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篇1：试论物业管理前期介入的作用及其立法意义
试论物业管理前期介入的作用及其立法意义
经过的发展,物业管理机制在对建成物业的管理和对使用人的'服务上,发挥了原有房管体制没有的作用,得到了全社会的认可.随着形势发展,物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不能适应.物业开发建设是一次性的“买卖”,而物业管理则是长期伴随业主的事情.为了以人为本、切实搞好物业管理工作,根据目前的现状,尽快从法律的高度规定物业建设必须要物业管理提前介入,其意义非常重大.
作 者：刘伟良 作者单位：深圳核电科达物业有限公司 刊 名：现代物业 英文刊名：MODERN PROPERTY MANAGEMENT 年，卷(期)： “”(5) 分类号：F2 关键词：篇2：小区前期物业管理介入研究
小区前期物业管理介入研究
摘 要：物业管理介入是现今物业管理的最新手段，但是很多物业管理公司并不注重前期的物业管理，只将管理环节放在事中或事后。其实事前的控制也是不容忽视的，只有这样才能将整个管理环节贯穿始终，提高最终的物业管理效率。文章站在事前控制、防患未然的角度来阐述前期物业管理的重要性，介入的方法和项目提出了完善前期物业管理的对策。为小区物业管理体出了可行性参考，为未来小区物业管理指明方向。
关键词：物业管理 前期物业管理 前期物业管理介入
所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，并制定物业管理方案，为以后物业管理工作打下良好的基础，以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。
一、前期物业管理介入的重要性
(一)辅助房地产开发商改进工程的设计和质量
1.提高房地产开发商工程规划与设计的准确性，保证前期物业的顺利开展。任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘，在利益的驱使下，开发商往往不考虑今后物业的增值与保值，而以最快的速度去完成小区的规划与设计，然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去，辅助开发商改进工程的设计，从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。
2.协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。在施工建设过程中，开发商虽有参与工程监理工作，但是开发商不是专业的建筑师，而且为了提高工程进度而盲目追求速度，往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决，就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上，从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时，就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题，而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用，而且也推迟了小区使用的时间，这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼，也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题，提出问题并解决问题，从而保证工程的建设质量。
(二)提高物业管理公司的服务水平
要对一事物了如指掌，那就必须从开始去接触，如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理，那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数，却不了解楼盘在规划设计中的不足，不知晓楼盘在建设中留下的缺陷，这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉，物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向，这就降低了物业处理问题的效率，增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中，就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档，在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息，另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作，这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担，也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况，提前接触业主，从而为后期的物业管理做准备，从而提高物业管理公司的服务水平。
(三)保障小区居民的合法权益
作为商品的购买者，小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身，只有开发商将样板房展出，他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板，而不知道钢筋和水管用的是什么材质，如果不进行前期物业管理介入，那么购买者的利益将不能得到最好的保障，从而使物品的质量低于价值，使住房购买者受到损失，进而引发与物业管理者的矛盾，购买者不但不能安心享用楼房，而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障，也就不利于业主与物业的和谐相处。
二、前期物业管理的阶段性介入及其项目
(一)在项目规划设计阶段的介入
1.与房地产开发企业做好沟通交流，初步了解项目的规划设计。不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉，所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流，从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等，初步了解项目系统的情况，然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。
2.合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色，所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的，从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议，完善项目的规划设计，加快项目策划阶段的进展，从而增强房地产项目决策规划的准确性，保证房地产项目顺利地开发。
3.参与各项规划设计的讨论会。从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险;减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性，保证房地产项目顺利地开发，从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说，在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解，对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。
篇3：探究小区前期物业管理介入
探究小区前期物业管理介入
摘 要：物业管理介入是现今物业管理的最新手段，但是很多物业管理公司并不注重前期的物业管理，只将管理环节放在事中或事后。其实事前的控制也是不容忽视的，只有这样才能将整个管理环节贯穿始终，提高最终的物业管理效率。文章站在事前控制、防患未然的角度来阐述前期物业管理的重要性，介入的方法和项目提出了完善前期物业管理的对策。为小区物业管理体出了可行性参考，为未来小区物业管理指明方向。
关键词：物业管理 前期物业管理 前期物业管理介入
所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，并制定物业管理方案，为以后物业管理工作打下良好的基础，以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。
一、前期物业管理介入的重要性
(一)辅助房地产开发商改进工程的设计和质量
1.提高房地产开发商工程规划与设计的准确性，保证前期物业的顺利开展。任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘，在利益的驱使下，开发商往往不考虑今后物业的增值与保值，而以最快的速度去完成小区的规划与设计，然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去，辅助开发商改进工程的设计，从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。
2.协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。在施工建设过程中，开发商虽有参与工程监理工作，但是开发商不是专业的建筑师，而且为了提高工程进度而盲目追求速度，往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决，就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上，从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时，就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题，而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用，而且也推迟了小区使用的时间，这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼，也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题，提出问题并解决问题，从而保证工程的建设质量。
(二)提高物业管理公司的服务水平
要对一事物了如指掌，那就必须从开始去接触，如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理，那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数，却不了解楼盘在规划设计中的不足，不知晓楼盘在建设中留下的缺陷，这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉，物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向，这就降低了物业处理问题的效率，增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中，就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档，在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息，另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作，这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担，也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况，提前接触业主，从而为后期的物业管理做准备，从而提高物业管理公司的服务水平。
(三)保障小区居民的合法权益
作为商品的购买者，小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身，只有开发商将样板房展出，他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板，而不知道钢筋和水管用的是什么材质，如果不进行前期物业管理介入，那么购买者的利益将不能得到最好的保障，从而使物品的质量低于价值，使住房购买者受到损失，进而引发与物业管理者的矛盾，购买者不但不能安心享用楼房，而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障，也就不利于业主与物业的和谐相处。
二、前期物业管理的阶段性介入及其项目
(一)在项目规划设计阶段的介入
1.与房地产开发企业做好沟通交流，初步了解项目的规划设计。不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉，所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流，从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等，初步了解项目系统的情况，然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。
2.合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色，所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的，从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议，完善项目的规划设计，加快项目策划阶段的进展，从而增强房地产项目决策规划的准确性，保证房地产项目顺利地开发。
3.参与各项规划设计的讨论会。从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险;减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性，保证房地产项目顺利地开发，从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说，在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解，对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。
(二)在项目施工建设阶段的介入
1.选择合适的现场介入人员。施工现场不是任何人员都可以随便出入的场地，所以要介入到项目施工阶段中去，就必须挑选有丰富的建筑施工现场经验和能保证自身安全的人员进行介入。这样就可以安全地把握工程的进展状况以及及时地处理施工现场出现的突发事件。
派出工程技术人员驻到现场，对建设中的项目进行观察、了解、记录，关注整个项目的进程。在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供项目建议做准备。
(1)根据工程计划，调整工作计划。随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，项目现场介入人员应关注该计划，及时调整介入计划及工作侧重点。
(2)记录设计方案和施工图纸变更。项目现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。
(3)记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适时调整的，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，项目现场介入人员必须在图纸上进行标注，如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。
2.参加项目施工建设期间的专业会议，对有关问题提出意见和建议。通过参加项目施工阶段各种会议及时了解施工焦点。参加期间的专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目的开展情况，并在会议上明确物业要求，并积极适时从物业管理公司的角度对整个工程项目的施工、设备安装的质量进行金面监控，及早反应问题，及时解决问题。就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案;配套设备安装，现场进行监督，确保安全和质量;对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
3.收集、整理现场资料。收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。收集机电设备及建材的.资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料的复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作做好充分的准备。
进行前期物业管理工作的介入就可以让房地产项目在施工建设过程中更细致、更周密，保证房地产项目开发的质量，使现代房地产项目的开发更符合业主需求;而物业管理公司从图纸就开始参与并监督其中，就可以减少因工程施工、设备安装等质量问题而给自身今后的管理带来的麻烦，减少业主因建筑问题而提出的投诉，从而提高后期物业管理的质量，提高房屋的增值保值;这些工作都有质量的完成的话，那么对于业主来说，他们不但会自觉缴纳物业管理费，而且还可以得到安心舒适的物质生活，增强业主的归属感。
(三)在项目竣工验收阶段的介入
1.初步设备台账的建立。随着施工进入竣工阶段，大量设备到位，为了保证交接的顺利快速进行，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台账，对各项设备有了初步统计后就方便后来验收工作的便捷进行。
2.拟写初步交接方案。根据现场施工竣工情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。
3.配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作，尽快的完成验收接管工作。
4.物业管理企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关;房地产开发企业和施工单位也要为物业管理企业参与竣工验收提供方便与支持。主要做好参与隐蔽工程、单项工程验收的验收，做好记录，对问题工程提出整改建议;参与分期验收以及全部工程的验收，对问题工程及时提出整改建议，并做好整改记录。
完成好这些工作，就可以减少房地产开发企业在竣工验收阶段因建设阶段中出现的质量问题的返工，节省开发商返工重修的费用，缩短项目开发、经营、使用之间的过渡期;对于物业管理公司来说就可以缩短在验收接管阶段的所要消耗的时间，从而有充分的时间充裕的时间为后期管理进行方案的设计、人员岗位的安排，为今后的管理做好准备，减轻日后管理的难度。
(四)在项目销售交房阶段的介入
1.选物业管理公司是以“售后服务者”的身份，积极参与开发商售楼活动。现今售后服务已成为人们选房的重要砝码，物业管理公司提前亮明身份，向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸，既有利于房产的促销，同时也有利于日后双方的和谐共处。
在销售阶段主要是派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，促进双方的了解，印发有关资料和制度，以加深业主对物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化;采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况。
2.做好交房的准备工作。在项目经营的过程中就有可能随时进行交房工作，这就需要物业管理公司对员工进行专业的交房培训，积极做好与房地产开发商的配合工作，顺利完成交房工作。
这不但可以加快房地产项目的销售速度，加快房地产开发企业在前期建设各阶段所消耗的资金的回拢和周转，保证开发商永续不断的发展;而且还可以让参与到房屋的销售阶段的物业管理人员增加除自身素质外的销售专业知识，并能与房地产企业达到共赢，除此之外，物管人员还可以在此阶段中提早接触到业主，拉近与业主的距离，保证后期物业管理工作的顺利开展。
三、完善前期物业管理介入的对策
(一)房地产企业应协助物业公司完成前期介入的相关工作
1.为物业管理公司提供尽可能的方便，提高介入质量。在物业前期，房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外，还要积极地配合物业管理公司的日常工作，以及为物业公司提供所需物品，比如平时常用的办公用品，工程、绿化工具等，这样就能方便物管公司介入到前期管理当中，更好地配合好开发商完成前期的工作。 2.应进行人性化管理，与物管工作人员和睦相处。开发商除了为物业管理公司提供办公场所外，还应为其工作人员提供更衣室、储藏室及休息室等配置，这些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的积极性，提高前期管理的效率。
3.应适当的提高案场的福利补贴，满足物管员工的日常需求。一个新案场的开发，为自己的员工和物管公司的员工提供住房以及伙食补贴是一项重要的决策，这可以减轻员工们日常工作的开支，增加他们的储蓄，这就能团结员工，创造良好的融洽工作氛围，使员工们踏实安心为前期开发而努力工作。
4.亲历亲行的管理，将会使效益达到最高。开发商领导可以亲自进行案场的日常工作的监督，一方面可以提高案场所有工作人员的自觉性，另一方面也可以加深领导对自身项目的了解与熟悉，为新项目的宣传起到一定的积极作用。
(二)物业管理公司应有针对性加强自身建设
1.明确小区的等级，把握管理机构的建立。在被房地产开发商入用时，就应该及时明确要开发的小区的等级，并以此来把握物业管理公司机构的规模、人员等的建设，避免不必要的多余建设，造成人才的闲用或造成供不应求悲剧。
2.建设具备高素质专业人员的队伍。随着时代的发展，人们生活水平和素质的不断提高，物业管理的工作范围也不断扩大，对物业管理人员的综合素质和灵活运用能力的要求也越来越高。未受过较好教育的职工，朴实有余而能力不足，无法较快地接受新知识新事物，缺乏工作的创新能力和管理的战略思想。有时解决问题不能灵活运用方法，行事简单粗暴，容易与业主发生冲突，引起投诉。这些人员已经不能满足日趋发展的社会，所以，物业管理公司必须建设一批具有专业素质的人员对物业管理工作进行操作，此外，还必须建立合理的人力资源规划，优化人才结构，这样才能保证人才的合理利用。
3.在项目建设各阶段的及时介入与采取可行性措施。不要因为房地产开发企业为物业管理公司前期介入的衣食父母而对项目在开发过程中出现的问题而视而不见，物业管理公司应该为此负责地积极介入到开发商各阶段的工作中去，认真观察与参与，并对发现的问题及时地提出，并配合开发商采取可行性措施解决处理问题，这样就可以减少在今后物业管理过程中的不必要麻烦的产生。
4.做好与开发商、业主的沟通交流，为后期物业管理打基础。物业管理公司不仅仅只是要与业主做好沟通，而应该要协调做好与开发商，与业主共同的交流沟通，对开发商与业主的熟悉就是对自己业绩的把握，做好物业的前期介入就实现三赢，并为物业的后期管理打下良好的基础。
随着形势的发展，物业管理在小区建成之后再介入的状况已经不能适应，物业项目的开发建设是一次性的买卖，而物业管理是长期陪伴业主的事情，为了能满足业主，惠利物业，不但要切实做好物业管理工作，而且还要不断提高前期物业介入的质量，让业主在入住之前就得到踏实的保障，让物业自身提早投入到建设工作中来，实现开发商、物业管理公司、业主三方的共赢。
参考文献：
1.李国莲.服务是物业的生存之本[J].经济师，(1)
2.王贵岭.物业管理[M].北京：中国物价出版社，
3.张锐敏.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛，(5)
4.王永慧.我国物业管理问题探讨[J].河南社会科学，(5)
篇4：早期介入及前期物业管理服务内容
早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。 如在物业项目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工 程的前期介入管理等。
8．常规物业管理服务综述
在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。
如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容；安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。
早期介入的内容
(一)可行性研究阶段 1．内容 (1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； (2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
2．方法和要点
(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。
(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。
(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。
【案例】物业项目的基本情况同上例。在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作，并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采纳，具体内容如下：
(1)考虑到整个工程项目的状况，第一期消费者的定位是当地中低收入阶层，在项目规划上除合理控制建设成本外，还考虑到降低物业管理成本。按此思路，物业管理公司建议适当降低第一期的绿化率，并选择稍便宜的设施设备。由于第二期、第三期的市场定位为当地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程中应逐步提高绿化率，并相应提升设施设备选型配置档次。
(2)对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出配套设施的布局方案，使得小区的布局既方便未来业主的使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。
(3)提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也成为以后项目销售的亮点。
(4)确定了物业管理早期介入和前期物业管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。
实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有益，能够帮助建设单位更加准确地进行市场定位，提高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是证明。
(二)规划设计阶段
1．内容
(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；
(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；
(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；
(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
2．方法和要点
(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。
(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的.成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。
(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
(5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。
【案例】物业项目的基本情况同上例。在规划设计阶段，物业管理企业参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。建议的具体内容如下：
(1)考虑到项目较大，且为分期开发，在设计方案时，建议采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样对不同组团就能按服务对象的特点提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求。
(2)对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设置、幼儿园的设置等提供了主导性意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，所以实施后深得建设单位和业主的好评。
(3)物业管理的基础条件，如管理办公用房以及物业管理企业员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车停放场地等，在规划设计时就得以落实。
(4)根据前期物业管理总体策划方案的思路，制订了详细的物业管理方案，确定了实施进度表，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。
(三)建设阶段
1．内容
(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。
(2)配合设备安装，确保安装质量。
(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。
(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
2．方法和要点
(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。
(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。
【案例】物业项目的基本情况同上例。在建设阶段，物业管理企业跟踪了整个过程，参与了多次专题讨论会，提出改进意见(其中一次就提出了18项整改意见)，这些意见大部分都在建设中予以采纳。典型的内容如下：
(1)对生活垃圾的收集、清运和处理方式提出了具体要求。确定了垃圾桶的规格、数量和放置位置，提供了垃圾场地设计方案，要点是采用瓷片砖地面、配备清洗水源和污水集排设施。
(2)提供了单元门的安装意见。既便于安装可视对讲系统，又便于安装信报箱，还注意到美观实用和便于维修。
(3)在进行绿化带施工时，事先考虑灌溉管道的铺设。
(4)在施工过程中发现部分室外基础工程质量不好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。
(5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。
(6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。
(7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。
(8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。
(四)销售阶段
1．内容
(1)完成物业管理方案及实施进度表；
(2)拟定物业管理的公共管理制度；
(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；
(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；
(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；
(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。
2．方法和要点
(1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。
(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。
【案例】物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为：
(1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中；
(2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解；
(3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询；
(4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。
(五)竣工验收阶段
竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。
1．内容
这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。
2．方法和要点
物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。
篇5：物业管理前期介入某社区物业建设的必要性和作用
物业管理前期介入某社区物业建设的必要性和作用
摘要：本文紧密结合某社区已建物业及物业管理存在的问题，分析、论述了物业管理前期介入某社区物业建设的必要性和重要作用，并提出了新的观点和建议。
关键词 ：物业;物业管理;前期介入;质量控制;接管验收
1.引言
随着人们生活水平的不断提高，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高，则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多。为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题，给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷，就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中，从物业建设的规划、设计开始，站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理，不仅能更有效的保证物业建设的质量，而且是提高物业管理水平的有效手段。
2.某社区已建物业及物业管理存在的问题
某社区是一个居住7600多户，35000多人的大社区，则做好物管理工作是非常重要的。承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成，其职工观念落后，物业管理遗留问题多，解决难度大，截止目前还采用的是传统的物业管理模式，经营机制落后，与现代物业管理企业相比，已不适应，差距较大。该社区现有住宅楼及公共设施，一般是建成经竣工验收后，移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理，在此之前的建设各阶段，物业公司从未参与。所以，存在很多难以解决的问题。现仅列举几个典型事例作以说明：①甲街坊建成的5栋高层楼，电梯厅设计在整栋楼的中间，四周均为居室，形成封闭状，无窗户通风采光，如果停电或照明灯坏，电梯厅一片漆黑，居民上下楼进入电梯厅十分恐惧;并且需一天内24小时照明，灯具和电能消耗量很大，维护费用高;更糟糕的是，楼内一旦发生火灾，一层至顶层(26层)相当于一个高烟囱，不仅不利于有毒烟气的排出，更有助于烟火的燃烧，对人的危害极大。纠其原因：设计思想错误，虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益，但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本。②甲街坊地下配电室，每当下雨天气，配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗漏水，造成严重供电安全隐患，每次需要耗用大量人工紧急排水处理。其主要原因：是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成。③甲街坊近年来建成7栋高层楼，8栋多层楼，若大的一个街坊，设计决策毫无瞻前性，即无自行车摩托车棚，也无地上地下汽车停车场，业主入住不久意见很大，日常住宅楼周围停满了各种车辆，小孩和老人一点活动空间都没有了，全被车辆挤占，目前已达到超饱和的状态。随着经济的发展，居民购车将越来越多，则停车问题更加严重，致使物业管理十分困难。④乙街坊底建成四栋高层楼，竣工后向物业移交时，送来一大堆二百多把的钥匙交给物业，物业接管后，当水电等设施出现故障进行维修时，维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚，而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂，致使物业维修工作十分被动和困难。这显然是物业公司没有积极主动的.提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致。因篇幅有限，还有很多问题不便列举。
通过以上几个实际问题的分析可知，某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患，纠其原因，主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致。那么，如何在以后的物业建设中避免和解决这些问题呢?一个比较有效的办法，就是要改革目前的物业管理模式，选派优秀、专业的物业管理技术人员，积极的提前介入物业建设项目，参与物业建设各阶段的监督管理，是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施。
3.物业管理前期介入的概念及必要性
3.1、物业管理前期介入的概念
物业管理的前期介入，是指物业管理服务企业在接管物业之前，受房地产开发单位(或产权人)的邀请或委托，从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发，对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段，就提出建设性意见，协助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关，以确保项目设计和工程质量，使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求。是一个长效服务的概念。
3.2、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性
3.2.1.因传统的物业管理方式滞后于物业建设，需要物业管理的提前介入。
传统的物业管理方式，几乎都是物业建成后交付使用时才确定(或移交给)物业管理单位，使物业管理远远滞后于物业建设，这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的责任问题。现实中，开发商或施工单位愉工减料、甩尾巴的情况时有发生，而业主还都是分散的、未来的潜在业主，对物业建设无法进行实质性监管。为了维护业主和物业管理企业的合法权益，较好地履行建设单位与物业管理企业的责任，实现物业前期建设与后期管理的有效衔接，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，则有必要物业管理早期介入。
3.2.2.物业设计人员，不是专业的物业管理者，需要物业管理的前期介入，
因为物业设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，设计人员往往只从设计技术、结构安全、建造工艺等角度考虑问题。其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理实际操作中可能出现的问题，也很少从业主长期使用的角度全面细致的考虑问题。因此，容易造成物业建成后出现设计上的缺陷和漏洞。所以，物业管理前期介入，凭借专业的物业管理优势及丰富经验，可及时发现和减少物业建设中的细节问题。
3.2.3.物业设计与物业建成的不同步，物业管理有必要前期介入。
由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高有可能使已设计的方案落伍。而物业管理前期介入人员，对物业后期使用可能出现的问题有十分清楚的了解和长期积累的丰富经验，站在物业经营者与维护者的角度，参与设计方案的讨论和评审，容易发现设施、设备的配套及所用材料有不适之处，并及时提出改进意见，防止原设计方案落后、过时，使物业的功能设计与业主不断提高的需求相适应。
3.2.4.保障现代物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务需求的不断提高的矛盾，需要物业管理的早期介入来平衡和解决。
由于现代化的物业建筑具有设计复杂、高新技术含量高、建造难度大、周期长的特点越来越突出;另一方面，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求将越来越高，这就自然形成了保障物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务的需求不断提高的矛盾。那么，如何解决和平衡这一矛盾?如果让专业的物业管理企业早期介入物业建设，站在业主使用和后期物业管理的角度，参与物业建设各阶段的监督管理，提出建设性意见，进行主动控制。这即体现了业主的利益，又帮助了开发商保障物业建造质量，提高了自身信誉。是平衡和解决这一矛盾的非常好的办法。
由前述得知，既然物业管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意义?则作以下简要论述：
4.物业管理前期介入的作用和意义
4.1.有利于提高工程质量，降低物业管理成本。
由于多种原因，物业建成交付使用后，往往难免会出现诸多这样那样的质量问题，致使物业管理企业日后要耗费大量的人、财、物进行修理。因此，物业管理的前期介入，其本质就是从有利于日后物业管理和保障物业使用功能及质量的目的出发，参与物业建设各阶段的监理过程，减少或消除物业建成后出现功能缺陷及质量问题;在物业建设的各阶段，严把质量关，是一个全面质量管理的概念。所以，物业管理的前期介入，即保证和提高了物业工程质量，也降低物业后期管理成本。
4.2.有利于及时发现和化解物业建设中的潜在问题和各方的矛盾。
物业管理者是站在业主使用和后期物业管理的角度考虑问题，参与物业建设各阶段，对于所发现的问题，及时提出改进意见。即维护了业主的利益，也有利于开发商创建优良工程，对于开发商、业主及物业管理企业均带来好处，是一个体现物业建设各方利益、化解各方矛盾的过程，有利于提前解决物业建设中的潜在问题，实现互惠互利，共同发展。
4.3.有利于对拟接管物业的全面了解，是做好物业管理工作的重要环节和有效手段。
通过物业管理的前期介入，使物业管理企业能够对物业的建筑结构、管线的布置走向、设备设施选型安装、园区绿化、消防安防、物业建设各部分所用的材料以及隐蔽工程等的实际状况有一个全面、深入、细致地了解;对于图纸变更情况更加熟知。则有利于物业管理企业做到胸中有数，方便行动。为做好后期的物业管理工作打下良好的基础。
5.结束语
综上所述可知，物业管理前期介入，对物业建成后出现的诸多难以解决的问题，变“事后补救”为“事前预防”显得尤为重要。所以，对于如前所述某社区已建成物业存在的质量、安全问题，应引起相关管理部门和责任人深刻的认识和重视。希望在某社区以后的物业建设中，应充分认识物业管理前期介入的重要性，积极改革落后的物业管理模式，选派优秀的专业技术人员提前介入物业建设，参与各阶段的监理。将一定会避免或减少某社区如前所述类似问题的发生，为广大业主提供功能更完善，质量更高的物业产品。
参考文献：
[1] 邵小云，吴杰.《物业服务前期介入实操全案》 化学工业出版社，.10.北京.
[2] 邵小云.《物业经理管理经验谈》.化学工业出版社.2012.9，北京.
[3] 谌汉初 初志坤.《物业管理概论》，清华大学出版社，.1北京.
[4] 《中国物业管理》 物业服务业的创新与转型升级.中国物业 管理协会主办，第06期.
篇6：物业管家参与工程前期介入的意义本科论文
物业管家参与工程前期介入的意义本科论文
摘 要:作为一名客服管家,在交付之后首先要管理的就是装修管理,在交付之后,很多业主就开始着手装修了,在装修之前,管家就要给业主提出一些装修上的建议,在装修中,管家要监督装修,防止违章装修的现象出现.而管家要在装修管理中做的好,必须了解房屋的户型结构,跟随工程的前期介入让我学到了很多,为今后的装修管理做好铺垫.
关键词:九龙仓物业 客服管家 工程前期介入 验房 房屋交付
一、实习公司简介
无锡九龙仓物业管理有限公司是香港最大房地产开发商之一“九龙仓集团”旗下专属子公司,专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业.公司自成立以来,严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨,大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神.在掌握香港先进物业管理模式的基础上,融汇世界各国先进物业管理经验,结合中国内地的实际国情,探索出具有中国特色的物业管理模式.公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务,全心全意为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境.无锡九龙仓物业管理公司在实施各受托小区物业管理的过程中,确立了高起点、高水准的物业管理标准,走社会化、专业化、企业化、经营型物业管理新路,不断适应市场经济和住户的需求.公司的质量方针是“为业主及物业使用人提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境”公司将尽心尽力为每位业主排忧解难.
二、实习岗位职责
我所实习的国宾1号正是九龙仓在苏州的一个项目,在那里我参与了国宾项目一个完整的前期介入,一直到交房结束.国宾1号位于苏州工业园区金鸡湖大道,地处双湖高端住宅板块,坐拥李公堤商业水街、高尔夫球场等稀缺资源,进得城市繁华,退享人生静谧.九龙仓国宾1号呈南北带状分布,是九龙仓在双湖板块开发的一个高端别墅项目,集高端双拼、独栋别墅于一体.在这里,我所实习的岗位是物业客服管家,所谓管家就是要管一些东西,在小区房屋交付后,小区内会迎来大批的装修队伍在小区内进行装修,而我们管家在这时候所要做的就是对装修进行严格的管理,维持小区内的一个正常的装修环境.在业主办理装修手续的过程中,要对业主的装修图纸进行严格的审核,其中的违章装修要指出,避免业主在装修的过程中出现违章装修,破坏小区的居住环境.在审核图纸的过程中,我们管家也要为业主提出一些合理的建议,避免业主在装修之后入住出现一些因为装修而造成的生活问题.在业主装修的过程中,为了防止业主私下违章装修,管家会每天对装修现场进行一次巡查,巡查装修工人的出入证、了解装修工人的一个装修进度和对装修现场的一个检查,确保在装修过程中没有出现违章装修.当业主入住之后,我们管家则需要负责的就是小区日常的管理,对小区进行每日巡查,处理业主的诉求,为业主提供满意高档的管家式服务.对于管家来说,装修管理是一个相对于后期小区正常运行比较有难度的,而要做好装修管理,必须要对小区有个深刻的认识和了解,要知道小区有多少户,多少户已经交付入住,多少户正在装修,多少户正在空置,这些都是管家在装修管理中需要了解的,而最重要的则是,对小区内所有户型的一个了解,要了解每一户的户型,了解它的房屋构造管线的走向、设备设施使用功能以及隐蔽工程情况都相当清楚.举个例子来说,在装修过程中,业主会向我们管家提出一些装修上的疑惑,会问我们,某个房间没有外机位空调外机怎么装,还有空调洞应该打在哪里.而我们必须在熟悉了户型的情况下,才能可以给业主一个满意的答复.综上所述,为了能让我们管家了解小区的户型结构,在物业前期介入的时候,跟随工程进行工程上的房屋监理介入,会让管家对房屋结构有深刻的了解,对管家客户服务水平和服务质量作用很大.
三、管家参与工程前期介入的重要性
作为物业公司来说,工程的前期介入也是很有必要性的,物业服务企业在交房之后将面临着以后接管验收及维修保养的任务,而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加物业服务企业的工作难度,因此,物业服务企业更加重视房屋的质量,而且,由于物业服务企业在物业管理方面掌握第一手的资料,对所发现的缺陷问题或遗漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商,及时提出并落实整改方案,配合设备安装,进行现场监督,确保安装质量,对内外装修方式,布局、用料等从物业管理角度提供有关意见这样有利于后续工作的顺利进行.另一方面,在物业验收接管前早期介入,有利于对土建结构,管线走向,设施建设,设备安装等情况的了解,能为验收接管以及日后的管理,养护等打下基础.早期介入可以优化设计,减少不必要的后期麻烦.物业管理公司可以在早期就与该物业有关的各部门打好招呼,疏通渠道,让后期的入住工作得以顺利进行.从我们已建成物业情况看,工程质量不理想已成为普遍现象,如房顶、墙体、窗台渗漏水,门窗变形,地坪起沙,排水管不通畅,设备没有接地装置等等已成为建筑上的通病,同时也成为业主集中投诉的焦点,出现这些问题主要是因为开发商只注重房屋的承重结构,而站在物业的角度来说,物业的使用功能将是将来的管理重点,由于看法不同,因而造成了物业在后期管理的过程当中出现这样的一种情况.而物业管理公司将成为今后该物业的管理者,他们必须以将来是否利于管理的角度分析工程质量问题:一是要改变工程监理公司监督意识;二是靠一批有专业技术、高度责任心的`工程监理公司;三是靠物业管理公司参与工程质量监控.物业管理公司前期介入并参与施工现场的质量控制和监督,并与开发商工程技术人员、监理公司取长补短,很多问题可能就会消灭在萌芽状态之中.
从物业管理公司工程前期介入的重要性可以看出,它对物业的后期服务关系密切,而物业管家是直接面对客户的物业服务人员,对物业工程质量的了解,可以增加与开发商的共同语言,搭建业主与开发商就房屋质量纠纷调解的桥梁,提高工作效率.
四、实习收获
在参与了整个国宾1号验房之后,对国宾1号的房屋也有了一定的了解,但是让我更加受益匪浅的是学会了毛坯房的检验,学会了一项重要的技能,对公司、业主和个人都有帮助.
首先经过几个月的验房,大概了解了毛坯房需要检验哪些方面,首先是房屋土建的检验,土建上的验收主要是检验地面墙面的是否有空鼓和裂缝,地面是否起砂起皮,阴阳角是否方正,地平是否水平;第二个是给排水验收,主要就是给水管、污水管这些管道的接口是否漏水,对于空调冷凝水管和自来水的PVC管检查的时候看是否有保温膜保护,保温膜是否完整;对于阳台的排水主要就是通过地漏排水,要查看阳台、卫生间、厨房的地面坡度是否足够防止水的回流,还有就是地漏不能堵塞;第三个就是强弱电的验收,在国宾主要就是检查开关面板是否安装齐全,对于卫生间和厨房的开关面板和插座面板2米以下都要安装防水罩.第四个就是对外立面的检查,国宾房屋的外立面都是外挂大理石,所以在那边检查外立面的时候,要检查大理石之间是否打胶完全,打胶不完全在下雨天就直接导致防水的漏水渗水;外观上主要就是检查是否有色差;最后检查最多的就是门窗了,检查门窗是否方正、开关是否灵活、关闭是否严密、玻璃是否完好、门窗外侧是否打胶、内侧是否打发泡剂、配件是否齐全.所要检验的内容其实在验房的记录表单里都可以知道,但是只有亲自去现场进行验房才会了解的更多,学到更多,虽然对于我们来说,验房时看不出一些设计上的问题,但是能够检验出来很多问题也是有一种成就感.验房的过程中也是有一定的标准的,比如空鼓的大小小于20X20C㎡或者少于2处时则可以不记录.验房的过程也是学习的机会,之前在无锡不知道蒲主管所说的打针,这次验房过程中就见识到了,也问了做防水的师傅,也大概了解了是怎么样个一回事,顾名思义也就是给渗水的地方插一根针管,冲满防水剂,一般一夜之后就可以去除针后在修补一下,由于房屋天面渗水修补不容易打针是比较好的方法.所以说验房的过程也是一个学习的过程,不但让我了解了国宾别墅的构造,也学会了验房的技巧.
在经历了一个物业公司完整的前期介入过程后,让我印象最深刻的就是,物业前期介入的繁忙,在验房到交付期间整整一个月只休息了一天,而那一天还是因为在验房过程中,脚后跟被大理石砸到流血才换来的,从来没有这么长时间的工作过,也没有这么忙碌过.但是不管遇到什么困难,坚持是最好的办法,只有坚持了才会有下一步,才能度过难关.但是经历了一个完整的交付过程之后,不仅学到了验房的技巧,也了解了交付前物业需要做的准备,在交付期间需要准备哪些文件资料,制定怎么样的一个交付流程才最合理.但是在经历了这些之后,让我体会最深的就是,社会才是人生最好的学校,只有走上社会,走上工作岗位,经过实践才会学的更多,学的更好,不仅仅是工作上,还是生活上,都让我在一步步的成长和进步.但是作为管家,这些远远是不够的,在今后还有许多需要我学习的地方.
五、总结
由于参与物业前期工程的介入,对于国宾房屋的户型结构有了一定的了解,为今后的工作打下了良好的基础.但是让我受益更多的是,即切实感受到了物业工程前期介入得重要性,对书本上的介绍有了实实在在的理解,又增加了物业房屋交付的实际工作经验,实习阶段的这一工作经历,不仅对我今后的独立开展工作有帮助,而且对我个人今后的生活经验也有所裨益,至少我懂得了如何验收我的房屋,验收的关键在哪里.
致 谢
在论文即将结束之时,借此机会,感谢院、系领导、老师在这两年多以来对我的关心和帮助.在此尤其感谢我的论文辅导老师刘莹老师,在我写论文期间对我的指导和帮助.最后,祝我们的所有老师工作顺利,心想事成.
参考文献:
1、张莉祥、物业管理法规. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004年
2、王秀云、安静. 物业管理概论. 北京: 化学工业出版社, 2008年3月
3、滕永健、黄志洁. 物业管理实务. 北京: 中国建筑工业出版社, 2006年
4、萧野、物业管理300问答 北京:中国纺织出版社 2006年3月
5、宋广生,丁渤、验房师手册 北京:中国建筑工业出版社 2008年5月
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