断利润

E.有助于评估产品和服务的质量

答案

1.ACDE 2.ABDE 3.ABD 4.ABD

5.BC 6.ACE 7.BCDE 8.BCD 9.BCD 10.ABCE

篇8：房地产估价师《理论与方法》考前辅导试题

20房地产估价师《理论与方法》考前辅导试题

第 1 题

在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 ( )

【正确答案】： ×

第 2 题

在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 ( )

【正确答案】： ×

第 3 题

对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 ( )

【正确答案】： ×

第 4 题

在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 ( )

【正确答案】： √

第 5 题

周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 ( )

【正确答案】： ×

第 6 题

不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 ( )

【正确答案】： ×

第 7 题

当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 ( )

【正确答案】： √

第 8 题

房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 ( )

【正确答案】： ×

第 9 题

某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 ( )

【正确答案】： √

第 10 题

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 ( )

【正确答案】： √

第 11 题

在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 ( )

【正确答案】： ×

第 12 题

一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的.价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 ( )

【正确答案】： √

第 13 题

运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 ( )

【正确答案】： ×

第 14 题

某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 ( )

【正确答案】： √

第 15 题

一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 ( )

【正确答案】： ×

篇9：房地产估价师《理论与方法》复习题

房地产估价师《理论与方法》复习题

单项选择题

1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。(真题)

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。(试题)

A.高层建筑地价分摊

B.房地产投资价值评估

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

3、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。(20试题)

A.估价对象的真实价格

B.估价对象的实际成交价格

C.估价对象的重置价格

D.合格估价师的重新估价结果

4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。

A.独一无二和供给有限

B.流动性差和价值最大

C.独一无二和价值量大

D.不可移动和用途多样

6、专业估价与非专业估价的本质区别不包括( )。

A.由专业机构和人员完成

B.实行有偿服务

C.目的是评估市场价值

D.要承担法律责任

7、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。(20真题)

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

8、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。(试题)

A.了解某宗房地产的出租****益价值

B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的.企业价值

C.了解某地区地震后房地产价值的变化

D.了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额

9、在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，以为确定赔偿金额提供参考依据。

A.市场价格

B.保险价值

C.商品价值

D.所遭受的财产损失

10、关于征收和征用，下列说法正确的是( )。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D.征收是无偿的，征用是有偿的

11、除了耕地占用税和( )应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

D.契税

12、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元。

A.12650

B.5000

C.13911

D.12574

13、一个估价项目中的估价时点，本质上是由( )决定的。(年试题)

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的

C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人意愿

14、一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。(20试题)

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要

15、商品住宅可同时采用市场法、收益法和( )估计，以相互验证，但不互相替代。

A.路线价法

B.成本估价法

C.长期趋势法

D.假设开发法

16、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应( )。

A.视为无租约限制的房地产来估价

B.视房地产的具体情况来估价

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

17、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作( )年以上的房地产估价师。

A.1

B.3

C.5

D.6

18、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有( )。

A.应做到诚实正直、公正执业

B.通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目

C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

19、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。

A.8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》

B.208月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认

C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D.内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

20、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括( )。

A.房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育

B.建立房地产估价机构信用档案

C.拟定房地产行业相关政策法规

D.对会员的执业行为进行日常监管

篇10：房地产估价师《理论与方法》练习题

房地产估价师《理论与方法》练习题2017

单项选择题

1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。

A.供给、需求、利用状况

B.价值、使用价值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.权利、租金、利率

2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。

A.都是价格用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.都受区位因素的影响

3、房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买者能力的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系

D.房地产的供给量与购买者能力的关系

4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

A.房地产的供给价格

B.房地产的需求价格

C.房地产的市场价格

D.房地产的均衡价格

5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是( )。

A.均衡价格增加，均衡数量减少

B.均衡价格减少，均衡数量增加

C.均衡价格增加，均衡数量不变

D.均衡价格不变，均衡数量减少

6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会( )。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括( )。

A.房地产开发商对未来的预期

B.消费者的预期

C.该种房地产的价格水平

D.该种房地产的开发建设成本

8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为( )。

A.存量+新增竣工量-拆毁量

B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成( )关系。

A.反方向变化

B.同方向变化

C.无变化

D.无法确定

10、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会( )。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

11、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为( )。

A.房地产的不可移动性

B.中国经济地区差异明显

C.不同地区人们的消费习惯不同

D.地区间的政府管制

12、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。【年真题】

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

13、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是( )。(2011年真题)

A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

14、一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为( )元/㎡。(年折现率为5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.2928

15、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是( )。

A.第(1)、(3)种情况

B.第(3)、(4)、(5)种情况

C.第(2)、(4)种情况

D.第(2)、(4)、(5)种情况

16、成交价格围绕着( )而上下波动。

A.市场价格

B.理论价格

C.清算价格

D.原始价格

17、在房地产价格中，市场价格是( )。

A.稳定均衡价格

B.不稳定均衡价格

C.长期均衡价格

D.短期均衡价格

18、市场法求得的价值趋向( )。

A.成交价格

B.市场价格

C.理论价格

D.评估价格

19、甲乙两宗土地，甲单价为900元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的.房地产开发商会选择购买( )。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

20、基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

21、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为( )。

A.名义价格

B.实际价格

C.市场价格

D.成交价格

22、当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的( )。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的( )。

A.社会一般报酬率

B.最低期望收益率

C.特定投资者所要求的最低期望收益率

D.特定投资者所要求的最低报酬率

24、在评估投资价值时，折现率是( )。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为( )元/m2。【2011年真题】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

篇11：房地产估价师《理论与方法》复习题

房地产估价师《理论与方法》复习题

单项选择题

1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有( )。

A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降

B.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素

C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是( )【真题】

A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

3、影响某套住房价格的实物因素不包括( )【20真题】

A.装修

B.户型

C.层高

D.楼层

4、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是( )。

A.完备程度

B.基础设施

C.实物因素

D.环境状况

5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

6、影响房地产价格的环境因素不包括( )。(试题)

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境

7、当人口数量增加时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会下落。

A.增加，增加

B.减少，减少

C.减少，增加

D.增加，减少

8、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

9、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( );相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( )。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

11、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

12、影响房地产价格的.经济因素，不包括( )。

A.人口状况

B.居民收入水平

C.物价

D.利率

13、理论上，利率上升，房地产价格( )。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不相关

14、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格( )。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不相关

15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。(20试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

16、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于( )。(年试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

17、下列影响房地产价格的因素中.不属于国际因素的是( )。

A.世界经济状况

B.政治安定状况

C.政治对立状况

D.军事冲突状况

E.城市化状况

18、影响房地产价格的心理因素不包括( )。

A.投机心理

B.讲究风水

C.吉祥数字

D.时尚风气

篇12：房地产估价师《理论与方法》习题

2017房地产估价师《理论与方法》习题

单项选择题

1、( )是房地产估价的基本原则。

A.最高最佳原则

B.独立、客观、公正

C.估价时点原则

D.合法原则

2、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的( )原则。

A.独立

B.客观

C.公正

D.中立

3、下列关于合法原则说法错误的是( )。

A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

B.合法原则中所讲的法，是广义的法

C.估价对象状况必须依法判定

D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

4、房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。(2001年试题)

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

5、在依法判定的使用权利方面，应以( )为依据。

A.国家的价格政策

B.相关合同

C.法律、法规、政策

D.使用管制

6、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )。【2011年真题】

A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

7、评估期房的价值时，( )。

A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

B.估价时点为现在，估价对象为未来状况

C.估价时点为未来，估价对象为未来状况

D.估价时点为未来，估价对象为现时状况

8、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。(2003年试题)

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的`某日

9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。(2008年试题)

A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

D.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

10、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。

A.相同房地产

B.同一城市房地产

C.类似房地产

D.同样用途房地产

11、替代原则是针对( )而言的。

A.房地产状况

B.估价对象

C.估价结果

D.估价目的

12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是( )。【2011年真题】

A.维持现状

B.改变用途

C.重新装修

D.重新开发

14、( )是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

A.收益递减规律

B.边际效用递减规律

C.土地过度开发

D.使用管制

15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。

A.该建筑物的价值低于拆除费用

B.该估价结果肯定有误