下面是小编为大家整理的简析小区车位车库的权属及相关法律问题，本文共8篇，仅供参考，喜欢可以收藏与分享哟!
篇1：简析小区车位车库的权属及相关法律问题
简析小区车位车库的权属及相关法律问题
摘要：随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，城市房屋商品化得以迅速发展以及机动车的普及，商品房小区车位、车库不足的问题日益突出，导致业主与开发商、物业管理公司之间纠纷不断，这些纠纷归根结底在于小区车位、车库的权属不明。《物权法》对这问题做了界定，但尚有不足，所以需要在分析的基础上提出针对性的建议，从根本上缓解小区车位车库归属问题。
关键词：小区车位;车库;权利归属
近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有?这是本文主要讨论的话题。《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述
(一)小区车位、车库的定义及分类
车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本;而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。小区车位、车库的分类：立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
(二)小区车位、车库的性质
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有：构造上具有独立性，能够明确区分;利用上具有独立性，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体;车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分;而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
(三)小区车位、车库的现状
现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。也有不明确的争议，存在四种观点：归业主共有;归开发商所有;应按照当事人约定;以是否计入公摊面积确定。这些观点都是仅从与车位车库有关的一个方面来支持，没有做到很好的兼顾各方因素。要很好的确定小区车位、车库的归属，就要关注车位、车库的性质是专有部分还是共有部分：若属于专有部分，那么就是独立的，开发商可以进行单独得出售和不动产登记;反之，若属于共有部分，那么小区全体业主就是共有人，开发商如果单独把这部分出售就会侵犯业主的合法利益，业主可以请求开发商赔偿侵权之债。
二、小区车位、车库权利归属存在的问题
(一)小区车位、车库的多样化，权属标准不统一
鉴于小区车位、车库的类型多样，所以判断标准也不统一，具体有以下三方面：从土地使用权上看，根据我国“房地一体”原则，业主在买受房屋后就同时取得房屋所有权和土地使用权，小区中的车位、车库也附属的归业主所有。此标准使小区车位、车库权属较为明确，但仅凭土地使用权难于区分公共场合中的车位、车库是业主共有还是专有，相比较车位而言，建造车库要投资的成本较高，开发商建造车库的目的就是获得利益，此利益如果得不到以期的回报会减少开发商建造车库的积极性;从建造成本上看，谁投资建造了车位、车库，谁就享有所有权，体现“谁投资、谁受益”原则。但在现实生活中干扰因素比较多，缺乏准确性;从约定存在上看，开发商和业主在买卖房屋时可以通过约定来确定车位、车库的`归属，因为法律规定保护合同当事人的意思自治，约定优先，只有在没有约定或约定不明时，才归业主共有。这三方面都各有利弊，都不适合对小区车位、车库权利归属进行区分。
(二)《物权法》第七十四条在实际操作中存在问题
“首先满足业主需要原则”这一规定太过粗糙，易产生歧义，虽然体现国家对车位、车库转让自由有一定程度的限制，但这一限制不明确。它使人们对“首先”的理解不一，没有明确规定在实践中开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况，没有明确规定开发商是否有权将车位车库出售给小区业主以外的其他人和开发商将车位车库卖于第三人的行为是否在法律上属于合法行为;且法律只规定了小区车位、车库的归属方式，即当事人约定，而没有对约定不明或没有约定的情况下的车位、车库的归属做具体说明，这样会造成人们在社会操作中产生纠纷，造成难题。
三、小区车位、车库权利归属的认定
(一)不同类型小区车位、车库归属的认定
立体停车位在结构上占用了独立空间的停车位，符合建筑物区分所有权的专有部分，而且建筑物面积也包括在整个小区的建造成本中，可以独立买卖交易并取得独立的产权登记。因此，开发商有权对此独立的专有部分进行出售或租赁。地面停车位是通过在地面上划线而成，不符合构造上和使用上的独立性标准，所以不属于专有部分，只能成为共有部分。且此类停车位的建造面积已经包括在整个小区的建造面积内，所以其应为小区全体或部分业主共有，开发商无权将其进行出售或租赁。首层架空层停车位的法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，是住宅房屋单元的从物，是小区全体或部分业主的共有物。地下停车位的权利归属并不明确，众说纷纭。但从法律的角度，绝大部分地下停车位的建筑面积是不计入整个小区的总建造面积的，应该属于全体业主;但也有一些地方特别规定属于开发商所有。所以此停车位的权利归属还有待进一步明确。楼房屋顶平台停车位，从构造看类似于地面停车位，也只是简单的划线分割而成，不属于专有部分。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。 (二)《物权法》第七十四条在实际操作中的对策
我们应该正确理解“首先满足业主需要原则”这一规定，提高实际可操作性。这里的“首先”是指不分条件的优先购买权或优先承租权;进一步明确规定开发商以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位、车库给业主的行为，才能更好的保护业主的弱势地位;还要明确开发商把小区车位、车库的所有权出售给小区外的人的行为是否受法律的保护，这要看开发商在出售给业主之外的人之前是否履行了通知业主的义务，如果没有通知业主，此出卖行为法律是不保护的。还应该明确约定不明或没有约定下的小区车位、车库所有权归属，推定为业主共有。因为开发商和业主的地位不平等，开发商在买卖房屋中总是处于优势地位，掌握着建造商品房的成本，法律上要保障当事人的合法利益。如果当事人没有在合同中约定车位、车库的归属，就可以推定开发商已经放弃主张车位、车库的权利，推定为业主共有。另外，从合同解释上看，如果合同因没有约定归属而发生争议，法律上要求做不利于开发商的解释，即解释为归业主共有。
四、结语
在小区建设中设置一定数量、类型的车位车库，有利于提升小区的居住环境，满足业主的出行需要。伴随而来的小区车位、车库权利归属不明，会损坏开发商和业主的合法权益，阻碍经济社会的正常发展。我们应该从现有法律规定出发，借鉴它国先进的经验，健全、完善停车位建设制度，真正建设一个良好健康的停车环境;并不断加强政府监督管理职能，建立长效合理监控体制，提高停车位的整体质量和管理人员素质。只有这样才能有效解决停车位紧张问题，交通才能走向健康循环的轨道。
参考文献：
[1]穆新伟.住宅小区车位、车库权利归属问题[D].华中科技大学，硕士学位论文，-5-16.
[2]蔡镭.论住宅小区车位与车库的权属问题[D].华侨大学，硕士学位论文，2010-12-25.
[3]蔡一博.浅析小区车位、车库权利归属[J].学术交流，，7(7)(总第208期).
[4]佚名.论小区车位车库的权属及相关法律问题[J].法制与社会，(11).
[5]高圣平.住址小区车位、车库的性质及其权利归属研究-兼评<物权法>第74条[J].法学家，(6).
[6]韩晓利.论居民小区停车位、车库的归属与利用――兼评<物权法>第74条的得与失[J].研究生法学，(4).
[7]许念，杨正礼，严华.浅析小区车库、车位的权属[J].湖北警官学院学报，，3(3)(总第126期).
[8]陈智卓.<物权法>第七十四条小区车位归属规定的不足与完善[J].湖南公安高等专科学校学报，2010，4，22(2)
篇2：车位车库买卖合同
甲方(车库出卖人)：xx省xxxx房地产公司
电话：
乙方(车库买受人)：
电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国道路交通安全法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就买卖车库达成如下协议：
一、乙方通过公开拍卖竞得xx小区 幢 号车库，属 结构。
二、乙方按规定付清成交款 (大写： )，拍卖佣金 (大写： )。
三、甲方统一办理《产权证》，车库面积以产权部门登记为准，办理费用由乙方支付。
四、甲方暂按小区物管费收费标准向乙方收取车库物管费，即每平方建筑面积xx元。如遇调整物管费标准则按新标准收取。
五、甲方对车库设施提供有偿维护、修理。
六、乙方在使用车库时，须遵守以下规定：
1、不准将车库以经营用途使用;
2、不准将车库出售、租赁或以其它方式转让给xx小区以外的住户或单位使用;
3、乙方在购得车库后，应将停放的车辆牌照、车主姓名、车库编号在物管公司做统一登记;
4、禁止将车辆停放在车库以外的楼前、楼后及其他公共场地;
5、严禁存放易燃易爆、有毒和腐蚀性、刺激性物品，防火、防爆、防污染，不对小区住户产生不良影响;
6、文明驾驶，安全行车。在小区内应缓行，并注意行人车辆，如发生交通意外自行负责;小区内禁止鸣号，以免影响小区住户;
7、严格遵守物业管理条例及物管公司对小区管理的相关规定，自觉服从管理人员的管理。
乙方须与小区物管公司签订《车库物业管理委托合同》。对违反以上规定行为，甲方授权的物业管理公司有权制止或处理。
七、本合同一式贰份，双方签字生效。未尽事宜双方协商解决。
甲方：xx省房地产公司 乙方：
代表：
日期： 日期：
车位车库买卖合同
甲方(车库出卖人)：xx省xxxx房地产公司
电话：
乙方(车库买受人)：
电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国道路交通安全法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就买卖车库达成如下协议：
一、乙方通过公开拍卖竞得xx小区 幢 号车库，属 结构。
二、乙方按规定付清成交款 (大写：
)，拍卖佣金 (大写：
)。
三、甲方统一办理《产权证》，车库面积以产权部门登记为准，办理费用由乙方支付。
四、甲方暂按小区物管费收费标准向乙方收取车库物管费，即每平方建筑面积xx元。如遇调整物管费标准则按新标准收取。
五、甲方对车库设施提供有偿维护、修理。
六、乙方在使用车库时，须遵守以下规定：
1、不准将车库以经营用途使用;
2、不准将车库出售、租赁或以其它方式转让给xx小区以外的住户或单位使用;
3、乙方在购得车库后，应将停放的车辆牌照、车主姓名、车库编号在物管公司做统一登记;
4、禁止将车辆停放在车库以外的楼前、楼后及其他公共场地;
5、严禁存放易燃易爆、有毒和腐蚀性、刺激性物品，防火、防爆、防污染，不对小区住户产生不良影响;
6、文明驾驶，安全行车。在小区内应缓行，并注意行人车辆，如发生交通意外自行负责;小区内禁止鸣号，以免影响小区住户;
7、严格遵守物业管理条例及物管公司对小区管理的相关规定，自觉服从管理人
员的管理。
乙方须与小区物管公司签订《车库物业管理委托合同》。对违反以上规定行为，甲方授权的物业管理公司有权制止或处理。
七、本合同一式贰份，双方签字生效。未尽事宜双方协商解决。
甲方：xx省房地产公司 乙方：
代表：
日期：
日期：
地下车位买卖合同范本
甲方：_____________________
地址：_____________________
电话：_____________________
乙方：_____________________
地址：_____________________
身份证号码：_______________
电话：_____________________
为了方便乙方在__________停放车辆，甲方向乙方有偿提供地下停车位。
根据有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就转让汽车车位达成如下协议：
一、乙方自愿向甲方购买__________编号为________汽车车位。
二、甲、乙双方同意将第一条商定的汽车车位一次性定价为人民币__________元整(大写)。
(此价格中不包含汽车车位的物业管理服务费)。
三、车位的销售特征为：[现售车位]/[预售车位]
四、乙方在签订本合约三天内一次性付清汽车位使用费共计人民币__________元，凭缴费清单领取汽车位使用卡，取得使用权。
如在约定时间内未付清全部使用费，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付合同金额________%的违约金。
五、乙方所购的上述车位作为车辆停泊专用，不得另作他用，不得任意改变该汽车位的性质、外观、结构和各类设施，若有损坏或由此产生事故，乙方除应负担恢复原状费用外，还应赔偿造成他人的损失并承担后果。
日常使用应遵守物业管理公约及车位管理制度，且交纳相应管理费用。
六、乙方使用汽车位停放车辆时不得占用公共通道。
七、乙方所受让的地下车位按有关规定，无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权(不享有土地使用权);若国家法律政策对地下车库使用权年限作出具体规定，乙方所享有的地下车库使用年限按国家法律政策的规定处理。
八、甲方检修、维护管道需借用乙方汽车位时，乙方必须无条件配合。
九、甲方有权先期委托物业管理公司对地下车位进行管理服务，乙方在签订本协议的同时，视为认可甲方之委托车位的管理方式。
十、在国家政策允许的情况下，乙方享有转让、继承的权利，涉及相关手续的变更，乙方须书面告知甲方，经甲方同意后，重新签订变更协议，并且乙方需向甲方支付相关的手续费，手续费按原车位转让价款的千分之二收取。
十一、代政府收缴的物业维修专项基金在签订本转让合同时按政府有关规定由甲方向乙方收取。
十二、本合约经双方签字盖章后立即生效。
十三、本合约一式三份，甲方两份，乙方一份。
十四、本协议更改无效。
甲方：________________
代表：________________
乙方：________________
代表：________________
______年______月____日
篇3：简单车位车库买卖合同
甲方(车库出卖人)：
电话：
乙方(车库买受人)：
电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国道路交通安全法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就买卖车库达成如下协议：
一、乙方通过公开拍卖竞得xx小区 幢 号车库，属 结构。
二、乙方按规定付清成交款 (大写： )，拍卖佣金 (大写： )。
三、甲方统一办理《产权证》，车库面积以产权部门登记为准，办理费用由乙方支付。
四、甲方暂按小区物管费收费标准向乙方收取车库物管费，即每平方建筑面积xx元。如遇调整物管费标准则按新标准收取。
五、甲方对车库设施提供有偿维护、修理。
六、乙方在使用车库时，须遵守以下规定：
1、不准将车库以经营用途使用;
2、不准将车库出售、租赁或以其它方式转让给xx小区以外的住户或单位使用;
3、乙方在购得车库后，应将停放的车辆牌照、车主姓名、车库编号在物管公司做统一登记;
4、禁止将车辆停放在车库以外的楼前、楼后及其他公共场地;
5、严禁存放易燃易爆、有毒和腐蚀性、刺激性物品，防火、防爆、防污染，不对小区住户产生不良影响;
6、文明驾驶，安全行车。在小区内应缓行，并注意行人车辆，如发生交通意外自行负责;小区内禁止鸣号，以免影响小区住户;
7、严格遵守物业管理条例及物管公司对小区管理的相关规定，自觉服从管理人员的管理。
乙方须与小区物管公司签订《车库物业管理委托合同》。对违反以上规定行为，甲方授权的物业管理公司有权制止或处理。
七、本合同一式贰份，双方签字生效。未尽事宜双方协商解决。
甲方：xx省房地产公司 乙方：
代表：
日期： 日期：
最新车库买卖合同范文
甲方(出卖人)：xxx身份证号码：xxxxxxxxx
乙方(买受人)：xxx身份证号码：xxxxxxxxx
经甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖车库一事达成如下协议：
1、甲方自愿将其名下位于xxx小区xxx楼xxx号车库(建筑面积xxx平方米)，出售给乙方。
2、甲、乙双方共同商定车库出售价格为人民币xxx元整，乙方于本协议签订之日一次性付清全款。
3、甲方于签订协议之日，将该车库交付乙方使用。
4、乙方在购得车库后，对本车库享有所有权。本协议签订之日之前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关;本协议签订之日后所产生的一切事项，由乙方负责，与甲方无关。但因房产证抵押贷款所引起的一切事项仍由甲方负责，与乙方无关。
5、因车库没有单独办理房产证，今后乙方需办理相关产权证明需甲方协助的，甲方应及时告知乙方并提供相关协助。
6、甲、乙双方均应信守本协议，不得违约，若有违约，违约方向守约方赔偿一切经济损失。
7、本协议一式两份，自双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字：xxx
乙方签字：xxx
证明人签字：xxx
x年x月x日
车位买卖合同协议书
甲方(出卖人)身份证号码
乙方(买受人)身份证号码
经甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖车库一事达成如下协议：
1、甲方自愿将其名下位于小区楼号车库(建筑面积平方米)，出售给乙方。
2、甲、乙双方共同商定车库出售价格为人民币元整，乙方于本协议签订之日一次性付清全款。
3、甲方于签订协议之日，将该车库交付乙方使用。
4、乙方在购得车库后，对本车库享有所有权。本协议签订之日之前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关;本协议签订之日后所产生的一切事项，由乙方负责，与甲方无关。但因房产证抵押贷款所引起的一切事项仍由甲方负责，与乙方无关。
5、因车库没有单独办理房产证，今后乙方需办理相关产权证明需甲方协助的，甲方应及时告知乙方并提供相关协助。
6、甲、乙双方均应信守本协议，不得违约，若有违约，违约方向守约方赔偿一切经济损失。
7、本协议一式两份，自双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字
乙方签字
证明人签字
年月日
简单车位车库买卖合同相关
篇4：简单车位车库买卖合同
甲方(车库出卖人)：
电话：
乙方(车库买受人)：
电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国道路交通安全法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就买卖车库达成如下协议：
一、乙方通过公开拍卖竞得xx小区 幢 号车库，属 结构。
二、乙方按规定付清成交款 (大写： )，拍卖佣金 (大写： )。
三、甲方统一办理《产权证》，车库面积以产权部门登记为准，办理费用由乙方支付。
四、甲方暂按小区物管费收费标准向乙方收取车库物管费，即每平方建筑面积xx元。如遇调整物管费标准则按新标准收取。
五、甲方对车库设施提供有偿维护、修理。
六、乙方在使用车库时，须遵守以下规定：
1、不准将车库以经营用途使用;
2、不准将车库出售、租赁或以其它方式转让给xx小区以外的住户或单位使用;
3、乙方在购得车库后，应将停放的车辆牌照、车主姓名、车库编号在物管公司做统一登记;
4、禁止将车辆停放在车库以外的楼前、楼后及其他公共场地;
5、严禁存放易燃易爆、有毒和腐蚀性、刺激性物品，防火、防爆、防污染，不对小区住户产生不良影响;
6、文明驾驶，安全行车。在小区内应缓行，并注意行人车辆，如发生交通意外自行负责;小区内禁止鸣号，以免影响小区住户;
7、严格遵守物业管理条例及物管公司对小区管理的相关规定，自觉服从管理人员的管理。
乙方须与小区物管公司签订《车库物业管理委托合同》。对违反以上规定行为，甲方授权的物业管理公司有权制止或处理。
七、本合同一式贰份，双方签字生效。未尽事宜双方协商解决。
甲方：xx省房地产公司 乙方：
代表：
日期： 日期：
最新车库买卖合同范文
甲方(出卖人)：xxx身份证号码：xxxxxxxxx
乙方(买受人)：xxx身份证号码：xxxxxxxxx
经甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖车库一事达成如下协议：
1、甲方自愿将其名下位于xxx小区xxx楼xxx号车库(建筑面积xxx平方米)，出售给乙方。
2、甲、乙双方共同商定车库出售价格为人民币xxx元整，乙方于本协议签订之日一次性付清全款。
3、甲方于签订协议之日，将该车库交付乙方使用。
4、乙方在购得车库后，对本车库享有所有权。本协议签订之日之前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关;本协议签订之日后所产生的一切事项，由乙方负责，与甲方无关。但因房产证抵押贷款所引起的一切事项仍由甲方负责，与乙方无关。
5、因车库没有单独办理房产证，今后乙方需办理相关产权证明需甲方协助的，甲方应及时告知乙方并提供相关协助。
6、甲、乙双方均应信守本协议，不得违约，若有违约，违约方向守约方赔偿一切经济损失。
7、本协议一式两份，自双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字：xxx
乙方签字：xxx
证明人签字：xxx
x年x月x日
车位买卖合同协议书
甲方(出卖人)身份证号码
乙方(买受人)身份证号码
经甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖车库一事达成如下协议：
1、甲方自愿将其名下位于小区楼号车库(建筑面积平方米)，出售给乙方。
2、甲、乙双方共同商定车库出售价格为人民币元整，乙方于本协议签订之日一次性付清全款。
3、甲方于签订协议之日，将该车库交付乙方使用。
4、乙方在购得车库后，对本车库享有所有权。本协议签订之日之前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关;本协议签订之日后所产生的一切事项，由乙方负责，与甲方无关。但因房产证抵押贷款所引起的一切事项仍由甲方负责，与乙方无关。
5、因车库没有单独办理房产证，今后乙方需办理相关产权证明需甲方协助的，甲方应及时告知乙方并提供相关协助。
6、甲、乙双方均应信守本协议，不得违约，若有违约，违约方向守约方赔偿一切经济损失。
7、本协议一式两份，自双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字
乙方签字
证明人签字
年月日
篇5：小区车位车库的权利归属法律研究
小区车位车库的权利归属法律研究
小区车位车库的权利归属法律研究谢明君，占梦子
（哈尔滨师范大学经济学院，黑龙江省哈尔滨市150080）
摘要：近几年来，关于小区车位、车库的权利归属问题日益严重，对于车位、车库的权利归属问题也普遍受到社会各界的关注。由于法律的不确定性，使得关于此类问题的解决存在很大的争议。对此，本文把社会普遍存在的小区车位、车库问题作为切入点，通过对车位、车库的法律性质、权利归属、取得以及行使等方面进行分析、研究，进而对相关问题的解决提出几点建议。
关键词：车位；车库；建筑物区分所有权；专有权；共有
颁布的《中华人民共和同物权法》第七十四条规定了住宅小区车位车库的归属及利用规则。虽然对业主的利益加大了法律保护，但《物权法》的实施并没有起到定纷止争的效果，小区中有关车位车库的归属争议一直存在。
一、现实问题
随着市场经济的发展，近几年来，国内市场汽车价格持续下降以及我国居民收入水平的不断提高，私家车越来越多地进入家庭，逐渐成为人们不可或缺的代步工具。于此同时，车位严重不足的问题渐渐浮出水面。
《物权法》第七十四条的出台在一定程度卜解决了车位、车库的相关问题。但除了《物权法》第七十四条这一个条文之外，我国目前在停车场权属方面没有全国性的法律规定，鲜有的规定也多散见于效力层次较低的地方性法规或者政府规章中，而且各地的规定也存在着较大的差异性。因此，这更加导致了司法实践中法院难以达到统一的标准，使得住宅小区车位车库权属的一系列问题众说纷纭。
二、小区车位、车库的理论分析
（一）法律性质
首先，我们应该明确一下车位、车库的定义。所谓车库，是指隶属于整个小区、具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。但在现实生活中，车库不仅仅限于地下车库，在很多建筑物内，地上一层或者二层也有兴建车库的情况。所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：独立车库、地面车位、建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位、规划用于停放汽车的车位、车库。
其次，我们还应明确建筑物区分所有权的含义。(本网网 )建筑物区分所有权，是指两个以上所有权人共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用—卜具有独立件的建筑物（专有部分）享有所有权和全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的互有权及基于建筑物的管理、维护、修缮而产生的成员权的总称。
最后，对于小区车位、车库的法律性质，车位、车库可以属于建筑物区分所有权的专有部分。车位、车库设置于建筑区划内，依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权部分是核心。车位、车库之所以能成为所有权的客体，是因为其能够成为独立交易的标的。能够成为建筑物区分内的专有部分，必须具有结构上的独立性，这里的独立性是指具有固定性而不是临时性的，并且通过间壁能够成为独立的空间；然后，必须具有使用、卜的独立性；最后，必须通过登记以公示的方式在法律上的独立性。”，即使我国《物权法》七十四条第一、二款规定，在不同地区也有不同规定，如北京市物价局《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》中规定“居住小区地下车位车库按年、按月包租停车车位收费标准实行市场调节价，经营者制定或变更收费标准需与小区业主委员会协商取得一致意见后，持具有法律效力的协议到物价部门办理核准方可收费。”又如大连“对于已购车库车位物业不得再收取停车服务费”可以看出车位、车库在我国可以作为独立的交易标的。虽然目前尚无全国统一的车位、车库登记制度，这只能说明在不动产登记制度方面有待完善，这并不影响车位、车库可以成为建筑物区分所有权的客体，作为专有部分。
（二）权利归属
承认了小区车位、车库可以成为建筑物区分得到所有权专有部分，根据我国《物权法》七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有和共同管理的权利。”由此可见，小区车位、车库权利应归属于业主，但是在进一步的对业主之间的权利划分时，就变得非常复杂了。
对于不同类型的车库的权利归属存在着差异。独立车库这部分大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，实践中对此争议不大。但对于地面车位部分，包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。根据我国《物权法》七十四条第三款规定，这些车位应由业主委员会或者物业工商管理，收益归全体业主共有。建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位，由于无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库，对于该部分的权利归属，目前存在很大争议。
有人认为，判断规划用于停放汽车车位、车库这部分的车位、车库的归属应该看该部分的建筑面积有没有计入商品房的公摊面积来判断其权利归属。如果车位、车库的建筑面积已经作为公摊面积予以分摊，那么业主在购房时就对该面积的商品房包括车位、车库在内进行购买，该车位、车库应当属于全体业主共有。如果没有，那么该部分的车位、车库则由开发商所有。同时，有些学者认为应根据开发商和业主之间的约定来确定权利的归属。我国物权法七十四条第二款就采用了此观点。
（三）权利取得及其行使
生活中就有这样的情况，张先生购买了A小区商品房一套，五年后购车，却发现A小区的车位与车库均已售．罄，其中有几个车位、车库被开发商出售给了相邻的B小区的住户，为此张先生以开发商违反应当首先满足业主需要为由向法院提出诉讼，要求确认开发商的.出售行为无效。对于这样的事情，生活中非常多见，但我们到底应该如何解决呢。根据《物权法》第七十四条第一款规定，从客体上看，小区的车位、车库均可以成为交易的客体。这一点前面已经讲述过。从取得该权利的主体上看，就存在一些空间，这种交易既可以发生在开发商与业主之间，也可以发生在开发商与业主以外的其他人之间，但是开发商与业主之外的人进行交易时受限于“首先满足业主的需要”的法律规定。因此我们可以认为当开发商的行为违反这一强制性规定时视其行为无效。小区商品房全部售罄后，开发商应履行通知义务，既然是优先满足业主需要，必定是全体业主的需要，在房屋未出售完毕之前，开发商不能随意将车位、车库处置给业主以外的他人，同时也应提供业主比较充裕的时间考虑是否需要。我国最高院的司法解释和国务院的法规，对优先购买权应确定一个固定期限，如果在合理期限内未能达成一致意见的，业主再行使“首先”权则就不予支持，除此之外，既然赋予了业主获得小区停车位的权利，业主就应当及时行使该权利。
《物权法》第七十四条第二款规定指出可以约定，但对约定的方式、范围等并没有做出细化的规定，正因为存在这些漏洞，导致小区车位、车库的权属容易产生争议。对于约定的方式，首先，应该由谁提出，法律也未做出说明。业主与开发商相比，由于获取信息的不对称性，相比之下，开发商在这方面更有优势，这样就会存在侵犯业主权益的情况。其次，约定是以分别进行的方式，还是由业主共同约定。显而易见，每一个业主都有自己的独立利益，有自己独立的交易观念，业主与业主之间的独立意思表示不能相互替代，因此应当由业主分别进行约定权利的归属。最重要的，对于约定不明或者没有约定的部分，法律留下的这片空白，并没有发挥法律定纷止争的功能。对于约定的范围，第三部分提出了基于占有共有部分而形成的车位，属于业主共有，对于共有部分能否成为业主约定的范围，法条未做出详细的规定。此外，车位、车库的开发成本已经摊入到房屋销售价款之中的部分，是否仍然可以成为开发商与业主约定归属的对象，法律也未做出明确的区分。
《物权法》第七十四条第三款规定，让我们不禁会考虑对于“其他场地”的权属应如何理解，法律应明确指明“其他场地”应包括建筑基地、建筑基地以外小区的公共土地也包括屋顶平台等类似场地。同时我们应注意该款对车位的权属进行了规定，但没有提及车库，因此我们可以看出车库的权属不属于业主共有。
三、建议
对于小区车位、车库的问题，已有大量相关学者进行分析研究，例如王利明在《物权法》中提出：开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要。所谓首先满足业主需要，就是指开发商修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不是高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。为了满足业主的需要，不管业主以外其他人是否提出了比业主更高的条件，开发商都不能优先将车位、车库卖给其他人。当然，满足业主的需求只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需求，就认为已经满足。但是，由于各个城市及小区房屋状况不同，车位、车库权利界定难以一蹴而就，因此，经过我们的分析总结，提出以下几点建议：
首先，《物权法》颁布以来，为小区车位、车库权属提供了立法依据，由于过于原则化，对一些具体的要素未进行规定，致使在司法实践中界定小区车位、车库权属的不一致，甚至大相径庭，影响了法律的统一性和权威性。因此，相关立法部门应出台相关的法律法规和司法解释，对小区车位、车库的权属划分更加明确化。
其次，虽然我国国内对小区车位、车库的权属文献诸多，但是对其各派各执一说，没有形成统一的理论基础，用以指导实践。因此，我国应借鉴和吸取国外经验，首先确定小区车位、车库在现代建筑物区分所有权制度框架内的权属问题，进而结合我国具体国情，构建一个使相关利益主体利益平衡的制度体系。
最后，小区车位、车库的配套开发关系到城市居住环境的改善，关系到城市格局的长远发展，同时小区车位、车库权属确定，关系到业主的利益维护，关系到国家利益与集体利益之间的协调问题。因此，加强对小区车位、车库的管理利用，提高小区车位、车库的利用率，协调各方利益，有利于维护社会稳定，构建和谐社会。
篇6：车库车位租赁合同范本
甲方(车库出卖人)：xx省xxxx房地产公司
电话：
乙方(车库买受人)：
电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国道路交通安全法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就买卖车库达成如下协议：
一、乙方通过公开拍卖竞得xx小区 幢 号车库，属 结构。
二、乙方按规定付清成交款 (大写： )，拍卖佣金 (大写： )。
三、甲方统一办理《产权证》，车库面积以产权部门登记为准，办理费用由乙方支付。
四、甲方暂按小区物管费收费标准向乙方收取车库物管费，即每平方建筑面积xx元。如遇调整物管费标准则按新标准收取。
五、甲方对车库设施提供有偿维护、修理。
六、乙方在使用车库时，须遵守以下规定：
1、不准将车库以经营用途使用;
2、不准将车库出售、租赁或以其它方式转让给xx小区以外的住户或单位使用;
3、乙方在购得车库后，应将停放的车辆牌照、车主姓名、车库编号在物管公司做统一登记;
4、禁止将车辆停放在车库以外的楼前、楼后及其他公共场地;
5、严禁存放易燃易爆、有毒和腐蚀性、刺激性物品，防火、防爆、防污染，不对小区住户产生不良影响;
6、文明驾驶，安全行车。在小区内应缓行，并注意行人车辆，如发生交通意外自行负责;小区内禁止鸣号，以免影响小区住户;
7、严格遵守物业管理条例及物管公司对小区管理的相关规定，自觉服从管理人员的管理。
乙方须与小区物管公司签订《车库物业管理委托合同》。对违反以上规定行为，甲方授权的物业管理公司有权制止或处理。
七、本合同一式贰份，双方签字生效。未尽事宜双方协商解决。
甲方：xx省房地产公司 乙方：
代表：
日期： 日期：
注意事项
租赁是日常生活中常见的一项法律活动，为了尽可能避免在租用过程中产生不必要争议，所以在签订合同时一定要注意相关事项。
一、承租方需要了解出租人和出租物的基本情况
1、作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等：(1)未依法取得租赁物的相关证件； (2)共有租赁物未取得共有人同意的；(3)权属有争议的。
2、作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件；如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。
3、为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。
二、租赁合同之租期条款
在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。
三、租赁合同之租金条款
1、在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式（采用银行转账需写上户名、银行账号），实行按月支付、按季还是年支付等。
2、在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。
四、租赁合同之保证金条款
在租赁物租赁合同订立时，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。
五、租赁合同之转租条款
在合同中明确约定承租方是否可以转租。
1、作为承租方，经过出租方的同意，可以将租赁物转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。
2、承租方未经出租方同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成租赁物损坏的，承租方还应承担赔偿责任。
六、租赁合同之妥善保管责任条款
在合同中明确约定，承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，应爱护并合理使用租赁物，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。
七、租赁合同之维修责任条款
在合同中，对维修责任进行明确约定，出租方应确保租赁物符合约定用途，但也可以约定由承租方承担维修义务。
八、其他事项
在合同中，建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。
篇7：车库车位租赁合同
第五条 车位的转让与转租：
租赁期间，乙方不能转让和转租;如果甲方出售车位，须在两个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
第六条 合同解除：
1、有下列情形之一的，甲、乙任意一方可以解除本合同： (1)法定的不可抗力致合同无法继续履行的。
(2)政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的。 (3)一方被吊销营业执照或责令关闭的。
(4)任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的。
2、有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方： (1)乙方恶意拖欠或不支付到期租金的。 (2)乙方利用租赁物进行非法活动的。 (3)乙方擅自转租的。 第八条 违约责任：
违反本合同内容，应承担违约金：贰万元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。
第九条 争议解决：
本合同未尽事宜，由双方另行协商确定，协议内容作为本合同之附件，与本合同具有同等效力。因履行本合同产生纠纷的，由双方协商解决，协商不成的，向人民法院起诉。
本合同一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份。本合同自双方签字(盖章)之日起生效。
甲方(签字盖章)： 委托代理人： 签字日期：
乙方(签字盖章)： 承租人： 签字日期：
车库车位租赁合同范文三
甲方(出租方)： 电话： 身份证号：
乙方(承租方)： 电话： 身份证号;
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，达成如下协议：
1、甲方将其拥有的坐落于 (车位、车库)一个，其楼层及号码为 现将其租赁给乙方使用。
2、该租赁期共 个月，合同一年一签，租赁期限为 年 月 日至 年 月 日 。该房屋全年租金共 元(大写： )，由乙方于 年 月 日一次性支付给甲方。乙方付完租金后，由甲方缴纳全年的物业管理费用，甲方不得拖欠。
3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为停车使用，租赁期满，甲方有权收回租赁，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。
4、双方违约的处理：其中有任何一方违约，应向受损失方支付 元的违约金。(违约内容包括单方解除合同、擅自转租、出售、拖欠水电费物业管理费、改 变用途、逾期交付、提前退租等)若支付的违约金不足弥补损失的，相对方还应负责相应赔偿。
5、乙方要积极配合物业公司管理，以保证物业的正常使用，并不得利用该物业进行违法犯罪活动。本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(出租人)： 电话号码：
乙方(承租人)： 电话号码：
备注：
签约日期：年 月 日
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篇8：车库车位租赁合同格式
甲方(出租方)： 身份证号：
乙方(承租方)： 身份证号：
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，达成如下协议：
1、甲方将其拥有的位于上东小区 号地下车位在良好状态下出租给乙方使用。
2、租赁期限自 2015 年 7月 10 日至 2016 年 7 月 10 日止，租赁期限为 1 年，每年租金为 元。合同期满后乙方需提前 30 日 向甲方提出续租请求。
3、租金为每月人民币150元(大写)壹佰伍拾元整(不含车位管理费40元，车位管理费乙方负责向物业缴纳)，乙方以现金方式支付甲方，年付。甲方开具收条。付款时间：2015年7月9日。
4、乙方向甲方承诺：车位如在租赁期内受到人为毁损，乙方应负责维护、赔偿。乙方在租赁期间只享有车位的使用权，不得转租、转借第三方使用。
5、甲方向乙方承诺：甲方保证车位完全符合使用目的，并保证租赁期内没有任何第三方主张任何权利。否则，甲方应及时出面清障、协调，相关费用完全由甲方支付。同时给乙方造成损失的，甲方应当赔偿。若甲方车位出售，则乙方享有此车位有限购买权。
6、租用期内任何一方提出需要终止此合同，提出方应当至少提前 30 日通知对方并获得对方书面认可(否则视为违约)。
7、其中有任何一方违反规定，在友好协商未果前提下，违约方应向受损方支付￥ 元违约金(若支付的违约金不足弥补损失，违约方还应负责相应赔偿)，且受损方有权提前终止合同。
8、本合同自签订之日起生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(出租人)： 乙方(承租人)：
联系方式： 联系方式：
家庭住址： 家庭住址：
签订日期： 签订日期：
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★车库对联
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