以下是小编为大家收集的房地产项目开发的全过程成本控制论文，本文共10篇，希望能够帮助到大家。
篇1：房地产项目开发的全过程成本控制论文
房地产项目开发的成本控制是一个全过程的控制，唯有全过程、各方位的对成本进行有效地控制，才能做到控制开发成本，使项目整体经济效益的提高能够实现。房地产项目开发的成本控制贯穿于整个项目，囊括了房地产开发项目的五个阶段。
1前期调研阶段
在房地产开发的调研阶段，不仅要充分考虑项目的市场环境，还要考虑项目的地理环境，同时论证项目的可行性，切实做好改项目的前期调研工作，这是项目开发成败的关键。房地产开发项目要实现盈利，取得经济效益，必须要做好项目可行性研究，强化成本控制意识。在前期调研阶段，对项目进行选择时，一定要用科学的方法分析开发项目的投资效率，充分了解项目的成本、利润、以及相关的项目风险。同时必须做好现金流量计划和营销策划方案，必须合理安排工程开发进度计划，合理安排现金投入，降低项目资金使用成本，并确保项目得以顺利实施。在项目投资决策阶段，建设标准的确定、产品定位、户型设计、地下室车位设计配比等各项经济技术指标决定着工程造价的高低。项目投资决策不仅为保障工程造价合理性的前提，而且决定着整个项目的成本、社会效益和经济效益。投资估算是否精准以及是否能够有效的控制项目造价这两者的决定因素在于项目决策的深度。因此，项目决策阶段必须做好以下工作：
1.1做好市场调研
应该准确的把握市场需求和未来的趋势；要预测产品销售可能发生的情况，判断产品的竞争力，准确制定市场价格，预测市场的前景；对项目方案展开全方位的考虑，包括市场、环境以及技术等，使项目技术、经济的可行性以及其规模均能得到保障。
1.2科学确定建设标准
建设标准应该基于目标市场的整体经济水平和客户的接受度，综合考虑不同地区、不同等级、不同消费能力群体，科学的制定建筑材料标准、质量要求以及建筑材料的价格等。
1.3准确编制投资估算
工程建设投资估算可以为以下几个方面提供准确可靠的`参考：①项目投资；②工程设计招标；③资金筹措；④工程限额设计等。编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费；也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累投资估算经验；实时收集有关估算指标信息。并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。
2设计阶段
房地产开发项目的设计阶段是全面造价管理重点阶段之一，其对建安成本影响最大，是控制建安成本的关键一环。全面引入竞争机制是必要的，需要实行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到成本控制目标。主要措施：①通过设计招标选择设计单位。应该选择可以保证设计质量的单位，在设计的过程中，可以对项目进行分阶段招标；②加强技术沟通、实行限额设计。应该要求设计单位实行限额设计。要定量分析那些可以定量分析的设计内容；在设计的过程中，确保工程施工的技术可行性和经济可行性，使得管理水平和技术水平处于同一个平台；保证建筑材料的经济性；设计的过程中要充分使用标准化；基于保证项目达到预期的标准下，对设计的投资金额进行限制，同时保证施工图纸与技术设计的一致性，确保总的造价不超过房地产开发项目的总投资限额；在招标过程中，应该对设计公司其提供的设计概算指标提出明确要求，尤其是含筋量、含砼量等结构数据，这样才能够方便比较分析结构设计造价；③加强设计出图前的审核工作。在工程施工之前，应该控制工程的变更，避免因设计方案的不足或缺陷影响工程造价；在设计图的制定之后，应该严格审核图纸，提高图纸的质量，保证施工的质量。
3招标阶段
3.1做好招标文件及合同的编制
一份好的招标文件对项目开发管理成功非常关键。优秀的招标文件应对以下多个方面进行清晰明确的说明，其中包括：①工程性质；②承包范围；③现场情况；④地质；⑤劳保统筹的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。对于工程变更赔偿以及处理签证等，应该清晰的写明时间、结算方式以及时效等；要合理的制定质量标准；要准备的推算出工期；符合实际的制定各种奖惩条款。
3.2施工队伍的选择及施工合同的签订
在准入机制以及资质这两个方面要严格把关。并且要清楚详细的规定施工单位的注册资本、优质指标、技术人员、管理情况、口碑等。合同中也一定要明确的写明奖惩、风险范围、结算方式等。
3.3做好施工组织设计的审定
在设计施工组织的过程中，施工单位有可能会隐藏一些开发商可以向其索赔的内容。这个阶段控制造价的方法难以把握，一旦出错，会使日后结算难以把控，房地产开发项目的造价人员必须全程参与、严加控制。
3.4做好图纸会审
图纸会审的工作任务是由项目实施人员仔细审核图纸的内容，并提出修改意见的过程，作为事前控制，效果明显。因此，接到设计单位设计的施工图纸以后，应该立即组织技术人员或者聘请专业人士来审核图纸。其中重点审查的内容包括：①施工图纸是否完整；②设计方案是否满足用户需求；③质量是否达到国家制定和合同规定的要求；④是否保证了经济可行性；⑤有没有严格控制施工成本等。如果最终审核结果不合格，那么就需要设计单位根据建议进行修改并且按时提交，之后重新组织人员进行审核。施工图到了施工现场以后，在施工队开工之前，应该要求监理单位组织所有的施工人员一起会审图纸。使得施工单位与每个施工人员对工程的设计与图纸有所了解，然后从中寻出技术难点，制定解决方案；同时及时发现图纸中的差错，尽量消除各种隐患。图纸会审完成以后，要提醒监理单位做好问题清单，并且及时交于设计单位进行改进和完善。
4施工阶段
进入工程施工阶段，由于工程设计及招标阶段已经完成，工程量已经具体，影响工程造价的因素减少。但考虑到其实体属性，一旦未进行较好控制，一样会导致项目成本失控，可见在该阶段进行成本控制也是很有必要的。
4.1加大对工程变更的管理力度
工程变更包括进度计划、设计、工程项目以及施工条件等多方面，引发变更有可能是施工单位、建设单位或者政府部门等形成。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程变更的具体责任，明确工程、预算等人员的职责以及相应权限，对洽商签证的质量负责，避免出现不实签证或者虚假签证。
4.2对承包商的索赔申请严格审核
在处理承包商的赔偿索取时，应当以合同规定为基准。在工程建设环节常常会出现现场签证，一旦不能进行严格管理，工程便有遭受不必要损失的可能性。应要求施工方代表、驻地监理及建设单位代表有高度的责任感和使命感，做好现场记录，做到一单一签，避免一揽子及日后签证，造成成本无法控制。
4.3控制价格差
对建材市场的实时情况预算人员应大肆搜罗，按照规定限制材料价格，将价差控制在合理范围。
5竣工结算阶段
工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关。同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。应当依托合同以及设计图纸完成竣工结算，竣工验收单是必不可少的。验收单中应当注明是否有甩项，结算时据此进行相应扣减。应对预算的增减帐进行清理并保证工程洽商签证能够较好地完成。把审核并确定竣工调价以及材料价差作为重点。审核时应当对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现。应严格遵守合同以及协议的相应规定，对于下述费用进行合理说明，比如：优质奖、技措费以及提前奖等，并对工程尾款的会签与结算复审等制度认真进行推行，从而使结算的质量得到保证。
6结束语
由上可知，对房地产开发项目的所有过程的成本予以控制，势必能够达到对项目开发成本的较好控制，并在激烈的市场竞争中赢得效益。
参考文献：
[1]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].财经界(学术版),,(6).
[2]肖子伟.房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产,,(3):12.
[3]郭晓明.房地产项目中的成本控制策略分析[J].劳动保障世界,,(24).
篇2：开发项目前期成本控制房地产的论文
1房地产开发项目前期成本控制的重要意义
近二十年来,我国建筑行业先后实行了项目法人责任制、招投标制以及建设监理制等制度,其中各项制度都具有自身的优缺点。就我国目前的状况而言,仍然存在许多建筑施工企业没有重视起项目成本管理工作,没有真正认真开展相应的成本管理工作,这主要是受到了企业短期行为的影响。但是如果从长远发展考虑的话,要想使企业能够得到更好的发展,延长企业生命周期,强化自身的竞争力,通过改善项目成本的估算能力无疑是一种很好的手段,通过成本与建筑质量之间的协调与平衡来达到促进自身发展的最终目的。如果从盈利角度来考虑的话,在当前市场竞争日趋激烈的今天,企业的各项运营成本逐渐上涨,在这样的背景下建筑施工企业的盈利能力受到了很大的影响。为此,只有通过对工程项目以及相应建筑工程的建造进行有效的估算,对前期的成本控制工作进行掌控才能够确保建筑施工企业能够在保质保量的前提下最大限度的获取利润。并且从风险角度出发的话,鉴于建筑施工企业的许多项目都是具有较长周期,并且投入相对较大的项目,这使得前提的控制工作显得至关重要。
2当前房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题
对于房地产开发项目来说,虽然在前期阶段的成本费用较少,但是其对于项目的整体质量效果却具有至关重要的影响作用。限于种种客观因素的限制使得我国当前在前期的成本控制方面存在较多问题。首先,问题体现在重视程度不足上,目前许多开发商都缺少对决策阶段成本控制应有的认识,造成了策划报告水平较低、操作性较差的问题,在决策中经常会出现各类问题和意外,产生了大量的资金浪费问题。与此同时,在项目的可行性研究上也缺少应有的科学合理性。对于项目开发而言,其可行性大小在很大程度上关乎着项目的成败,如果一味的生搬硬套很有可能会面临失败。此外,我国许多房地产开发商在项目成本的估算上也存在较大问题,不能精确的对项目成本进行估算。成本估算是成本控制的重要基础,属于一项动态性较强且连续的工作,估算的结果虽然并不是最终的结果,但是对于成本的控制来说却具有较强的借鉴参考价值,如果估算的准确性较差的话,将会影响到整体的成本控制水平。
篇3：开发项目前期成本控制房地产的论文
3.1做好投资决策阶段的成本控制工作房地产开发项目前期的成本控制主要受到项目区位以及项目方案选择的影响。其中项目区位的选择将在很大程度上决定着项目的成本费用,具体表现为土地成本上。而在项目方案的选择上,如果选择了适合自身的开发方案可以有效地降低开发成本,反之则会使开发成本上升。针对投资决策阶段的成本控制特点,我们应当采取有效的手段和措施。投资决策阶段属于一个不断深化的过程,项目开发的成败在很大程度上都受到此阶段的影响,因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测,在可行性等方面加大研究力度,确保前期工作的开展能够落实到位。在此期间的成本控制应当主要集中在三方面,首先就是购地方面一定要慎重,对于购地成本应当进行理性控制;其次,还要对市场需求状况进行预见性分析,确保自身开发项目的准确定位;此外,还要对市场的整体走向以及发展趋势进行分析,便于发现自身在未来发展中的主要侧重点,进而做到有的放矢。投资决策阶段属于综合性较强的阶段,在此期间内要充分做好有关的分析和调查工作。房地产开发项目的投资相对较高,如果不在前期阶段对成本费用有个大致的了解很有可能影响到后期的`施工建设,进而威胁到项目开发的成败。这使得投资决策阶段的成本控制工作显得至关重要。
3.2进行正确的成本估算工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作,要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先,就要正确的确定成本估算对象。通常情况下,在此阶段分为两项任务,分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面,大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况,朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大,并且还有不同施工单位施工的单项工程,应当将该项目依照不同的施工单位予以划分,将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程,可以采取合并的形式,将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说,在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则,根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入,而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。
4结束语
宏观经济发展的形势为建筑施工企业带来了新的发展机遇,但是在此过程中也面临着诸多问题和挑战。建筑施工企业要想在当前激烈的市场竞争环境中生存壮大,就必须做好自身的前期成本控制工作。作为房地产领域的企业,建筑施工企业的发展状况不仅关乎到自身的前途和命运,更在很大程度上影响着我国房地产行业的发展。为此,我们一定要积极完善和改进建筑施工企业的前期成本控制,促进整个行业的健康有序发展,为社会和国家提供更多的就业岗位,促进我国经济的整体发展。
篇4：房地产项目成本控制研究论文
房地产项目成本控制研究论文
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视，房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程，同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化，已经逐渐开发出多种成本控制软件，同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
（一）决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言，虽然在决策阶段中已经进行成本控制，但是企业重视的力度并不足，其中，主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金，只重视报告的实行，进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求，房地产企业应当合理的收集材料，并对建设的规范性进行科学的分析，从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制，但依然需要改进。其中，主要的问题有两点：第一，房地产企业没有建立策划部门，并欠缺相关的专业人员；第二，房地产企业的项目决策没有进行定量分析，同时也没有明确土地使用权以及增值税。
（二）设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言，并没有重视项目设计阶段的成本控制，通常都是注重设计费用的控制，而不重视设计单位的能力水平。一般而言，房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而，设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等，并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题：第一，没有落实设计招标制度，从而导致设计单位的竞争力不高，同时，由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气，而忽略了客户对房屋的具体要求。第二，房地产企业并没有规范设计任务书，任务书中并没有明确客户的实际需求。而且，设计任务书并没有明确对成本的要求，没有重视对成本的控制。
（三）建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候，会体现出熟人工程以及关联工程，从而导致幕后关系网不断增大，从而对招标投标产生影响，最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言，虽然看上去是在很公平的进行，但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时，现场签证控制制度并不健全，从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候，会花费一定的时间，在工程实施的过程中会出现一定的问题，从而导致工程成本的增加，最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现，并会导致工程总成本的增加。
（四）竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款，对于建设工程施工合同而言，建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容，而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等，从而导致口头合同的大量出现。同时，房地产企业并没有确定工程资料，比如现场签证、设计变更、施工图纸等，从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言，由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算，为此，承包单位会故意拖慢办理结算的进度，进而能够得到房地产企业的一定补偿，最终不利于结算的有效完成。除此之外，项目的审核人员的综合素质不高。通常而言，监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识，而且，由于相关的技术人员不足，从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高，使得一部分不规范的问题出现，最终导致项目成本的增加。
（五）营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中，房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言，项目的推广应当由立项到销售的整个过程，每一个环节都要进行推广，并要有相关的宣传策划。同时，一部分的房地产企业随意实施销售计划，从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
（一）决策阶段的有效途径
第一，要对土地成本进行控制。首先，要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前，一定要制定相关的方案，其中要包括对未来的销售额进行预测，要建设怎样的楼盘，紧接着要计算出建造的成本，从而能够计算出企业能够承受的价格底线，最终能够确保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值税。一般而言，房子卖出的价格会直接影响增值税，同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税，卖出房子的价格越高，增值税率就会越高，从而导致土地增值税税收成本的增加。为此，房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式，同时也会对税率的选择产生一定的影响，从而导致土地增值税税收成本的.变化。第三，资金来源要可靠。对于房地产企业而言，筹集的资金主要来自于股东，同时，也可以通过融资进行筹集。为此，房地产项目的资金来源一定要可靠，从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
（二）设计阶段的有效途径
第一，有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制，就一定要有效的设计招标。其中，可以采用网络、报刊等手段进行招标公布，从而能够吸引更加多的设计单位参加招标，进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案，不单单能够有效的控制成本，同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二，要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计，并要进行科学的考核，有效的推动责任落实到每一个人身上。同时，要制定奖罚制度。此外，设计单位要保证工程的安全，确保工程的质量，并要运用新的工艺方案以及材料设备，从而能够合理的节约投资成本。此时，企业可以根据所节约的投资额的多少，进行不同程度的奖励。
（三）项目建设阶段的有效途径
第一，公平选择施工单位。对于房地产企业而言，要充分考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求，而且也要考虑施工单位的信誉。同时，房地产企业要指定有效的招标文件，并要严格审核投标企业，公平选择最合适的招标人。第二，要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言，一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时，签订合同前，要全面核对合同的内容，从而避免不必要的矛盾出现。
（四）项目竣工结算阶段的有效途径
第一，要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等，当发包人不接受合同中的期限要求时，承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度，从而确保合同的适用性。第二，促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言，不单单需要专业知识和技术，同时也要有效的运用有关的法律法规。同时，审核人员要明白定价的方法，从而能够随时落实变更的情况，更好的清楚材料的价格。
（五）项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候，一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况，进行合理的市场调研，促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内，制订科学的策划方案，从而能够了解市场销售的实际情况，更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述，房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本，从而能够促使工程建设成本的节约，最终促使企业经济效益的不断增加。
篇5：综合体项目开发成本控制研究论文
综合体项目开发成本控制研究论文
一、前言
随着我国土地资源的日益紧张，选择紧凑化、集约化的发展方式成为了城市建设的必然趋势。但“高密度”、“紧凑化”的城市模式也带来了一系列的问题，如：人们生活质量的下降，影响环境舒适度等，制约了密集型城市在效率、多样性、城市活力等方面优势的发挥。而城市综合体的特点对于建设“紧凑―――和谐”型城市有着重要的价值，它是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态。高质量的城市综合体更是一个社会多生态系统概念，能够通过统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。但综合体项目具有工程结构复杂、工程体量庞大、开发风险大、一次性投资大等特点，相关统计数据表明，最终导致项目夭折或成为“烂尾楼”的原因在于项目成本控制失控，使得资金链断裂，成本严重超支，因此该怎么科学、高效的利用项目建设资金，控制好项目成本，达到项目的预期效益，是相关管理者应当深入研究的课题。
二、工程概况
我国某商业地产开发集团，将“体验型消费、激发型消费”作为开发理念，结合地域需求将商业、办公、交通枢纽等配套设施进行有机组合，同时具备休闲、娱乐、商务、交通、旅游等功能，创造全新的城市魅力中心。具体项目效果图如图1所示。
三、国内综合体项目成本控制通病分析
（一）成本管理意识薄弱
市场经济条件下，企业间竞争的实质是企业成本的较量，但部分企业管理人员成本管理意识还较为薄弱，没有从根本上认识到加强成本管理对于提高企业经济效益的重要作用，如成本控制只与成本部门、造价工程师有关，和自己无关；成本控制就是省钱，忽略了与工程质量、安全的关系等。
（二）成本控制体系缺陷
管理制度和工作流程不完善使员工在碰到问题时相互推诿，各部门间的沟通不及时，总部与项目之间、职能部门之间未能形成合力，导致项目最终出现亏损。
（三）重施工轻设计
只注重施工进度，没有做好设计方案、图纸的研究，盲目听从设计，导致边施工边变更，成本控制工作流于形式。
四、该综合体项目成本控制分析
结合以上城市综合体项目成本控制的主要问题，该工程有针对性的进行预防，以“防患于未然”，具体措施如下：
（一）综合体项目早期工程成本控制
1.项目决策阶段的成本控制。在项目投资决策初期，专业策划人员要做好市场调研工作，掌握项目影响因素，对项目土地、成本、费用进行初步测算，利用SWOT分析、风险分析工具等进行研究，以判断项目是否可行[1]。该阶段，项目用地选择、土地总成本预估、设计方案的质量直接影响到综合体项目的.成败，具体细分的话，用地选择的比重约占40%，土地总成本约占30%，规划设计方案质量约占30%。由此可见项目土地成本评价是衡量综合体项目是否可行的主要标准。2.设计阶段成本控制。设计阶段属于投资前时期，不同的构思或设计方案同样对工程项目将产生不同寻常的影响。所以设计阶段除了要树立技术与经济相统一的设计思想，还要应注意以下几个方面：（1）做好商业MD策划设计：设计规划影响着80%的工程造价，可以说是实现目标成本控制的关键因素，其合理性将对一个项目的成败起着关键作用。如该项目最初建筑形态是小商品市场，在进行综合性商业设施转变时，没有做好MD计划的调研工作，导致大量原建筑物被功能性拆除，土建安装工程成本严重超支。因此项目推进需要遵守合理规范的程序和计划，以确保协调多部门、多工种间的工作。（2）实行设计招投标制：不仅可以优化设计方案，而且有利于调动设计单位的积极性，提高设计质量和降低工程造价。如对建筑造型、公共区域布置等优化，可以提高建筑使用率；对电梯空调弱电系统等方案优化设计，可节省大量投资，降低工程造价[2]。（3）推行限额设计：限额设计的实质就是建设项目投资目标控制，在每一阶段都要按照目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈这样个循环过程来进行造价的控制。实行限额设计的有效途径和主要方法是投资分解和工程量控制。（4）开展价值工程的应用：价值工程既是一种现代设计方法，又是一项较为完善的管理技术，其目的在于将技术与经济、功能与成本、企业利益与用户要求相结合进行定量分析，提高产品的使用价值。在该项目中，在规划设计阶段选择价值工程优化方案，在维持规划用地面积不变的情况下，通过增加楼宇高度、商业内街，扩大住宅标准层面积等方式增加了商业建筑总量，不仅节约了土地资源，又前解决好，做好主动控制，以避免施工过程中反复变更和洽商。如在设计过程中发现问题，只用修改图纸，损失较小；在采购过程中发现问题，既要修改图纸，又要重新采购相关设备、材料；若等到施工阶段才发现问题，不仅损失以上的费用，还要拆除已施工的部分工程，造成严重损失。
（二）项目建设期成本控制
1.建设期成本控制重点。首先是施工阶段成本控制。应立足于主动控制，并尽可能的减少目标值与实际值的偏离。这就要求一方面要严格检查承包商的索赔要求，另一方面做好材料设备的招投标工作。其次是施工阶段动态成本监控。一方面要把控好项目工程实施过程中的现场签证及设计变更，对于现场签证及设计变更，应按照规章制度进行报审，并建立清单明细；另一方面成本部门要每月定期上报，集团公司给予审核意见，经核准后报与财务部分备案，作为下月拨款依据需要注意的是填写成本月报时，需由成本部负责人亲自汇总数据，填报方法采用成本费用支出按目标成本的分类一一对应的方法，以便于及时发现超支项目[3]。最后要严控工程签证。具体要求有：严格现场签证，对于涉及费用支出项目需认真核实后签证，并注明原因、部位等；须有明确的时限限制，一般要求自发生日起30天以内办妥；施工图以外的现场签证，必须要写明原名数据、事由，根据合同条款及相关规定进行签认工程量及工程造价；合同中有明确约定的，不可以签证形式出现；对于已审批通过的施工组织方案，不可随意进行签证处理。2.建设期成本控制的手段。（1）利用招投标进行成本控制。主要是对项目实施过程中成本较高的工程类项目，招标应遵守公开、公平竞争的原则，以得到合理的性价比。具体做法为如下：一是小型单位工程承包制，单位工程采用总价包干方式或综合单价单价包干；二是甲供材料招投标。如该项工程对于涉及工程品质的材料，均由甲方统一供料，项目主要的机电设备，也应由甲方自行采购；三是智能化工程清单招标。利用清单报价方式招标，合同价款应顺从可调价款方式；四是组织清单招标，能够引进充分竞争，降低成本，简化结算审核。该项工程通过组织开展规范的招投标工作，取得了良好的经济效益，累计节约了总成本3%的费用。（2）建立超成本的预警机制及审批。一方面对于预计将超出目标成本的细项，必须严格遵守提前预警、报审的原则，严禁先斩后奏。出现未做预警先斩后奏的情况，集团应予以书面通报，并纳入KPI考核，给公司造成严重损失的应对责任人进行相应的处罚；另一方面应对所有细项进行精细化管理，对于一个合同金额涉及多个成本类别的，应对其进行分解，拆分出相对应的金额加以控制。（三）项目梭工后期成本控制一是项目结算前，既要重点审查工程是否按照合同规定及设计图纸全部完成，对于存在漏项或甩项的不能予以结算，又要对隐蔽工程签证、现场签证进行审核计算。审查结束后依据有责任人签字的竣工验收单进行清算；二是严格执行结算复审和工程尾款会签制度，保证结算质量及投资收益；三是为提高工程计价的准确性，造价人员需要实地了解工程实际进度，及时做好特殊材料及设备的市场价调查，掌握成本价格实时走势；四是结算结束后，应进行相同子项下的多项合同结算的汇总，并和目标成本进行一个对比的评估，评估结束后将科学合理数据输入数据库管理，给其他同类项目的造价控制以借鉴。
五、结语
总的来说，综合体项目开发全过程成本控制是一项长期、复杂的工程，项目成本的影响因素较多，各因素间也相互影响、相互制约，因此必须要认真研究各阶段的核心环节，才能灵活运用成本控制工具，科学的开展工作。项目开发全过程中的成本控制更是全面性、系统性的工程，必须坚持以成本目标为导向，彻底调动各利益方的积极性，才能最终合理控制项目成本，确保工程取得良好经济效益和社会效益。
参考文献
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篇6：基于SAP的房地产项目全过程成本管理研究论文
基于SAP的房地产项目全过程成本管理研究论文
随着房地产价格调控力度的不断增强，如何从项目管理角度实现全面、全过程、全员的降耗增效，推动房地产企业向集约化管理转变，有效地控制工程建设成本，是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。鲁能集团房地产项目成本管理坚持目标控制、全面控制、事前控制和动态控制的原则，建立了分工负责、有机协调、科学合理的全过程成本管理系统，实现全员、全过程、全方位的成本过程控制与动态管理。
1 引言
房地产是资本密集型行业，具有资金量大、施工期长、风险大、产业关联性强、分工繁琐、市场变动因素大等特点，与资本市场的关系紧密。当前，在政府紧缩市场资金，大力整顿市场的背景下，只要拿地建房，即可获利的开发模式已经不复存在，未来的房地产市场，企业除战略规划、品牌经营外，做好项目建设过程中的成本管理显得尤为重要。
鲁能集团布局全国、项目分散、点多面广，项目公司与集团总部之间存在大量的信息传递，及时、准确、全面的了解项目相关数据，可使决策层针对市场变化及时调整投资策略，同时对项目现场做出迅速反应。鲁能集团基于SAP成熟企业管理模式，结合房地产项目管理特点和企业自身实际业务需求，建立了覆盖项目前期、招标、进度、合同、物资、成本、安全、质量、竣工等全过程成本信息管理系统，实现了房地产项目全过程成本精细化、规范化管理。
2 项目全过程成本管理简介
借助鲁能集团专业的流程体系和项目管理经验，在现有信息系统的基础上，基于SAP成熟企业管理模式，建立了房地产全过程成本信息管理系统，首先，建立标准成本科目体系，实现成本规范化管理;其次，建立目标成本和合约规划管理机制，实现成本精益化管理;第三，通过工程预结算管理，强化成本“三价”管理;第四，建立采购过程监控模式，加强项目动态成本管理。第五，通过项目成本结转，实现成本的精确核算和综合分析。
3 建立标准成本科目体系，实现成本规范化管理
标准成本科目体系主要包括两方面内容：一是统一项目开发成本科目名称，为后续成本分析奠定基础;二是建立成本科目分级管理体系，满足集团与项目公司不同层面管理需求，如房地产成本管理中一级科目包括开发成本、期间费用和税金，其中开发成本细分为土地价款、前期费用、基础设施费、建安工程费、公用配套费、开发间接费和资本化利息7大类二级科目，土地获得价款细分为土地价款、土地契约税、契税、土地拆迁补偿费等三级科目，依次细化分级。
标准成本科目体系分级管理的主要功能包括：(1)建立成本实时监控体系。成本科目是目标成本测算和管理的基础，是成本归集的依据，是目标成本刚性控制的必要条件，是成本精细化管理的前提。当项目费用达到某一成本科目的预设阈值时，系统可实时监测，并发出预警信息及超出目标成本则终止其费用发生;(2)实现集中管理灵活控制。立项申请审批释放后，形成项目定义，按照不同的项目类型，通过标准程序创建或复制标准成本科目来实现项目架构的搭建，操作人员也可对生成的项目架构进行调整，以满足实际生产的'需要，对于物业类型下的结构，科目体系保持一致，用科目编码进行区分。
4 建立目标成本和合约规划管理机制，实现成本精益化管理
(1)目标成本是项目执行过程中必须达到的成本控制目标，目标成本控制对象包括合约规划、采购计划、合同、收发货、发票等，在全过程成本管理系统过程中，通过不同阶段三个目标版本的设计，使目标成本与项目预算紧密结合，达到目标成本与预算的控制要求，实现了全范围的预算管控，包括事前预测、事中控制和事后分析。
(2)合约规划是在项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类及金额进行规划，是实现成本控制的基础。 在SAP系统中，在固化合约规划的管理模式基础上，通过实施合约规划与采购计划、变更签证、合同管理等功能的集成，实现合约规划对采购计划、合同签订和执行、变更签证等环节的控制。
5 通过工程预结算管理，强化成本“三价”管理
工程预结算管理包括施工图预算和工程结算两部分内容，与项目前端合约规划管理紧密结合，共同实现项目成本中的“三算三价”管理，切实做到项目成本“事前控制、事中跟踪、事后总结”的全过程闭环管理。
(1)施工图预算管理：预算根据施工图设计文件、施工组织设计、招标资料、合同现行计价规范、预算定额等编制的单位工程建造费用的文件，作为造价控制的依据。按其业务的逻辑性关系，在合约规划编制完成后，采购计划提报前，在系统内单独设定审批流程，填报施工图预算数据，强化合同预算管理，控制合同造价，降低结算压力。同时，通过数据关联性，实现合约规划、目标成本在施工图预算环节的控制及参考的重要作用。
(2)工程结算管理：结算是指工程、采购完工并经验收合格后，根据已签订的施工采购合同、竣工图纸、招标文件、会议纪要、设计变更、现场签证、其他洽商等所有与工程建造相关的资料编制的最终工程建造费用的文件。从业务流程角度分析，工程结算是成本管理体系中重要的管理环节，在系统流程中，工程结算是对合约规划到采购合同整个过程的整合和复查，同时工程结算成本属于项目动态成本的组成部分;从系统实现角度分析，工程结算功能与合约规划功能、采购合同管理功能、经法系统接口、财务管控接口等密不可分。按不同的项目类型、合同类型划分审批权责，设定审批流程，实现工程结算的系统内审批，形成结算类型的订单。
6 建立采购过程监控模式，加强项目动态成本管理
房地产项目建设过程中采购管理大致分为采购计划、合同签订、合同执行三个阶段，做好项目建设期的采购管理对于工程造价控制具有重要意义。采购计划阶段，依据合约规划及施工图预算，制定工程服务、材料(甲供材)、及其他外包合同计划，实现事前控制;合同签订阶段，加强对项目的成本管理控制、施工阶段管理控制和材料价格管理控制，提高工程施工质量，控制工程建设成本，实现事中跟踪;合同执行阶段，强化对工程质量及进度管控，依据合同条款核定各节点付款金额，形成付款资金计划，完善资金应用，实现事后分析。通过对采购过程全面监控，实现项目动态成本的有效管理，达到预期的工程造价控制目标。
(1)采购计划：企业实务中，需求部门一般根据项目开发进度需要向采购部门提出采购需求计划，采购部门根据该需求计划归类汇总，统筹安排采购计划，并按规定的权限和程序审批后执行。项目需求计划分成物资需求、工程服务、零购固定资产等，系统内通过合约规划的触发和控制，并与采购审批工作流进行串联，按不同的采购方式及策略，分权责进行审批。通过系统的数据记录，做到有效的可回顾的记录查询，对于计划的执行，反复，都可以通过生成的响应的数据报表进行输出分析，从而不断控制采购需求计划的准确性，不断的完成采购需求计划的可控性，计划控制得当就可以有效的直接的控制采购成本。
(2)合同签订：在合同签订审批环节，系统可自动对照合约规划，并考察费项规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，且不允许选择其它合同和重复选择已进行合同签订的合约规划，防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问题。签订合同时，由专业部门根据项目实际情况拟定合同，明确合同金额、付款时间、付款方式，进而在系统内形成项目成本支付计划。同时，将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款项超付的问题。
(3)合同执行：在合同执行过程中，存在补充协议、设计变更、工程签证等合同的变动，在进行合同调整时，需要预估变更金额(设计变更、现场签证)，确保变更在可控范围内，超出部分金额由规划余量划出。当合同工程量达到付款节点时，需要进行工程量的确认，确认后产生项目实际成本，后续发票校验及付款均依据工程量的确认结果进行，系统内对此过程中的所有金额根据其跟合约、预算的关联关系采取严格控制，保证成本的可控，同时可通过台账、报表实时监控项目成本数据。
(4)动态成本管理：通过合约规划、采购计划、采购合同等功能、数据的集成，实现房地产项目动态成本管理的系统功能，在某一时间节点，系统可自动抽取项目已发生和预计发生成本，形成项目动态成本，并设定预警功能，当动态成本达到设定阈值时，系统发出警告信息给相关责任人，通过动态成本跟踪、落实各项目目标成本、合约规划的执行情况，适时反映各项目成本的实际构成，合同的实际执行;分析、总结项目成本控制情况，协助、督促项目实施过程中的成本控制工作。
7 通过项目成本结转，实现成本的正确精确核算和综合分析
项目结转方式分为销售型项目和持有型项目，根据房地产成本管理及核算管理要求，结合项目管理实践经验，总结出“两摊两结”的成本结转方法，以实现成本的精确核算和综合分析。 “两摊”解决房地产项目间接费、配套费的成本归集问题，“两结”解决房地产项目满足从不同纬度实现项目成本展示和会计报表的出具要求。
8 结语
通过房地产项目成本在信息系统中全过程的闭环管理，有效地支撑了房产企业项目开发中的成本管控。以成本科目体系为基础，实现项目成本概算、预算、结算的在线审批和管控;通过目标成本控制合约规划编制，用合约规划控制后续施工图预算、招投标及合同执行中发生的费用，实现项目成本的动态归集;通过结算模块功能自动抽取合同履约过程中的补充协议、签证变更及其他费用，控制合同付款，切实做到了项目成本“事前控制、事中跟踪、事后总结”的成本全过程闭环管理。
篇7：房地产项目开发过程的成本管理论文
房地产项目开发过程的成本管理论文
近几年房地产开发项目数量快速增加，如何对房地产项目开发过程成本很好的管理,是每一个房地产商关心的问题，本文分析了房地产成本管理的重要性以及开发过程每一个环节具体的管理措施，提出自己的建议。
引言
当前，我国房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高等问题。要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目管理作为一种新生的、先进的、高效的管理摸式来关注。下面仅根据对成本管理的理解和认识，从项目开发的各个阶段粗略谈谈如何在工程成本管理过程中加强控制及应注意的问题。
1、房地产开发成本管理的重要性
任何一个房地产开发项目出发点均是为了追求利润最大化，那么在这个过程中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是贯穿于项目的始终，从项目的定位，初步设计，施工设计，工程建设，交付使用等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格、决算价格等，根据统计资料表明，在设计阶段节约投资的可能性为88％，所以在此阶段，房地产公司要对自己开发的产品进行详细的研究，成立自己的设计团队，根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立、内苗^构造、设备安装及整个项目的配套方面出发，运用价值工程理论进行优化设计。而施工开始后节约投资的可能性仅为12％，这个阶段只要自身不再更改原规划设计，做好现场工程管理.不随意下发变更指令，利用监理单位管理好施工单位，那么这个阶段的造价便可进行有效的控制。
在建筑法律不断健全的今日，要从招标阶段进行严格的筛选协作单位，不能超越招投标等相关法律的规定，设计阶段包括方案设计，施工图纸设计。建设过程中包括监理单位，施工单位(总分包单位），材料供应单位的确定，甚至后期物业管理单位的确定，都通过公开招标或者邀请招标，择优选取，以取得项目各参与共A。
2、成本管理措施
2.1投资决策阶段
①认真做好市场调搜芯抗ぷ鳌SΦ斯内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测；对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景;对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因索的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。
②合理确定建设标准。建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规摸、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。如针对别墅项目，我们应充分分析以上各种因素，确定我们的'品质定位是豪宅型、中间型、经济适用型。据此再来确定需要达到何种建造标准。
③认真编制投资估算。准确的工程建设投资估算可为项目投资资金等措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。编制投资估算时，应认真负责，实~求是，既不可有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不应故意压价少估，而后进行投资追加，打乱投资计划。应注意不同地区、不同时间差价的调整，注意项目投资总额的综合平衡。
2.2设计阶段
①规划设计的成本控制。规划设计阶段的成本主要包含一些项目整体方案的设计费、建筑施工设计费、地质勘察费、报建及其他费用等。在这个阶段需要选择具有市场经济性的设计方案。选择经济合理的方案非常重要.因为规划方案一
经选定，整个项目的后续成本组成也基本上确定，因此这个阶段也比较重要，同样要进行成本管理，并且一定是要在规划方案设计过程中加强成木管理，以优化规划设计成本。
②规划设计阶段的成本管控要做好以下工作：推行设计招标，多方案成本对比，选择盈利性经济性更好的方案；加强出图前的审核工作。在出图前，由专业人士结合实地状况审核，将工程设计变更的发生尽量控制在施工之前，减小变更所花费的代价；结合预算控制，合同限额设计。合同设计成本应与事先编制的预算相对比，对于在此限额内满足投资要求和技术要求的设计实行奖励，对于超出此限额的设计，则可以通过多方论证、谈判，采取调整设计预算:或协商报价来实现。
2.3施工阶段
①结合施工组织及施工工艺，控制工程成本开发单位的成本管理人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。“多问”，就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题.或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向专业人员和工程师进行咨询核实。定~仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场。由于新工艺、新材料的不断涌现，工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。
②严格控制材料用量，合理确定材料价格。工程材料费一般要占工程总成本的60％左右，显然材料费的高低直接影响工程总成本。应建立起企业自身的价格信息网络,保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证相关人员可随时随地的调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，尽量寻找物美价廉的产品。
③做好反索赔工作。许多开发商把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；交叉作业中，一方因现场[理不及时防碍了另一方正常的工作程序，或因泼水等情况损坏了工程成品;使用了非业主指定的产品等等，对此开发商均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片、照片等原始资料。
3、结束语
新时期的房地产业迅猛发展，对于我国的经济发展有着重要的影响，随着国家政策不断变化，对房地产业多轮的宏观调控、限购、限贷等措施，对于房地产业来说面临着巨大的挑战，竞争也不断加剧，为了顺应时代的不断变化，在竞争激烈的市场下长久的发展，对于房地产企业来说，对于开发的成本的控制管理至关重要，通过本文的分析，只有不断提高管理水平，做好管理控制工作，在保证工程质量的前提下，降低成本，只有顺应社会变化发展，提高自身的竞争优势，才能保证企业不断的发展。
篇8：房地产项目目标成本管理及动态成本控制论文
文章通过笔者在房地产项目全过程工作的实践和总结，主要就房地产项目目标成本管理及动态成本管理进行了分析与探讨，旨在为了加强房地产项目目标成本管理力度，以实现房地产项目成本控制目标。
引言
近年来，随着我国经济的发展，房地产市场竞争也越来越激烈，而有些企业为了提高企业效益，需要做好企业管理工作，靠管理出效益已成为房地产开发企业进行项目开发的重要手段，而目标成本管理则是一项贯穿于项目经营与管理全过程的系统工程，它一般包括成本估算、任务分解、成本控制、成本核算、成本分析、考核六个环节。实行目标成本管理及动态成本管理，是实现企业人力，物力，财力等资源合理利用，降低成本、提高效益的有效途径。因此，本文主要就如何做好房地产项目目标成本管理及动态成本管理进行论述。
篇9：房地产项目目标成本管理及动态成本控制论文
目标成本管理是指产品方案基本完成、在施工之前预先定下一个符合规划方案、品质要求、效益要求的成本目标。目标确立之后便成为一个有效的管理手段：现实发生的成本要尽力与之相符，管理者需要系统、动态、及时地对成本进行全程监控，在出现差异的时候立即在其它地方找到弥补和调整的空间。
投资的动态控制是指投资开发过程的全过程控制，运用动态控制原理进行项目目标控制将有利于项目目标的实现。由于项目实施过程中主客观条件的变化是绝对的，不变则是相对的;在项目进展过程中平衡是暂时的，不平衡则是永恒的，因此，在项目实施过程中必须随着情况的变化进行项目目标的动态控制。
2 项目目标成本的确定
在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，并对项目成本有个初步的测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。根据项目的形象品质、配套档次、投资规模、市场定位、客户定位、营销定位等来确定项目的目标成本，此阶段对项目成本控制的关键在于设定投资总额、项目档次、设备设施档次、景观绿化档次以及各项经济技术指标，各阶段成本控制工作必须以此为考核目标，限额预算。而目标成本确定后，进行分解，从设计开始到项目竣工，以此为考核目标，不得突破。
3 设计阶段的成本动态控制
根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度75%～95%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%。可见，设计阶段对工程造价控制是非常重要的。加强设计阶段成本控制要做到如下几点：
(1)提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以同过对一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程优选方案。
(3)推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下，按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证目标成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。
(5)提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费，以及由此造成的窝工、返工和工期延误。
例如：某房地产项目在推行目标成本管理体系后，成本控制部门对前期项目经济指标进行分析，18层住宅钢筋含量平均为58kg/m2，成本部门会同设计研发部门经过同类项目的市场调查及参考造价站发布的同类工程经济指标，认为含钢量调整为42～45之间较为理想，设计研发部门与设计院共同进行了优化设计后，含钢量降为42kg/m2，该项目开发50万平方米建筑面积住宅，经此一项就可降低成本三千多万元。
4 实施阶段的成本动态控制
施工阶段是项目开发周期中耗时最长的一个环节来，所以开发商应重视对施工阶段成本的管理。项目成本的发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程。因此，成本管理 要伴随项目施工的每一阶段，包括事前管理、事中控制、事后分析及后成熟期成本管理，同时在项目的全过程中，坚持实行动态控制。
4.1 实行招投标与合同管理
推行工程量清单招标，事前定价，把成本控制工作重心前移。对承包商进行考察摸底，寻找潜在的有实力的承包商，以获得竞争性合理低价。编制严密的招标文件、合同文本，对可能发生的情况要有提前的预计，对施工中可能产生的职责不清、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，尽量减少承包商在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。
合同签订后对合同进行动态管理：首先划分已发生成本和待发生成本，一个项目刚开发时的已发生成本较小到完全竣工后待发生成本较小的状态，体现了开发进度;已发生成本中分为合同性成本和非合同性成本，而前者又可进一步分为未结算成本和已结算成本，未结算成本指合同正在执行当中，没有定案。目标成本进行逐层分解，管理者在项目实施过程中对成本进行动态、及时地全程监控，对发生的实际成本与目标成本进行比较，当某一分部发生的实际成本超过目标成本时，就要及时采取相应的纠偏措施进行纠偏。如：采取限额设计的方法、调整投资控制的方法和手段、采用价值工程的方法、制定节约投资的奖励措施、优化设计、优化施工方法等。
例如，某房地产项目，在工程动工后，因有关部门对渣土外运严格管理，渣土外运单价上涨较大幅度，成本部门测算土方工程将突破目标成本，成本部门提出桩基工程采用包清工，管桩材料甲供，有效降低了桩基工程成本;设计研发部门与设计院配合，对地下室基坑支护工程进行了设计优化;采取以上措施后，该项目正负零以下工程总价低于目标成本。
合理控制工程变更：工程变更分为施工技术方案的变更;设计缺陷造成的.变更、材料和设备的品牌、性能、规格参数的变更;工程规模的变更;功能定位的变更;为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性，应建立工程变更管理制度，明确工程、设计成本等有关部门、有关人员的职权、分工，对工程变更的合理性、必要性、可行性作出符合现场实际情况的判断。变更发生后，应及时办理签证，特别是隐蔽工程，尤其要强调签证的时效性，造价人员要根据施工合同及时认真审核。
4.2 严格控制材料和设备成本
材料设备费用在工程建安造价中约占70%，控制材料设备成本十分重要。在目标成本确定阶段，根据开发项目的市场定位、营销定位，对材料设备已经有了大致的档次定位及成本 估算，在项目实施过程中，应确保不突破前期预算。成本控制部门应建立材料数据库，对大宗材料设备订货应采用招标形式，采用集团采购，以获得竞争性低价。此外成本控制部门还 应了解新材料、新工艺，寻找可替代材料，在不影响质量及功能的前提下降低成本。
4.3 做好竣工阶段的结算审核
造价人员在施工过程中，要坚持到现场了解情况，了解施工单位落实施工措施情况，了解材料使用情况，及时审核变更签证情况，及时取样，及时搜集相关的文字材料，掌握证据。提高工程计价的准确性，合理性。办理竣工结算时除了依据合同、竣工图纸，现场签证和设计变更进行审核计算以外，还要坚持竣工资料和现场勘查相结合的原则进行决算审核，对竣工图上标识的尺寸，材料设备型号品牌要进行核对抽查，以确保竣工资料的真实性、合理性。
5 结束语
总之，项目目标成本管理是房地产企业管理的核心内容，目标成本管理的有效推行，有利于管理人员成本意识的增强和项目投入产出的全局把握，以及从根本上保证项目成本的过程控制，更好的控制房地产项目成本。在今后的市场竞争中，只有更好的掌握和理解项目目标成本管理的含义，重视项目成本管理的有效实施，才能实现房地产企业良好的经济效益和社会效益。
篇10：为什么加强房地产项目成本控制
项目成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。
目的：降低项目成本，提高经济效益。
作用：1、是施工企业降低成本费用，增加利润的重要途径;
2、是增强企业竞争力的重要保证;
3、是企业落实经济责任制，提高管理水平，加强经营决策的有力条件。
成本控制的意义
1、成本控制的实施是保证企业完成既定成本目标的重要手段。
2、成本控制的实施是降低产品成本、增加盈利、提高经济效益的重要途径。
3、成本控制的实施为保护企业财产物资的安全完整、防止贪污盗窃等弊端的发生提供了制度上的保证。
4、成本控制在企业诸控制系统中起着综合的控制作用。
如何理解建筑业成本管理
建筑业成本管理应该从“全员性”、“过程性”和“实时性”:
1、“全员性”。建筑业成本管理在空间上覆盖施工企业的管理部门及施工项目的各项管理岗位。工程项目施工的每一项活动都会涉及施工成本，每一个管理岗位的工作都与成本管理相关联，负有成本责任。也就是说成本是业务管理的经济结果按会计方式进行的归集，是全员工作的结果，而不是会计部门的专属工作。
2、“过程性”。建筑工程成本控制的对象是每一个直接耗费及其关联过程。其控制内容包含成本计划，成本计划的执行、成本监督、成本核算和成本考核。
3、“实时性”。没有反馈就没有管理。在实际工程中会有许多修改和变化，造成项目成本控制模型发生变化，所以要求成本管理要能够实时地对施工过程各种具体问题做出反馈。
设置成本项目意义是什么
成本管理观念是指人们对成本管理有关问题的认识。现代市场经济中，企业作为竞争主体，应树立怎样的成本管理观念来支配企业的成本管理工作，是一个既有一定理论意义，又有一定现实意义的问题。本文拟对此作一些简单的分析。成本效益观念 传统的成本管理是以企业是否节约为依据，片面地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手，强调节约和节省。传统成本管理的目的可简单地归纳为减少支出、降低成本。这就是成本论成本的狭隘观念。 在市场经济环境下，经济效益始终是企业管理追求的首要目标，企业成本管理工作中也应该树立成本效益观念，实现由传统的“节约、节省”观念向现代效益观念转变。特别是在我国市场经济体制逐步完善的今天，企业管理应以市场需求为导向，通过向市场提供质量尽可能高、功能尽可能完善的产品和服务，力求使企业获取尽可能多的利润。
如何理解成本控制
成本控制，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
成本控制的过程是运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督的过程，也是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织实施成本控制，可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素质，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。
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