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篇1：房地产营销策划现存的问题及对策探析论文
房地产营销策划现存的问题及对策探析论文
摘要：主要讨论了房地产营销策划现存的问题与解决措施，以求为未来房地产营销提供理论支撑。先简单介绍房地产营销策划的基本含义；再从市场调研不足、目标市场不明确等方面入手，分析当前房地产策划中存在的问题；最后针对问题提出几点解决措施。加强房地产市场调研与分析、明确市场目标等措施能有效解决当前房地产营销策划中存在的问题，具有良好的应用价值。对相关工作人员而言，在当前房地产营销策划中，需要正确认识到当前工作中存在的问题，再提出相应解决办法，保证相关措施具有良好的应用价值。
关键词：房地产企业；营销策划
引言
近几年，我国房地产行业快速发展，成为现代经济体系中的重要组成部分。同时，受到新营销思想的影响，房地产企业一般会采取多种营销方式，保证自身推广行为能达到预期效果。但从当前房地产企业营销策划的实际情况来看，其中存在多方面问题，严重影响了房地产营销策划整体效果。因此，需要加深对房地产营销策划现存问题的认识，再提出相应的解决措施，为推动房地产企业快速发展奠定基础。
1.房地产营销策划的含义
所谓房地产营销策划，就是在综合整合营销学的相关概念，由最初的市场调研开始，对房地产产品、设计观念、设计特点、产品定位、企划创意等项目进行整合，通过充分向消费者传递自身积极的营销思想，最终提高企业效益。从整个流程来看，房地产企业通常会通过市场调研，全面分析消费者的基本需求，再通过市场细分对消费者进行定位。其内涵主要包括：（1）房地产市场营销策划的主体是房地产品牌，通过在房地产领域综合利用多种营销概念，对其销售行为进行策划的一种活动；（2）在当前房地产营销过程中，主要以企业发展战略为核心，构建完整的市场营销、预测体系；（3）房地产的营销策划行为具有明显的目的性，以实现利润最大化为最高宗旨。
2.房地产营销策划存在的主要问题
2.1市场调研不足
市场调研是开展营销策划的前提，其调研质量对整个营销行为产生重要影响。但当前房地产企业普遍存在市场调研不足的现象，主要表现为：（1）市场调研资料不全面，不能成为科学的资料基础；（2）市场调研目标模糊，不能根据企业要求合理筛选资料，出现调研资料繁杂的现象。
2.2目标市场不明，市场定位模糊
在当前市场定位中，主要是以消费者的某项需求为基础，以消费需求、消费能力全方面划分消费群体。对房地产企业而言，其在细分市场顾客群体时，不能正确认识到不同消费者中存在的共性与差别，制定统一的标准去展开市场营销，导致消费者对企业的服务评价不高。另一方面，在市场影响过程中，企业忽视了对市场结构、企业目标等要素的整合，导致整体市场结构失衡。
2.3产品卖点把握不准，文化营销面临困境
产品卖点是本产品明显区别与其他企业产品的核心，而在当前的营销过程中，房地产企业的营销口号几乎千篇 一律，主要表现为：低首付、低利息、赠送空间等几方面，缺乏对顾客的吸引。在此背景下，房地产企业的文化营销面临困境，难以赋予产品、品牌等更具代表性的内涵，更无法建立相应的营销形象。
3.房地产营销策划的对策
3.1加强房地产市场调研与预测
在市场调研中，相关人员可以模块化工作理念处理相关内容，将市场调研与预测工作划分为多个模块，通过逐一解决不同模块的要求，最终达到市场调研目标。
在落实模块化工作理念的过程中，可以设置以下几个模块：（1）准备模块。制定调查问卷，调查问卷内容应包括受众喜爱的户型、能接受的房屋价格、希望在购房过程中得到的服务等；（2）市场调研模块。充分借助当前微时代的大背景，以微信、微博为平台，展开市场调研工作，对于每位认真填写调查问卷的受众，可以添加其关注，以提高受众参与市场调研的积极性；（3）数据分析模块。根据市场调研结果，整合调查问卷内容，判断不同用户的需求，进而建立扇形图，以真实反映不同群体的购房意向。
3.2明确目标市场，科学市场定位
科学定位市场的核心，就是以“求同存异”的.思想判断消费者的购房需求，在通过聚合消费者的偏好后，正确判断消费者的购买行为，并确定最终的分散偏好、集群偏好等。例如，在市场定位中，需要正确认识到本价格段位、本户型等在消费者心中的地位，确定其基本消费需求，并确定在市场定位，应该选择集中化处理形式还是选择专业化处理形式。
3.3实事求是，避免故意炒作
在营销策划过程中，策划人员应该根据客户的不同需求来对产品进行细分。就房地产实质来看，一个开发项目具有很多的卖点，包括住房规划、配套设施、物业等，而策划人员就需要根据自身产品卖点，并结合消费者的实际需求，促使消费者完成消费。在策划过程中，要做到实事求是，充分告知消费者本楼盘项目的主要特点与内容，保证消费者能享受与广告宣传相一致的待遇；同时在客观行动上，要做到细微谨慎，避免引起“炒作”之嫌。
3.4注重广告品质，重视广告创意
在房地产广告策划中需要认识到：企划创意是对主体进行抽象渲染的过程，保证客户能更好的认知本产品，并产生购买冲动。在提高广告品质的过程中，需要以消费者的注意力、识别力、需求性等为评价标准，并以艺术展现的方式表达本企业的企划创意，使广告内容能贴近消费者生活，提高消费者对广告内容的认可度。
一般在广告投入过程中，针对性销售成为当前房地产销售的主要趋势，主要表现为：销售对象具有一定的固定性，主要集中在26-35岁的年轻人、35-50岁的中年人两大块。
3.5重视媒体运作，提高社会知名度
媒体是促进消费的主要载体，为保证营销行为能达到预期效果，需要重视媒体运作，不断提高企业社会知名度。从当前房地产企业所开展的营销策划内容来看，图片宣传所占的比例最大，约占63.4%的比例，其次为广播电视广告。然而，随着现代人们生活节奏不断加快，这种传统的媒体宣传形式难以达到预期效果，因此，迫切需要一种更具有时尚性的广告传播方法。目前，手机的推广范围不断扩大，以手机为媒介成为当前媒体运作的主要方式。例如，可以与本地的微信运营商取得联系，在售楼中心附近展开微信传播，通过建立相应的公共账号，邀请消费者关注，并依靠微信红包等新兴手段，对关注的人群进行随机奖励，以激发受众参与度，促使其能潜移默化的接受广告信息。
同时，以体验、实景呈现为代表的房屋销售模式在我国普遍开展，在该模式的销售中，可以将优秀的物业服务、良好的区位条件、美观的建筑布局为切入点，通过适当提高绿色植被在体验房屋中所占的比例，让体验者感受到一种亲近自然的氛围，有利于加深其对该品牌的认可度，最终完成销售。
结束语：
主要讨论了房地产营销策划现存的问题与对策的相关问题，对工作人员而言，在当前房地产营销策划的过程中，需要充分认知当前房地产营销中存在的问题，并结合多种新型手段展开营销，确保相关行为能达到预期效果，为企业创造更多利润。
参考文献：
[1]王向娟.房地产营销策划存在的问题及对策探析[J].山西煤炭管理干部学院学报，，26（04）：18-19.
[2]张新宇，崔发强.浅析房地产营销策划存在的问题及对策[J].商贸（管理视窗），2013（15）：108-110.
[3]陈建敏.我国房地产营销策划研究[D].山东大学硕士
篇2：农村学前教育现存的问题及对策论文
摘要：改革开放以来，教育被摆在优先发展的战略地位，党和国家积极推进教育事业平稳快速发展。
然而农村学前教育在环境设备、师资、教学模式等方面存在诸多问题。
因此，政府应加大财政支持，改善教学环境，提高教师待遇，鼓励新教学理念普及。
社会各界应高度重视，切实行动，推动我国学前教育事业发展。
关键词：农村;学前教育;幼儿园;教育整顿
一、农村学前教育概况
1、背景 教育要从娃娃抓起。
从概念上讲， 教育是培养人的一种社会活动，是承传社会文化、传递生产经验和社会生活经验的基本途径。
改革开放初期，邓小平就在多次讲话中将教育摆在战略高度上加以强调。
学前教育作为教育之基，对于建设人力资源强国具有重要的现实意义。
随着社会发展，更多城市家长愿意孩子尽早入园接受正规系统的教育，然而农村学前教育却在教育环境、方式、设施等方面相对落后。
在科技经济高速发展的今天，农村学前教育的现状俨然成为我国绚丽的腾飞协奏曲中颇为不和谐的音符。
2、农村学前教育现存问题 农村一般较偏远，生活环境差，幼儿园常由自家院落或废旧房舍稍加粉刷改造而成，选址无合理考究，卫生处理粗略草率。
教学设备陈旧简陋，玩具品种单一，室外仅有简单松散的娱乐器械，缺乏防护装置。
卫生消毒工作不够完善，幼儿伙食种类单一，无法满足幼儿生长发育的营养需求。
除此之外，大部分农村幼儿教师未受过正规的培训，水平有限，因待遇较差，其责任心也大打折扣。
相应地，在教学方法上也问题百出，打骂似乎是家常便饭，教学方式单一枯燥，教授内容错误频出，更有盲目模仿小学教育模式之倾向。
二、农村学前教育现状调查
1、调查目的` 现代儿童观认为：儿童是与成人平等的、独立的、发展中的个体，社会应当保障他们的生存和发展，应当尊重他们的人格尊严和权利，尊重他们的发展特点和规律，尊重他们的能力和个性，应当为他们创造参与社会生活的机会。
笔者认为农村的幼儿教育在一定程度上并未起到教育所应起到的效果。
因此，笔者走访了当地农村一些幼儿园，对其进行了较为细致的调查，以期揭示农村学前教育普遍存在的问题，反思改善的有效方法，呼吁社会更多关注农村幼儿的生活。
2、调查对象和方法 积极融入幼儿生活。
一、以朋友的身份融入孩子的课堂和游戏圈，关注他们在园活动及对幼儿园生活的情感态度。
(1)问卷调查幼儿家长，了解家长对孩子上幼儿园的态度及对孩子今后发展的期望。
(2)对附近村民走访调查，询问幼儿园的运营情况，入园离园的状况等。
3、结果分析 在接受调查的50多位家长中，42%左右的家长送孩子入园是因没空陪孩子;12%出现盲目跟风。
村民也表示，附近幼儿园条件简陋不说，更经常能听到孩子的哭声和老师的训斥声.....明显地，农村幼教存在诸多问题。
首先，幼儿园简陋的环境对孩子的安全健康造成极大威胁。
其次，幼儿天真烂漫，不良的教育方式会影响孩子未来的发展。
这些都和农村较为落后的经济状况及思想意识分不开。
三、农村学前教育展望
1、提倡政府和社会各界重视 政府应带头设立学前教育发展的专项经费体制，加大对学前教育的财政投入。
还应制定相应政策，把幼儿教育工作纳入考核地方人民教育工作的标准，将幼儿园列入国家事业单位编制管理，加大党和国家对学前教育的重视程度。
此外，决策组织要在制定政策过程中遵循法定程序，避免盲目性随意性。
社会各界应鼓励慈善捐助和经济投资，推动农村幼教工作又好又快发展。
2、加大整顿力度提升教师素质 儿童教育家蒙台梭利说过：“在我们的学校中，环境教育儿童。”她认为教育内容和方法的许多方面由环境决定，儿童需适当的环境才能正常的发展。
教师必须紧跟时代步伐，更新教育观念，学习先进的教学方法。
幼儿教师需培养创新精神、高度的责任感和使命感，较高道德和文化水平等。
政府应鼓励幼师的专业教育，培养其专业特长和全新教学方法，加强园本培训工作，为其可持续发展奠定基础。
3、倡导新型幼教理念及方式 倡导寓教于乐，摒弃小学化成人化教育。
结合儿童身心发育特点，树立合理的教育目标，选择适宜的教育内容。
创造丰富的活动形式，充分利用当地的教育资源，如民风习俗、传统文化等，探索富有特色的游戏和教育活动。
定期开展家长会，使家长认识到挖掘孩子的潜力需适时适当的教育。
发放幼教知识资料，设置家长开放日，让更多家长参与到孩子的学习生活中。
陶行知先生说过，小学教育是建国之本，幼稚教育尤为根本之本。
儿童是社会之希望，关注儿童就是关注社会发展，学前教育的发展希望和困难同在。
在经济文化高速发展的21世纪，改善农村学前教育现状，使其顺应现代化发展方向，是党和国家迫切需要解决的问题。
因此，我国政府和社会各界人士高度的关注，教学环境的改善，教师素质的提高，教学理念和方式的推新，必将为我国农村学前教育的发展做出巨大的贡献，我们相信，农村学前教育改革一定会迎来美好的明天!
参考文献
[1] 袁振国. 当代教育学[M].北京:教育科学出版社， 1～2.
[2] [意] 玛利亚，蒙台梭利. 蒙台梭利教育法[M].北京：中国商业出版社， 35～42.
[3] 李季湄. 幼儿教育学基础[M].北京：北京师范大学出版社， 106.
篇3：房地产营销策划论文
房地产营销策划论文
一、房地产的概念
在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
二、房地产市场营销的概念
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托 物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.
现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用 。
三、房地产营销渠道策略
目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。
委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。9月,上海青之杰花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
四、房地产营销策略的现状
目前 ,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和 网络 销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客,顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托代理销售降低了开发商的风险,通过代理商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代 电子 商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通, 可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势
当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点:
品牌领导形象震撼确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;
把握时机高昂入市抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;
分期分批卖点不断分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果;
进度跟进高潮迭起紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售高潮,实现阶段性销售目标;
以质论价升值诱人以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销;
物管跟进后顾无忧物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。
五、房地产市场营销观念。
企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.
(一)生产观点
20世纪代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,我能生产什么,就能够卖什么,企业的普遍思想是生产观点.
(二)推销观点
20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用推销观点指导企业的经营活动.其基本特征是 我卖什么,人们就买什么.这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种以产定销的观念,即我生产了什么,就推销什么.
(三)市场营销观点
第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的'变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用市场营销观点代替推销观点.
用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.
我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.
六、房地产营销价格策略 。
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:
(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。
2、定价比例
一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为 0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降,它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式:(1)基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础,所以,基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整,每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数,每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况,对原先所设定差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点,不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀各种类型单元的销售比例,反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次,以适应销售情况的不断变化。
优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体促销活动计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头。同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售。再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
篇4：房地产会计核算问题及对策探讨论文
房地产会计核算问题及对策探讨论文
房地产的会计核算仍然存在很多问题，该采取什么措施呢，下面让我们一起来看看这篇论文吧。
摘要：
随着我国市场经济体制的发展,房地产业得到了蓬勃发展，逐渐成为国民经济中一种重要的产业，但是因为房地产开发具有周期长、资金投入大、成本环节多，决定了其会计核算工作的特殊性及复杂性。因此房地产开发企业会计核算目前仍处在进一步改革和完善中，这就要求我们必须逐步完善房地产开发企业会计核算方法，建立健全房地产开发企业核算的相关会计制度。本文对房地产公司会计核算中存在的问题做出一些相关对策。
关键词：
房地产 会计核算 成本环节
下面从收入和成本方面来探讨一下房地产会计核算的问题：
一、收入核算的问题及对策
由于房地产开发企业的经营特征与一般商品不同，其销售过程一般要经历签订认购书并收取定金、签订正式《商品房预售合同》、房屋竣工验收、收取房款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权过户等销售环节，而且在实际业务中，可能会出现多种流程情况。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及所在行业相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，需要对这一特殊商品的收入确认问题进行进一步探讨。在实际操作中，有的开发企业在签订售房合同并收齐房款后确认收入;有的企业在开具发票时确认收入;有的企业在将商品房交付使用后确认收入;有的企业在办妥房产证后确认收入;有的干脆视收益情况随意确认收入。为什么会出现这些问题呢?首先会计准则不同于企业会计制度不可能照顾到所有的经济业务类型的具体标准。其次财务人员对政策掌握的水平及能力，最后不排除企业借收入调节利润的可能。那么如何解决这些问题呢?
1.确定收入的首要条件是否符合法律标准。
房地产开发企业按照国家相关法律、法规的规定，缴清土地出让金、从国土资源管理部门取得《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，或按照出让合同规定时间内投资开发以及权属关系明确等。凡是不符合上述标准的，即使商品已经开发完毕，取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标准是会计标准的前提条件。
2.严格按照会计标准来进行收入的确认。
房地产开发企业的销售收入是否符合《企业会计准则-收入》中收入确认4个条件，是否做收入确认，何时确认，确认的金额等等，都应进行认真地、详细地考虑和分析判断。房地产企业应根据收入的性质，按照收入实现原则和配比原则，合理地确认和计量各项收入。收入的确认实际上就是收入在什么时候入帐，按照重要性原则在利润表上予以反映，收入确认的基本原则是实现原则和配比原则。房地产在预售中所得的价款，只能是一种暂收款、预收款性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收，有的建设项目刚刚开工甚至尚未开工，显然不符合收入确认条件，不能确认收入，只能作为企业的“预收帐款”管理，等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现，将“预收帐款”转为“主营业务收入”。商品房预售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售行为，因此，签订预售合同并收取预收房款不符合收入确认条件;房屋未经购买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给购买方，也不符合收入确认条件;购买方取得房产证的的`环节较为特殊，因为购买方取得房产证涉及到测绘所、房地产交易中心等政府有关部门,办妥房产证的时间较长，并非开发企业所能控制，如果把办妥房产证的时间作为确认收入的必要条件,将会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。
二、成本核算存在问题及对策
1.成本核算对象建立不统一。
一般而言，房地产开发历经取得土地使用权、规划调整设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交六个阶段。房地产企业通常采用分期滚动开发的形式，将前期销售回笼资金作为后期开发资金来源，使各项资源得以高效再生利用和有效配置。此外，房地产企业开发产品众多如高层、多层、商业、别墅、公建配套等等类型，存在一定的复杂性。客观上使房地产成本核算对象难以统一，由于目前企业会计准则中没有明确规范建立核算对象，所以在实际运作中，不同房地产企业间差异较大。
2.归集口径缺乏规范和约束。
房地产工程成本支出专业性较强，普通财务通常没有相关丰富的建筑工程知识，对某些不能明确性质的成本难以划分归集类别，尤其是“基础设施费”、“前期工程费”与“建筑安装工程费”之间的具体分类容易混淆。另外，在实际工作中，由于某些成本支出分期发生，前后发生时间间隔较长，财务人员会因为对工程成本概念模糊，而将相同的成本支出在不同期归入不同类别，因此，如果没有统一的成本归集口径标准，成本核算的准确性将难以得到保证。由于房地产项目开发进度和分期不同，存在不能计入直接成本的间接费用。如果没有在核算初期进行合理划分和设置成本对象，那么这些间接费用在日常会计核算中将不能有效、系统地进行核算，开发中后期就会聚集大量未归类的间接费用。大量间接费的存在，不仅产生了难以负荷的分摊工作，更由于分摊对象和分摊原则的多样性和复杂性，大幅增加了成本核算的难度，同时也提供了人为操纵成本的空间，降低了成本核算的准确性和可靠性。那么如何解决上述的问题呢?第一、要统一成本核算对象确立原则。由于房地产分期滚动开发、产品形态不一，现有会计准则中又没有明确规范成本核算对象，因此，在房产开发前期就应做好调研工作，对准备开发的房产类型、开发分期、以及样板房、公建配套、装修等情况充分了解、深入研究以确立成本核算对象。假如开发量较小，可将整个开发工程作为成本核算对象，设立单一核算对象;假如开发量较大、工期较长，可将同质开发对象即同类型、同期开发的房地产作为同一成本核算对象，也可按使用功能将特殊的建造对象如游泳池、幼儿园、停车场等作为成本核算对象。有了清晰的确立原则，就能划分出清晰的成本核算对象，这不仅能减少大量间接费用的列支，提高成本核算的效率，关键还能大大提高成本核算的准确性，降低不可控因素。当然，成本核算对象也不能划分过细，因为划分过细势必带来较大工作量，使核算工作陷入复杂，不符合成本效益原则。最后需要强调的是，成本核算对象一经确定之后，不能相互混淆，更不能随意改动，应保持高度的一贯性和连续性。第二、规范和约束归集口径。由于工程支出类目繁多，财务人员难以分辨专业性较强的工程支出类型，单纯依赖经验难免混淆成本归集口径。在实际工作中，可以尝试通过两个途径来解决，一是请相关业务人员在工程款支付时，在请款单上注明具体成本类型，并由财务人员建立相应的备查文件，对模糊不清的成本支出进行集中例外管理，避免发生时间间隔较长或者财务人员调动造成前后归集口径不一致的情况。二是相关成本核算人员在建立合同台账的时候，针对难以区分的成本建立对应末级会计科目的备查说明，在日后维护和记录合同台账的时候及时核对、方便查询。
三、结语
综上所述，房地产行业具有建设周期长、环节多、投资数额大、开发风险大等经营特征，与一般商品相比有其特殊性，因此应根据开发项目的不同时期分别做好会计核算工作。从而完善房地产核算体系，正视存在的问题，提高财务人员自身的专业素养，扩大知识层面，加强内部财务管理，满足信息需求者正确、及时地了解企业的财务状况和经营成果，也在一定程度上防止收入和利润的任意操纵。目前，我国房地产体系正在逐步形成，相关的政策环境和市场环境得到不断改善，房地产发展前景广阔。因此，建立有针对性的、操作性强的相关具体标准是非常有必要的。
参考文献：
[1]袁灵红.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].现代商业.(20).
[2]万义平.论房地产开发成本核算的若干问题及对策.商场现代化.(11).[3]饶倩妮,房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息•财经观察,(1).
篇5：房地产会计核算问题及对策论文
一、我国房地产行业会计核算的主要内容阐述
(一)建筑工程材料的会计核算
在建筑工程材料这一核算过程中，房地产行业相关财会工作人员需要对房地产开发项目计划购买的建筑工程材料进行预先的规划，并将购买后的建筑工程材料进行合理的加工储备工作。与此同时，房地产行业相关财会工作人员还需要对建筑工程材料的采购、仓储、增值税等相关费用的支出进行合理的核算并编制会计凭证。
(二)固定资产的会计核算
房地产行业虽然是典型的重资产行业，但是房地产行业还保持着一定数量的固定资产，为此，房地产行业相关财会工作人员需要对固定资产的账务进行合理的处理，并定期开展固定资产的会计核算工作。实际上，除了定期开展固定资产的会计核算工作之外，房地产行业相关财会工作人员还应当及时关注房地产企业固定资产的增减变化情况，通过采取实地盘点等形式对房地产企业固定资产的减少、减值以及损耗进行记录。
(三)房地产企业销售及其营业利润的会计核算
众所周知，房地产企业销售及其营业利润的会计核算工作是我国房地产行业会计核算工作的主要核心。为了能够确保房地产企业销售及其营业利润的会计核算工作的质量，房地产行业相关财会工作人员需要主动的参与到房地产企业销售计划的制定以及房地产企业利润计划的编制工作当中，为此，房地产行业相关财会工作人员应当对房地产企业的销售额、房地产企业的营业利润以及房地产企业的需要缴纳的诸如增值税之类的税款做出非常细致的核算。与此同时，为了有利于加强房地产企业营业成本的控制工作，并及时提高完善的参考数据和账目，房地产行业相关财会工作人员还应当重点关注明细账目的处理与核算工作，从而有利于控制房地产企业的开发产品成本，进而为建立和完善房地产企业自身的财务监管制度奠定坚实的运作基础。
二、房地产行业会计核算中存在的常见问题阐述
(一)房地产行业收入核算缺乏应有的完善性
实际上，由于房地产行业自身的特殊性，使得它所衍生的经营活动有别于其他行业的经营活动，随之而来的是会计核算工作的差异性，这就导致了房地产行业会计核算工作所面临的重重障碍。一方面，一部分的房地产企业在开展项目预售工作时，虽然房地产行业相关财会工作人员能够严格按照预收账款会计科目核算以及预售项目的现金流量，并在此基础上开展相应的税款核算工作，然而，在实际的项目预售会计核算工作中，由于房地产企业的.营销部门以及财务部门存在严重的信息不匹配的现象，这就使得房地产企业的财务部门难以第一时间掌握房地产企业不同项目现有的存货状况，更不用说房地产项目销售面积、房地产项目销售单价等基础信息的收集了。这就使得房地产企业的营销部门可能会存在随意修改销售信息等问题，这些随意修改销售信息的行为有可能会导致房地产行业相关财会工作人员所开展的税款核算工作出现数据误差，从而导致漏税等现象的发生。另一方面，小部分的房地产企业项目竣工决算缺乏相应的监督机制，这就导致了已经竣工决算的房地产企业项目出现不及时开展收入、成本的结转工作等现象。甚至还会出现即使开展收入、成本的结转工作，但是仍然存在将应收账款会计科目下所进行核算的款项挂在预售账款科目当中，此举将会导致房地产企业会计核算环节出现严重的不匹配现象。
(二)房地产行业内部控制管理机制缺乏规范性
笔者对当前我国房地产会计核算中存在的常见问题进行调研发现，大部分的房地产会计核算中普遍存在内部控制管理机制缺乏规范性的问题，具体表现为内部控制管理工作的不规范性、内部控制管理工作缺乏应有的约束，甚至内部控制管理工作成为一项可有可无的面子工程。以房地产企业合同的签定工作为例，房地产企业合同部门在开展合同的签定工作时，并未事先与房地产企业的财务部门进行商讨以及联合会签等工作，而是在合同的签定工作结束时向财务部门报送一份合同以便于留底备案。然而，房地产企业合同部门在未事先与房地产企业的财务部门进行商讨以及联合会签等工作后所签订的合同严重的违背了房地产行业内部控制管理机制的原则。此举导致了房地产行业相关财会工作人员难以准确分配相关费用支出，甚至出现与实际支出情况差异较大的问题，不仅不利于房地产行业六大成本核算工作的落实，也不利于后续土地增值税等税费工作的清缴。
三、房地产行业会计核算常见问题的解决对策阐述
(一)构建房地产行业会计核算管理风险系统
房地产行业收入核算缺乏应有的完善性使得房地产行业会计核算工作一直处于严重的高风险状态下，为此，房地产企业的经营管理者应当积极推动房地产行业会计核算管理风险系统的构建工作。房地产行业会计核算管理风险系统作为房地产行业管理信息系统的关键系统，房地产行业相关财会工作人员应当要对房地产行业会计核算管理风险系统的应用有着充分的认识，主动将房地产行业会计核算管理风险系统应用到房地产行业会计核算工作当中，从而有效的降低房地产企业内部风险所产生的不利效应。例如，以房地产企业项目预售工作为例，房地产企业应当将房地产行业会计核算管理风险系统中的销售模块的权限同时开放给房地产企业的营销部门以及财务部门，从而有效的建立信息沟通的桥梁。房地产企业的营销部门应当在房地产行业会计核算管理风险系统中的销售模块中录入房地产项目销售面积、房地产项目销售单价等基础信息，在后续修改销售信息时应当告知房地产企业的财务部门。借助于这种形式，从而确保房地产行业相关财会工作人员能够顺利的完成预收账款会计科目核算以及预售项目的现金流量，避免出现税款核算工作出现数据误差等现象。
(二)完善房地产行业内部控制管理机制
房地产行业内部控制管理机制的完善工作不仅需要房地产行业相关财会工作人员的努力，还需要房地产企业的经营管理者的重视，从根本上改变内部控制管理工作的不规范性、内部控制管理工作缺乏应有的约束，甚至内部控制管理工作成为一项可有可无的面子工程等问题。为此，房地产行业相关财会工作人员应当结合房地产企业的实际经营管理情况编制一套合乎标准的房地产行业内部控制管理机制。房地产行业相关财会工作人员应当定期开展内部控制管理培训，结合每个部门的实际业务情况有针对性的进行培训，如房地产企业合同部门则重点培训每个合同中具体明细费用的标准、如何与财务部门进行沟通等事宜，从而有效的避免出现合同签订的款项与实际支出情况差异较大的问题。
四、结束语
综上所述，房地产行业有必要开展房地产会计核算中存在的常见问题及对策研究工作，我们应当清晰的认识到房地产会计核算中存在收入核算缺乏应有的完善性以及内部控制管理机制缺乏规范性等问题，为此，我们需要从构建房地产行业会计核算管理风险系统等方面入手，从而有效的提升房地产会计核算水平。
参考文献：
[1]赵莹.房地产企业会计成本核算问题与对策[J].中外企业家，.
[2]段咏梅.房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法[J].纳税，2017.
[3]李爱平.房地产企业会计核算问题探讨[J].财会学习，2017.
篇6：房地产营销策划应用问题分析论文
房地产营销策划应用问题分析论文
房地产营销策划问题研究
房地产营销策划是一项较为复杂的工作，涉及到的工作内容非常广泛，主要是通过对房地产项目所处的内外环境进行详细分析的基础上，对房地产开发项目在一段时间之内的营销工作的具体目标、战略以及具体的实施方案等进行的设计和规划，这是房地产项目进行市场营销的指导和营销人员的工作指南，在房地产营销中发挥着非常重要的作用。
一、房地产营销策划中存在的问题
（一）营销策划中过于重视营销广告
当前我国房地产企业过于重视销售业绩，而且对于营销广告有着盲目的信服，在营销预算中将过多的精力和资金都投入到广告中，营销策划工作也不得不根据公司的需要进行广告方面的策划，但是过多的广告尽管能够一定程度上提高房地产项目的知名度，但是实际在房产销售方面发挥的作用并不乐观。
（二）营销策划缺乏特色性
在房地产营销策划中还存在缺乏特色的问题，营销策划工作中重点是向消费者宣传小区的房型、周围环境以及物业管理服务等，这些都是笼统性的问题，难以满足消费者的需要，对于房地产项目的销售起到的作用并不大。这主要是由于房产营销策划工作人员没有针对消费者的需求和消费者的心理做出较为全面的了解和分析，这种无特色的营销策划，消费者无法从中分辨出本项目与市场中的其他项目的不同之处，难以从中发现本项目的特点和优势，这就导致很难真正实现营销的目的，对于房地产项目的销量会造成一定的不良影响。
（三）市场调研不足
许多房地产公司中的策划部门在制定营销策划方案之前都没有进行充分的前期市场调查，这也是影响其营销策划效果的重要因素。当前许多营销策划部门的工作人员往往都仅仅在小范围的市场中做一些简单的调查就用来当做营销策划的依据，甚至一些房产营销策划人员根本没有任何的前期市场调查就将营销策划方案做了出来，这种以偏概全和随意策划的情况难以对消费者的需求和房地产销售市场中的发展情况进行全面的了解，这种情况下制定出的营销策划必然会呈现出程式化和不合实际的缺点，难以满足消费者的需求，若因此而造成错误的市场定位，则最终影响到房地产开发项目的实际销售量和企业的整体竞争力。
（四）营销策划方案缺乏新意
房地产营销策划中的创新元素是非常重要的，是吸引消费者的关键，这种创新是建立在对市场需求进行详细了解的基础上的，只有符合消费者需要和市场需求的创新型的房地产营销策划才能够吸引更多的消费者，真正实现房地产项目营销的目的，实现房地产项目销量的增长。但是目前多数的房地产营销策划工作中都没有做到这一点，许多策划部门仅仅是为了完成工作任务而策划，他们的策划缺乏新意，多数都是按照统一的模板，将其中的数据和其他信息换成本房产项目相关的信息，这样降低了策划工作的工作量，却也降低了营销策划方案的质量。这种缺乏新意的营销策划很难在当前房地产市场的激励竞争中惊艳到消费者，在竞争中并没有任何优势可言。
二、完善房地产营销策划的对策
（一）创新广告形式
广告是房地产营销中不可缺少的一项重要内容，但是在实际的营销策划工作中不能将市场营销的重点都集中到广告方面，应该多种措施并举。而且在进行广告策划的过程中策划人员要在深入分析房地产项目卖点的基础上做出更有针对性的`广告创意，让消费者能够从广告中了解到更多的与项目相关的信息，并且要保证广告中不能出现虚假宣传等，这对于房地产企业的品牌形象建设和房地产项目的市场营销都有着重要的意义。
（二）认清消费需求
房地产营销策划的最终目的就是提高房地产项目的销售量，将房子卖给需要的人。衡量需要的人的关键就是要充分了解消费者的消费需要，这样才能更好的进行市场定位和更科学的进行市场细分，从而针对不同需求的消费者制定出对应的营销策划，实现市场营销的目的。
（三）加强市场调研
市场调研是房地产企业中获得市场信息的重要途径，完善的营销策划都是建立在全面的市场调研的基础上的，所以必须重视市场调研工作。在进行市场调研之前首先必须明确市场调研的目的和目标，并运用科学的调查方法去房地产市场中收集需要的资料，并将这些资料进行整理和分析进而得出科学的结论，得出房地产市场中的真实信息，这些都是房地产公司发展的重要资料，也是房地产营销策划方案制定的依据。
（四）实现营销策划的创新
营销策划是房地产公司中进行市场营销工作的指导性方案，必须有足够的创新元素才能够更好的激发消费者的购买热情，所以公司中要组织专业的营销策划团队，在制定营销策划方案的过程中不仅要将房地产项目的具体信息展示出来，更要将一些艺术性的元素也加入到营销策划方案中，这样才能够提高营销策划的创新型，从而吸引更多的消费者。
篇7：初中音乐教学评价现存问题及对策论文
初中音乐教学评价现存问题及对策论文
初中教育新课标明确提出，音乐课程评价应能够帮助学生增进自我了解，发展自身音乐潜能，树立音乐学习自信心，提高学生的音乐审美能力、感受能力和表现能力，同时，课程评价也应对音乐教师产生促进作用，助其总结教学经验，发扬教学优点，发现教学工作中之不足，进而不断完善教学工作，提高教学质量。然而，当前的初中音乐教学评价还存在一些不足之处，难以发挥其应有的促进作用，亟待加以完善。下文将对此进行进一步论述。
一、初中音乐教学评价中存在的问题
（一）评价的目的有失偏颇
当前的初中音乐教学评价过多地关注于教师的教学任务完成情况，以及学生的音乐学习情况，亦即将学生的成绩作为评价的主要方面，并以考查教师教学效果作为主要评价目标，而忽视了对学生的能力培养方面的评价，未将音乐教学评价作为改进教学方式、提高教学效率、促进学生能力培养的有效手段。这样的教学评价是不全面、不客观、不深入的，从初中音乐教学长远发展角度来看也是难以促进教师专业成长的，无益于教师和学生的发展。例如，很多初中学校将音乐教学看作是副课，认为其可有可无，因而仅在期中或期末检验学生的音乐学习效果，并以学生的学习成绩为衡量标准开展教学评价工作，致使音乐教师只关注于提高学生成绩上，而忽视学生综合素养的培养，也不认真审视自身，努力提高专业水平。
（二）评价的内容不全面
初中音乐教学应从多方面进行评价，促进教学高效开展。但目前教学评价的内容较为单一，仅关注教师教学的某一方面或某几个方面，如从学生是否掌握歌唱技巧，是否能识乐谱来评价教学任务的完成情况，从学生能唱几首歌以及唱歌的水平来看教学的效果，而对于教学的'过程、师生互动情况、教学的准备情况等皆有所忽略，这使得教学评价难以客观、全面，不利于教学工作的完善。
（三）评价的方式较为单一
当前的初中音乐教学主要以学生的音乐学习成绩和问卷评分为主，评价的主体也主要是初中学生和教学主任，这样的评价方式和评价主体都较为单一，致使评价体系不够完善，难以体现教师的真正教学水平，也难以充分发挥评价的积极作用。例如，一些学校统一在期中或期末进行教学评价，采取打分的方式进行，既忽略了对教师教学过程的评价，也难以体现评价的客观性。这样的评价职能流于表面，难以深刻反映教师教学工作中存在的不足之处，不利于音乐教学的进一步发展。
二、初中音乐教学评价的改善对策
（一）树立正确理念，实施客观评价
初中教学长期受应试教育的影响，致使学校和教师更多地关注学生的文化课成绩，而对于音体美等艺术类课程的关注度严重不足，而家长也以孩子升学考试为关注重点，认为音乐学习是浪费时间，以致于不希望孩子“玩物丧志”。这样的观念和认识使得音乐教学长期得不到重视，教学评价也充满主观色彩，缺乏一定的客观公正性。对此，我们应转变观念，从思想上重视音乐教学工作，重视教学评价工作，应明确初中音乐教学评价的目的，制定科学合理且全面的评价指标，将培养学生综合素质作为主要评价目标，以促进教师专业成长为评价目的，实施客观全面的评价。
（二）完善评价体系，实施全面评价
当前的初中音乐教学评价还存在诸多的问题，一个重要原因是评价指标的设置较为片面和零碎，没能建立全面且完善的教学评价体系。因而，相关教育工作者应群策群力，共同探讨完善音乐教学评价体系，以促进初中音乐教学的长足发展。具体而言，可从以下方面努力：
一是要将对教师的评价延伸至课前、课中、课后等各个方面，将教学计划、备课方案、上课情况、课后作业、学生反馈、考试成绩均纳入评价体系之内，实现全方面评价；
二是对于学生的评价要从技能性评价（如歌唱技巧、表演情况、学习态度等）延伸至学习能力提升方面，以真正考查学生的音乐素养和学习情况。
（三）评价主体多样化，实施多元评价
评价方式和评价主体的单一化是目前初中音乐教学评价的一大问题，这种单一的评价形式不利于音乐教学工作的改进和教学效果的提高。因而，在具体的教学评价工作中，要完善评价方法，将定量评价和性质评价相结合，既关注学生的音乐学习情况和学习成绩，又关注教师与学生之间的沟通交流情况，以使评价更加中肯、合理。此外，评价的主体也应由单一向多样化转变，例如，引入教师自评与互评机制，亦或是开设音乐公开课，邀请家长参与并进行评价。如此，将实现教学评价的多元化，为教学工作的改进提供更完善的参考。
三、结语
教学评价是初中音乐教学的重要环节之一，对于提高教学效率、改进教学方法具有重要指导意义。教师应重视教学评价工作，最大化发挥其作用，促进初中音乐教学工作的高效开展。
篇8：房地产经纪：现存问题及其应对措施
房地产经纪：现存问题及其应对措施
市场经济的发展离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构如雨后春笋般布满了城市的大街小巷。我国的房地产中介服务机构，主要是指房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。而房地产经纪机构，是指专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动的机构。房地产经纪机构对于联接、沟通房地产开发和市场消费发挥了重要的桥梁纽带作用。在上海，大约有50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产经纪机构实现的。因此，信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，有利于促进房地产业的良性循环健康发展。这一中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。巨大的利润空间，使得大量经营者进入这一领域。同时，由此也引出了诸多的纠纷。北京市工商行政管理局的统计资料表明：上半年，北京市工商局12315消费者投诉中心共受理消费者投诉4722件。其中排在首位的是房屋经纪纠纷，为485件，占投诉总量的10%.目前存在的问题主要有以下：
问题一：无资质、无证书。
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时第11条也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记、借别人的《经纪人资格证书》蒙混检查。上海市工商管理部门在20对辖区内的近700户房地产经纪机构开展了一项专项检查。其中共取缔无照经营的86户，查获异地经营、擅自设立分支机构的109户，超越经营范围的5户，有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书的45户。上海工商管理部门的统计显示，年被查处取缔的无照经营房产经纪企业达344家。这些数字充分说明了现实中的问题。
问题二：利用虚假信息骗取钱财
个别房地产经纪公司明目张胆的利用“房托”或与假房主相互勾结，窜通一起，坑骗消费者。张某看到一家房屋经纪公司刊登的一则广告，声称：“为用户提供安全、可靠的房源”。于是，他满怀信心的与这家公司联系，希望能租住一处位于某地区的房子，对方很快答应说：“房源已找到”。当即公司一位业务员带他去看一居室住房。张某看后很满意，便向这家公司交了1000元费用。在公司业务员、“房主”和他三方在场的情况下，他向房主交了一年的房租费16000元。随后，“房主”也给了他房屋钥匙，他当晚去所租的住房查看时，却发现此房早已租给另一位女士。目前这样的房地产经纪公司在广告中所刊登的信息，有的是抄袭别家经纪公司，有的是自己编造。他们的目的只有一个-骗取所谓的`“信息费”。
问题三：在交易中大肆超标收费和赚取差价
报纸曾报道过，一位陆女士在经过经纪机构购买一幢价值仅7.5万元的房价却被房屋经纪机构收取了1.5万元的手续费。而根据《城市房地产中介服务管理规定》第14条的规定，房地产经纪机构必须按规定收费。《上海市经纪人条例》（颁布）也明确规定了对于房产经纪企业而言，目前最高只能收取3.5%的佣金。因此，这个房地产经纪机构的收费已经大大超过了国家规定的标准，严重侵犯了购房人的利益。而让消费者感到最为愤慨的是，有些房产经纪企业在交易中不仅赚佣金，而且赚取差价。根据《城市房地产中介服务管理规定》第21条的规定，房地产经纪人在房地产中介活动中不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。但由于经济利益驱动、现行佣金率相对较低等因素，遭到明令禁止的“赚取差价”事实上却成了房产经纪机构，尤其是低端二手房交易市场中经纪机构获取暴利的主要手段。这些房产经纪机构“压上家，瞒下家”，在没有取得房屋产权的情况下，以“包销”名义，隐瞒委托人的实际出卖价格，与第三方进行交易，一套房屋转手可加价逾万元。还有的房地产经纪机构通过预留双方印鉴，代双方鉴定合同，以赚取巨额中间差价。
问题四：设置合同陷阱
有些房屋经纪机构利用协议合同书设置圈套，让客户上钩，从中骗取押金。房屋经纪机构往往在协议中写到：“禁止租房者和房主私下联系，否则视为违约，押金一概不予退还。”但有的房屋经纪机构的业务员却故意对客户说：“我已和房主谈妥，将其电话告诉你、，请你直接与房主联系”。有的业务员则谎称有急事，对房主说：“你与客户具体协商租房事宜把！”可事后一旦租房不成，却指责客户“违约在先，不能退回押金。”李某找到一家房屋中介公司签了一份协议书，并交了300元的押金。“一位业务员假惺惺的对他说，我已与房主谈妥，保证让你满意，请你与房主直接联系吧！听后，李某主动找房主联系，也到实地的看了一下，觉得房子较破旧，房价过高，不太满意，双方没有谈成。李某向这家公司提出退出押金，业务员拿出协议书，让他过目，他看后傻了眼，真是哑巴吃黄连，有苦难言。
问题五：人去楼空退款无门
某些房地产经纪机构通过经常变换工作人员和经营地点的手段来逃避责任。这些中介机构大多承租写字楼以装门面，租期大多为几个月，一旦投诉太多，执法人员追查太紧就搬家。更有甚者，一些房地产经纪机构席款而逃。罗先生是某保险公司的职员，近日与一家房屋经纪机构签订了委托协议，并交纳看房押金1000元。由于一直租不到满意的房子，罗先生提出解约，并要求公司退款。中介人员称此事须先向上级汇报，请罗先生过几日联系。哪知没过几天，罗先生再到该房产中介公司时，发现早已人去楼空。
应当看到，上述违法现象有些具有普通性，有些只是个别房地产经纪机构所为，但这些问题的存在使得者消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感，甚至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益，而且对房地产销售和流转造成不利的影响，最终损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益，可谓两败俱伤。如何消除消费者的信任危机，让他们放心的走进房地产经纪机构，引导房地产经纪机构的健康发展成为目前急待解决的问题。
我们认为，目前房地产经纪机构的问题并不是因为房地产中介规范的滞后，而是因为房地产经纪机构及其工作人员追求短期利润的行为、故意欺诈违法所致。1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》肯定了房地产中介的地位并对此作了规范；建设部为实施该法还于颁布《城市房地产中介服务管理规定》（2001年8月作了修订）对房地产经纪人资质、中介机构、中介业务的管理作出了具体规定。这些规定不能说不全、不细，而且各地工商管理机构也把房地产经纪机构的管理作为中介机构管理的重点，制定有相应地方规章。而且面对入世前政府角色的调整，决定了更应当靠市场和经纪人自律去培育我们的经纪队伍，而不是依赖政府的处罚。因此，解决目前存在的问题的措施除了工商管理机构加强引导和管理外，更重要的是加强经纪机构自身建设，强化自律机制。在这方面，作者的建议是：
（1） 成立和完善房地产经纪
人专业委员会（隶属经纪人协会）或专门自律组织，接受社会或消费者投诉，惩罚经营活动中的不当行为，或者向工商管理机构提供违法活动的信息，由工商机构进行处罚。另外，经纪自律机构可以建立网站，通过便利的投诉信息公开方式，达到信用监督的作用。也可以通过信用评级办法，使某些经营者的机会主义行为、违法行为得到惩罚。（2） 专业委员会或主管机构应当引导房地产经纪机构树立品牌意识或者组织自愿联合，组建连锁店或联系店，树立共同营业规范，向违法违规行为作斗争；同时使经纪组织走向规模化，最终淘汰那些信誉不好的经纪组织。甚至今后还可以适当提高房地产经纪组织准入门槛，防止“一间房子＋一张桌子＋一部电话”经纪机构进入房地产经纪市场。
（3） 房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差，但是市场监督可以将之有形化，其途径是行使合法权利，向有关部门投诉，向媒体反映，向法院起诉，维护自由的合法权益。这里需要培育消费者自我保护意识、普及房地产经纪中介等法律知识，建立有效的投诉和消费者保护机制。
（4） 房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设，严格规范经纪规范，实行统一承揽业务，统一收费营业模式，注重经纪机构共同积累，谋求长远发展。只有每一个房地产经纪人严守职业操守，诚实经营，房地产经纪行业才能有长远发展。
篇9：高校科研档案管理现存问题及对策分析
高校科研档案管理现存问题及对策分析
高校科研档案管理是高校科研教育事业的重要组成部分,是高校科研体制改革的必然要求,更是高校教育发展和社会发展的需要.但现阶段,高校科研档案管理还停留在传统形式,档案资料搜集不全面,档案信息资源利用率低.本文对高校科研档案现存问题进行了探讨,并提出相应的对策分析.
作 者：张凯茹 作者单位：嘉应学院科研处 刊 名：中国科技财富 英文刊名：FORTUNE WORLD 年，卷(期)： “”(8) 分类号：G27 关键词：高校 科研档案管理 问题 对策篇10：房地产企业会计成本核算问题与对策论文
房地产企业会计成本核算问题与对策论文
对于房地产企业来说，做好自身管理工作中的会计成本核算工作能够有效减少企业自身在发展经营过程中投入和浪费的经济成本，更能多方面、多层次地提升自身的经济效益，对于企业的生存以及发展有着非常重要的意义。然而当前在房地产企业的会计成本核算工作中，由于企业发展过程中的不规范性以及成本核算工作自身的局限性，当前房地产企业的会计成本核算工作仍然存在着许多的问题，造成企业会计成本核算工作的质量无法得到有效的提高，也造成了其核算成果始终得不到有效和深层次的利用，对于企业经济利润的提高并没有达到预期的效果。
一、房地产企业会计成本核算的主要内容。
成本核算工作指的是企业在生存发展的过程中，针对自身生产经营以及管理实施过程中的诸多经济投入成本按照一定的对象进行分配，进而完成对生产经营以及管理实施过程中总的成本和各个分项单位成本投入的计算工作。具体到房地产企业的会计成本核算工作，房地产企业经营管理过程中的企业会计成本核算的内容包括土地费用、前期工程费用以及建筑安装工程费用、建筑工程设计施工过程中的基础设施以及配套设施的购买支出、企业生存发展过程中的筹资成本和管理费用等等。
二、房地产企业会计成本核算存在的问题。
具体来讲，当前房地产企业会计成本核算工作存在的问题主要包括以下内容：
（一）成本核算对象存在问题。
在房地产企业会计成本核算工作中，成本核算对象存在的问题主要是成本核算的对象难以控制、难以界定甚至是难以确定，这其中既有房地产企业生产经营过程中特殊工程项目带来的项目成本对象的特殊特征问题，也有企业在成本核算工作中核算工作的实行方法以及实行决策不够合理的问题。这种问题表现在房地产企业的实际成本核算工作终究会导致企业的会计成本核算工作出现对象划分得过于细致或者划分得过于笼统，导致成本核算工作的任务量增加但是实际成果却没有得到质量上的提升，浪费了大量人力物力的同时吃力不讨好，这属于当前房地产企业会计成本核算工作中的常见问题。
（二）成本费用的归类存在问题。
成本费用的归类是房地产企业会计成本核算工作中的重要工作内容之一，其直接关系到企业会计成本核算工作成果的真实性、准确性以及严密性。然而在当前部分房地产企业的会计成本核算工作中，部分企业在成本费用的归类上总会存在各种各样的问题，常见的包括将企业日常管理实施以及生产经营中的费用随意归类为直接成本和间接成本，而针对直接成本和间接成本之间的有效分别却没有作出相应的规则标准，有的房地产企业更倾向于做好整体企业会计成本核算工作的内容，对所属单位的分项成本却没有更多全面细致的关注，造成整体成本投入偏大与事实不符的现象，同时部分房地产企业的内部经济分配方式不够合理，太过随意，没有经过相应的成本分配原则以及成本分配管理规定的允许就进行成本分配工作，这既是对企业成本的不负责任，也造成了企业成本费用的归类出现问题。
（三）费用的记录存在问题。
房地产企业的会计成本核算的费用记录也是保证其会计成本核算工作质量的一项重要工作内容，然而部分房地产企业在会计成本核算工作中的费用记录有的时候跨度太长，成本核算工作的工作任务量过大或者说房地产企业在不同建设项目上的成本费用记录在同一个记录本上，造成了不同项目之间的成本费用记录混乱情况，这也是造成房地产企业成本核算工作质量存在问题的一个常见现象。
三、房地产企业会计成本核算的解决措施。
（一）加强对成本核算对象的制定标准建立工作。
房地产企业在会计成本核算工作中应该加强对成本核算对象界定标准的建立和完善工作，进而根据不同对象的会计成本核算工作完成企业的整体成本核算工作，促进成本核算工作质量的有效提升。具体来讲，房地产企业在会计成本核算对象的界定标准制定工作中：
一是需要考虑其旗下建设项目的不同特征，包括其类型、地点、结构、用途、装修、施工队伍、建设单位以及施工工期等诸多特征的不同制定相应的对比标准。
二是房地产企业应该根据其旗下每一项建筑工程项目施工过程中施工图纸的不同，完成对同一结构类型或者说开发地点已经自发形成一片区域类型的建筑工程项目的整理归纳和分类排比工作。这一过程中房地产企业还能够根据建筑工程项目其他主要类型特征上的'不同，完成对分享对象的分类整理工作，比如施工工期的时间相同、建设单位的性质相同以及施工单位的性质相同等等，具备上述主要特征类型的建筑工程项目都可以划作同一类的成本核算对象。
总体来说，房地产企业应该根据成本对象特征上的不同与相同之处完成对成本核算对象的确定工作，包括企业自身经营管理过程中的种种事务，都可以根据其所属部门的不同完成对象的界定工作。
（二）加强对成本核算费用的整理分配工作。
房地产企业在成本核算费用的整理分配工作过程采用直接成本以及间接成本的分类归纳方法这一方法是没错的，然而在具体施行的过程中房地产企业却欠缺了相关的直接成本与间接成本的分类整理标准，同时对于直接成本和间接成本的核算工作中没有过多注重细节以及其具体分类上的不同造成的成本核算工作内容和方法的不同，最终导致企业会计成本核算费用的整理分配工作上存在问题，引发整体的会计成本核算工作质量出现问题。
具体来讲，房地产企业需要在成本核算工作中加强对直接成本与间接成本的分类管理工作，建立相应的标准，加强对其不同成本类型中细节以及整体的分类工作，保证成本核算工作人员能够有效面对诸多类型的成本核算工作内容而运用直接成本和间接成本的方法完成对成本费用的计算。例如房地产企业可以按照受益的比例或者预算面积将公共配套设施费用分配给受益对象、根据因果关系法将基础设施费用合理分配到相应的用户身上等等。
（三）加强费用记录管理的合理性。
为了保证房地产企业会计成本核算工作的实行质量以及减少其施行过程中的误差，加强对成本核算费用记录管理工作的同时加强对成本费用记录工作的合理性是房地产企业必须进行的一项工作内容。房地产企业在完成了对不同类型的成本核算对象以及成本核算费用的归类整理之后，应该尽量将那些成本费用较少的项目安排在统一的标准下进行合并核算，单独设立的科目最好是容纳金额较大并且不断发生的成本费用类型。同时在成本费用记录的工作中企业应该尽量避免过长时间的费用记录现象，如果确实需要的话企业可以通过明细台账的设置方法来有效加强对长时间的费用记录的整理归纳工作，使其能够更加有效地促进企业整体会计成本核算费用的实行质量。
四、结语。
综上所述，房地产企业应该加强对成本核算工作人员的素质培养，从各个方面加强对会计成本核算工作质量的促进工作，保证成本核算工作能够有效地发挥其功能效用，保证企业经济的快速健康成长。
篇11：浅谈房地产档案管理的问题及对策
1 存在的问题
1.1 产权档案的抗风险能力有待提高
房地产的档案是十分重要的材料，而我国的产权档案抗风险能力一直较低下。主要原因是受到经济因素的思想观念的影响，虽然我的房地产档案管理部门做好了基本的档案保护措施，但当遇到一些大型的自然灾害或不可抗力因素时，产权档案的抗风险能力弊病就会立刻凸显出来。例如，的汶川大地震，由于地震的强大破坏作用，整个汶川基本被夷为废墟，还造成了巨大的财产损失和人员伤亡，很多产权档案已经不复存在，这给后期的财产理赔工作带来了很大的困难。
1.2 产权档案具有明显的时代特征
由于产权档案所跨越的时间较长，在不同的历史阶段，产权档案的管理方式也有很大的不同。随着现代科技和经济的发展，我国的产权档案管理已经发生了很大的变化，产权档案具有明显的时代特征。但是，我国产权档案管理人员的专业性普遍较低，管理人员的业务能力不高，不能及时发现问题，解决问题，材料档案的不规范问题时常发生。在科技不够发达的时期，产权档案是由纸张组成的，且档案中对于产权的描述过于简单，通常只有平面结构图，产权周围的情况描述较少。
1.3 房地产档案的形式单一
完整的房地产档案中，必须包含除了文字、图表之外，还应有一些相关的照片、录音、重要数据的底版和其他影像资料。但随着时代的发展，这些资料已经无法满足人们的需要了，由于房地产档案的特殊性，它在保存中有特殊的载体，如果这些载体遭到损坏，整个管理成本会提高很多。因此，对于特殊的档案材料，一定要让专人管理，还要有特定的管理制度。只是我们在这方面的人才很少，所以我们要大量培养这样的人才，以便适应社会发展的需求。
2 加强管理，解决问题
2.1 加强基础工作
实现档案数字化是现代房地产档案管理的主要趋势。由于这是一项技术活，管理人员需要事先做好材料调查和搜集，对存量房产档案进行清理、检查和鉴定，保证档案资料的完整性。再者，其档案内容要精确简洁，减去档案中不必要的内容。最后，必须保证档案资料中内容的.清晰，排序也必须符合规定。数字化后，还应对数据质量、图像质量进行检查，保证万无一失。
2.2 建立统一标准
国家档案局已经针对电子档案管理制定了相应的标准，这对我国的电子档案管理起到了很大的规范作用。房地产管理部门也必须结合时代和的行业的特点，制定与本行业档案管理相关的制度，提高档案管理的质量和有效性，实现房地产档案的数字化管理，并逐渐走向现代化，与世界接轨。
2.3 保存双套档案
房产档案数字化是档案工作中的新内容，也是新的发展，但我们还有许多问题需要解决，如数字化档案中信息归纳问题，档案的执行凭证问题，数字化档案的安全访问和安全管理问题，或者信息的规范化、存储等方方面面的问题。所以，我们必须根据实际，在相当长的一段时间内，对房地产档案管理实行双保险，就是在使用电子计算机保存的同时，还做好纸张档案储存，这样就能保证房地产档案的安全可靠了。在现代化管理中，我们首先要做好数字化管理，建立相关的房地产档案信息搜索平台，让业主可以方便的搜索到信息;在实现房地产档案的逐页扫描，存入微机。在房地产档案提供利用过程中，只要是关于档案的修改、阅读、检查等方面的，都应使用触屏、电脑查看等科学技术，这样也能减少房地产档案过多的与外界接触，保证其安全。
2.4 搞好前期控制
根据我国相关法律，房地产档案必须是真实、准确的，不得与事实相违背。如果房地产档案本身存在一些记录错误或者其它误差，那么房地产档案的法律效力就会大大降低，在发挥凭证作用的过程中就会出现证据错误和证据不足的问题。为了避免这一问题的发生，房地产档案必须做好事前控制，在档案归档前，应该把握好三关：加强文件资料审核的管理。相关人员在进行房地产登记时，一点要严格审查当事人的资料完善、是否符合资格要求，并保证其提供的资料都是合法有效的;文件材料的形成要合法。申请人在办理产权登记过程中，需按照相关规定填写一些资料和提供一些信息，这些资料都是不可缺的。其中，当事人是自然人的，核对好信息后，在身份证复印件上签好无异议等字样，并签字按手印;如果是法人，就应让法定代表人填好委托书，并加盖单位公章。只有做好产权的事前审查工作，才能为后期的档案管理打下基础;产权资料移交的管理。这是产权资料管理中最重要的环节，档案在交接过程中，管理人员必须对档案资料再一次进行检查。如果发现错误或不足的资料文件，档案管理人员可以拒收。但要说明原因，以便当事人及时采取补救措施。
2.5 注重人才的培养
我们从房地产档案未来发展的角度来看，单单只懂得计算机技术和纸质等载体的档案管理人员将无法胜任这项工作，因为社会的现代化发展对管理人员的要求也会越来越高。因此，我们必须建设一支具有专业管理能力的人才，应以复合型人才为重点的人才队伍，实现产权档案管理的全面进步。数字化房产档案管理人才必须是全面的人才，只有这样的人才，才能适应社会经济的发展，才能积极面对挑战，解决问题。房产档案数字化的实施，减少了档案管理部门的工作量，为社会提供了更便捷的服务，还能有效增强档案的安全性和可靠性，保护了业主的合法利益。因此，房产档案部门必须抓住机遇，积极探索和努力实践，引进先进的管理技术，制定完善的管理制度，全面推进房地产档案管理的发展。
参考文献：
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篇12：上市公司参股券商：现存问题与法律对策
上市公司参股券商：现存问题与法律对策
近年来，上市公司纷纷投资参股券商，且此股风潮有愈演愈烈的倾向。目前，参股券商的上市公司已经在证券市场形成一个板块，如梅雁股份、新锦江、深圳机场、大众出租、中青旅、雅戈尔、浦发银行、深发展、宏源信托、鞍山信托、陕国投等等纷纷宣布投资参股证券公司，数额从数百万到数亿元人民币不等。鉴于上市公司与券商是证券市场两个至关重要的主体，有着截然不同的地位和职能，发挥不同的作用，而由参股造成的两者主体角色的部分融合必将对我国证券市场产生重大影响和引发出许多问题，为确保投资者的合法权益和我国证券市场的健康、有序发展，对参股而诱发或可能诱发的若干问题及其法律对策进行研究就成为当务之急了。一、上市公司参股券商中的现存问题
（一）、内幕交易问题
上市公司参股券商满足了券商增资扩股的要求，券商增资扩股的目的之一在于达到综合类券商的要求。就综合类证券公司而言，它一般在内部既设有负责收集、分析、研究信息的部门，同时也设有负责咨询、投资、经纪业务等部门。前者负责收集信息，后者利用信息，信息在各部门之间的流动是广泛存在的，因而也是极容易发生内幕交易。目前上市公司向券商参股很多超过5％的股权或股份。如中辽国际持股辽宁华盛信托股份有限公司60％，青海百货持股青海证券有限责任公司92.6％，鲁银投资持股齐鲁信托投资公司55.385％、持股德州信托公司16.7％等。显然这种大比例持股的地位必定能对券商的经营管理决策产生重大的影响，上市公司可以利用其股东身份获取券商所拥有的信息，这些信息当中当然会包含若干内幕信息。然而现有管制内幕交易的规定却不足以涵盖上述行为。
首先，《证券法》第六十八条第一款各项所列的内幕信息人员不包括非上市公司券商的股东（其第二项明确为持有公司百分之五以上股份的股东，此公司从立法旨意上为上市的股份有限责任公司），尤其是券商为有限责任公司时，更无法归入持有5％以上股份的股东的内幕知情人员。
其次，参股券商的上市公司作为股东享有知情权，包括财务会计报告查阅权、帐簿查阅权、检查人选任请求权等。除此之外，上市公司更可通过其股东地位的影响力获取券商的各种信息。但上述情况亦很难将之归入“非法获取内幕信息的`其他人”。这种情况毕竟与证券法上所称的“泄露”在性质上是截然不同的。
（二）、操纵市场问题
1、上市公司股东对券商承销行为的操纵
在上市公司与券商两者主体完全独立的情况下，承销股票的券商负有核查义务，要对招股说明书、财务会计报告、上市报告文件、年度报告、中期报告、临时报告有无虚假记载、误导性陈述或重大遗漏负连带保证责任。券商为避免承担连带保证责任而受到损害，必然会兢兢业业地尽核查义务，起到对不合格上市公司的筛选作用，使之与上市公司之间形成监督制衡机制，从而确保信息真实、准确、完整。而上市公司参股券商后，尤其在双方相互参股的情况下，双方的独立地位发生了倾科，主体角色部分融合，监督制衡机制被打破，一定程度上形成了利益共同体。券商在利益的驱动下，会积极地在核查义务的灰色地带尽最大努力为上市公司的包装，甚至于放弃核查的责任，导致信息失真影响投资者的判断。可见，上市公司参股券商造成了原有的监督制衡机制部分失效，证券市场角色独立构架的功能无法发挥。
为防止券商凭借其股东地位在承销过程中通过灰色边缘地带的走险牟取不正当利益，《证券经营机构承销股票业务管理办法》第15条规定“当券商持有企业7％以上股份或为前5名股东之一，该券商 不得为该企业的主承销商或副主承销商”。但是相反，上市公司股东将股票承销业务交给其参股的券商时，完全可以达到前述目的而又不属于《
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篇13：我国商业银行理财业务现存问题及解决对策
我国商业银行理财业务现存问题及解决对策
银行理财业务是指理财师通过收集整理客户的收入、资产、负债等数据，倾听客户的希望、要求、目标等，为客户制定投资组合、储蓄计划、保险投资对策、继承及经营策略等财务设计方案，并帮助客户的资金最大限度地增值。
摘要：随着我国经济的迅速发展，各种形式及种类的金融产品涌入市场，理财产品作为一种新兴的金融产品进入了各大银行，也进入了人们的生活。但随着2011年欧洲金融危机的发生，全球的股市及金融行业受到波及，我国的经济也不能幸免。因此，个人理财业务作为我国商业银行获取利润的一项重要业务，也要适时的作出政策调整，对现存问题进行研讨同时提出相应的对策。
关键词：个人理财业务;产品创新;人才培育;产品创新
银行应通过开展科学、合理、有效的理财业务，加强对自身经济的管理才能不断的提升效益性，促进国家经济发展，更好的服务于市场和社会。个人理财业务一般是指商业银行通过为客户提供财务分析、投资顾问、财务规划、资产管理等专业化服务来实现的。随着我国各类商业银行竞争的加剧和居民收入的不断增长，个人理财业务成为商业银行利润增值的重要渠道。但目前总体来说，我国的理财业务仍不成熟，在业务开展中存在很多的问题，因此，如何解决问题，开展合规经营就成为社会关心的焦点。
一、我国商业银行理财业务现存问题
1、经营范围受限
我国的金融行业，开展的是分业经营，像保险、证券等业务是不可以涉足开展的。这一政策也就直接导致商业银行只可以对保险及基金等公司的产品进行代销，但不可以运用产品开展服务，也就不可能实现客户收益的增值，直接限制了个人理财业务的纵深发展。现阶段我国商业银行理财业务的品种相对单一，仅限于对基金、保险产品的介绍、咨询、委托代理。
2、理财观念差
我国很多人对理财的概念都是很不清晰的，加上受财不外露传统思想的限制，老百姓对理财基本持观望态度，不了解鸡蛋要装在不同篮子的道理。另外，商业银行在市场营销上拓展不够，宣传力度和广度非常的有限，大众接触理财知识也限制在银行办理业务时，因此，理财观念的缺失直接制约商业银行理财业务的快速发展。
3、理财产品单一，结构不合理
我国商业银行的理财业务基本上限制在证券、外汇、保险、基金着几个方面的投资产品，品种单一，投资方向相对保守，缺少针对客户的个性化设计，对客户的选择有了很大的限制，这点也束缚了理财业务的进一步开展。
4、缺乏专业服务人员
国内大多数商业银行的理财人员基本上都是临柜人员兼岗等，缺乏系统专业的业务培训，对客户的个性化、差异化需求无法满足。另外，由于银行的理财产品涉及面窄、适应性差，这也反映出理财人员专业知识的匮乏。理财人员无法向客户提供更加全面的如住房、教育等涉及其他行业规划及投资的理财介绍。专家预计，我国理财规划师的缺口为20万人。未来5 年到10年，理财规划师将成为国内最具有吸引力的职业。
5、金融监管力度差
2011年银监会下发的《关于进一步加强商业银行理财业务风险管理有关问题的通知》中明确规定商业银行开展理财业务应与国家宏观调控政策保持一致，不得进入国家法律、政策规定的限制性行业和领域。这样看来，理财资金的投向后续管理都存在漏洞。另外，理财主体呈现多元化的趋势，这也要求金融监管机构要加大监管的力度，严格把控。
二、解决我国商业银行个人理财业务问题的对策
1、寻求适合我国发展的方法
国内商业理财业务的开展必须立足于我国国情，目前来看资金流动性不高、竞争规范差是我国的特点[1]，业务开展要结合实际的同时考虑当地的经济环境和客户需求，积极创新的开拓业务，学习和借鉴国外的先进经验和做法，进行移植和拓展，争取尽快的缩短与国外先进水平的差距。
2、提高业务效率及合法性
银行理财人员要积极的学习先进的方法，掌握理财基本知识，在合理合法的基础上，对客户办理的理财业务从申请到结束都要高效的完成[2]。在理财业务流程上进行简化，做到以人为本。根据国家有关财经法规制度的规定，选择项目，依法经营，使新业务一开始就纳入法制化。
3、开展理财产品创新
商业银行要积极的对金融理财产品进行创新，可以将个人存款业务与个人投资服务及信贷、兑换等业务结合开展。根据客户的需求，延时服务。再者可以充分利用网上银行、电话银行等先进科技手段，改变以往的以实体机构为业务开展中心的形式，实行不受时间、地域等限制的全天候服务。
4、提高先进技术支持力度
业务的.开展需要先进科技作为后盾。科技创新是个人理财业务未来发展的核心，推动着新产品及服务的传播及发展，满足不用客户的多样化需求。因此，商业银行在新产品的开发上，要注重新科技的融入[3]，加大网上银行等现代科技方式运用，增大网络、计算机软硬件的投入，重点支持手机银行、电话银行、网络银行等现代化电子银行的发展。
5、加快专业人才培育
专业人才的培养是银行持续发展的根基力量，因此，要培养一批具有较高专业素养的人才有力推动持续发展。这就要求，商业银行要尽可能的为员工提供更多进修机会，到发达国家学习先进的理财观念及技术，提高员工的整体水平。定期组织业务研讨会，互相学习，加强经验交流。还要联系专业院校，针对理财业务开设专业课程进行培养。从这三个方面，增加专业人员的培育。
6、规范业务开展，防范业务风险
要加强理财业务的开展，就要在银行内部成立专业的部门，负责理财业务的开发、研究管理及协调工作，根据制定的规范进行严格的操作。对新业务的开展实行集中领导、归类管理，要为客户提供高品质和高声誉的服务[4]。同时，利用项目质量和风险控制评价系统，规避风险，为业务的良好开拓创造安全宽松的环境。
三、结语
文档为doc格式
