今天小编就给大家整理了房地产开发中存在问题的调研报告，本文共13篇，希望对大家的工作和学习有所帮助，欢迎阅读!
篇1：房地产开发中存在问题的调研报告
关于房地产开发中存在问题的调研报告
几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。
（一）、商品住宅销售价格偏高，增幅过快
统计资料显示，至间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末达到1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。
（二）、旧房拆迁问题导致工期长成本高
我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。
（三）、商品房开发结构性矛盾显露
目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。
（四）、居民家庭收入与楼价之比偏高
按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。20我市城市人均可支配收入为10008元，以此测算收入房价比为1：6.2，这是平均水平，而目前我市城镇居民家庭中有60%多没有达到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，这些居民家庭收入与楼价比分别达1：7.7和1：11.8，由此可见，对于我市以工矿区居民为主的工矿城市来讲，如今的商品房价格偏高，超过了现阶段大部分居民的支付能力。
（五）、重先期开发轻后期服务
由于部分房地产开发商的可持续发展的认识不足，质量意识不强、有些承诺不兑现、面积出现缩水、配套服务意识不强，存在总体上的重先期开发、轻后期配套服务的倾向。物业管理不到位，由此引起的纠纷逐年增多，增加了居民购置商品房的顾虑。开发商长远发展规划意识不强，在某些企业还存在只重短期效益，忽视长远规划的现象。
（六）商业营业用房空置现象已显现
--年，我市商业营业用房累计竣工面积34.5万平方米，实际销售面积为30.8万平方米，商业营业用房空置现象已显现。目前部分竣工项目实际出租使用情况不乐观，有出现潜在空壳市场的危机，例如钻石广场、帝王广场等商业区，除外围临街房屋出租情况较好，广场内房屋空置现象较严重。一方面容易造成开发商积压和占用的`资金，影响资金的回笼,不利于房地产企业的健康发展。另一方面由于大部分房屋已售给购房户，一些地段出租使用情况不好，在一定程度上投资风险已转嫁到购房户，也影响今后商用房屋的投资热情。
日前，国务院转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，建设部又最新出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，给今后抑制房价增长增加动力。我市应尽快将这些政策贯彻实施，增强对房价的调控能力，规范房地产开发市场的价格。同时尽快调整开发结构，加大100平方米以下中小户型住宅建设，使住宅价格与居民收入之比落在一个合理的区间内，让广大中低收入家庭对住宅潜在的巨大需求，转化为现实购买力，以销售促开发，推动房地产业发展再上一个新台阶。
篇2：房地产建筑开发中存在问题调研报告{范本}
武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
根据南京市住房建设计划，南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实“90/70”政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。
总之，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
篇3：房地产建筑开发中存在问题调研报告{范本}
(一)、商品住宅销售价格偏高，增幅过快
统计资料显示，至间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元/平方米、885元/平方米、1020元/平方米、1120元/平方米和1350元/平方米，今年6月末达到1468元/平方米，价格增长幅度每年平均以15.8%的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。
(二)、旧房拆迁问题导致工期长成本高
我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。
(三)、商品房开发结构性矛盾显露
目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。
(四)、居民家庭收入与楼价之比偏高
按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。20我市城市人均可支配收入为10008元，以此测算收入房价比为1：6.2，这是平均水平，而目前我市城镇居民家庭中有60%多没有达到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，这些居民家庭收入与楼价比分别达1：7.7和1：11.8，由此可见，对于我市以工矿区居民为主的工矿城市来讲，如今的商品房价格偏高，超过了现阶段大部分居民的支付能力。
(五)、重先期开发轻后期服务
由于部分房地产开发商的可持续发展的认识不足，质量意识不强、有些承诺不兑现、面积出现缩水、配套服务意识不强，存在总体上的重先期开发、轻后期配套服务的倾向。物业管理不到位，由此引起的纠纷逐年增多，增加了居民购置商品房的顾虑。开发商长远发展规划意识不强，在某些企业还存在只重短期效益，忽视长远规划的现象。
(六)商业营业用房空置现象已显现
--年，我市商业营业用房累计竣工面积34.5万平方米，实际销售面积为30.8万平方米，商业营业用房空置现象已显现。目前部分竣工项目实际出租使用情况不乐观，有出现潜在空壳市场的危机，例如钻石广场、帝王广场等商业区，除外围临街房屋出租情况较好，广场内房屋空置现象较严重。一方面容易造成开发商积压和占用的资金，影响资金的回笼,不利于房地产企业的健康发展。另一方面由于大部分房屋已售给购房户，一些地段出租使用情况不好，在一定程度上投资风险已转嫁到购房户，也影响今后商用房屋的投资热情。
日前，国务院转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，建设部又最新出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，给今后抑制房价增长增加动力。我市应尽快将这些政策贯彻实施，增强对房价的调控能力，规范房地产开发市场的价格。同时尽快调整开发结构，加大100平方米以下中小户型住宅建设，使住宅价格与居民收入之比落在一个合理的区间内，让广大中低收入家庭对住宅潜在的巨大需求，转化为现实购买力，以销售促开发，推动房地产业发展再上一个新台阶。
篇4：商业银行管理中存在的问题调研报告
商业银行管理中存在的问题调研报告
一、人本管理欠佳，激励措施亟待全面恢复和加强
众所周知生产力包含人、产品、工具三个要素，而人是决定性的因素。以往计划经济时代，各行各业在工作和生产中采用的多种激励措施一度发挥了极大的激励作用。对涌现出的“双先”、“劳模”，不仅给与广播表扬、佩戴红花、上光荣榜、颁发奖状等形式上的肯定和鼓励，而且在人事档案、工资待遇、提拔任用等方面给与了切实的物质奖励。从而，使每一位干部员工视荣誉为生命，奋力工作，积极争取；使一个系统、一个单位及其一个部门的“比、学、赶、帮”蔚然成风，一个个“双先”、“劳模”层出不穷，不断涌现，并由此克服了种种难关，使得各项艰巨任务圆满、超额完成，极大地推动和促进了各项工作的顺利开展。但随着市场经济的不断发展，不少单位只顾抓业务，而放松或丢弃了在人本管理中具有巨大积极作用的激励措施。不少单位或部门一味强调绩效考核、经济奖罚及其“末位淘汰”，长期不进行综合评比、不评先、不表彰。比如某商业银行省、市分行会计部门，近三年来对各二级分行、县级支行及其营业网点按照文件评比、推荐的会计、财会监管工作等“先进”，虽然有时还进行了反复的确认，但最终是成大海，杳无音信，不仅没有下文确认、会议表彰，更没有颁发证书和奖金（品）。个别行有时评了也只是单方面的业务先进,不开表彰大会、不颁发奖状、奖（金）品，只是兑现一下绩效工资或下个表彰文件了事。选出的“先进”业绩不入人事档案，不与提拔任用挂钩，更有甚者不什么样的“先进”照常下岗、照样被“淘汰等等。凡此种种极大地打击和伤害了广大干部员工干事创业、争先恐后的工作热情与积极性，使广大员工人人自危，干一天算一天，时刻准备着、盼望着内退或买断。从而，严重地影响和制约了全行的规范操作、安全营运及其有效发展。
因此，各行各级管理部门必须对此给与应有的关注和重视，必须尽快恢复和利用相应的激励措施，加强人本管理：首先，各级行管理部门在进行相关业务评比的同时，要定期不定期地积极开展各类切切实实的综合评先工作，评出的先进不仅是阶段性、单项任务完成好，而且在政治、思想、品德及其工作能力等方面要有先进性体现。各级、各项（次）评出的“先进工作者”、“劳动模范”，在通过相应形式予以公开表彰的同时，将其先进业绩及取得的相应荣誉记入员工人事档案，并与提拔任用、下岗分流等紧密联系，大力营造争先恐后氛围。使“先进”获得应有的待遇，让全体员倍加渴望和珍惜各种先进荣誉，在意、留恋、珍惜自己的一份工作，自觉、全面的地执行每一项操规章制度，比学赶帮，争先恐后；其次，深入基层一线解决员工的实际问题，让员工感受到本行的关怀和温暖，增强归属感和凝聚力，激发员工以行为家、爱行如家的激情，积极认真工作、安心工作、舒心工作，不愿、不敢违规。第三，制定涉及广大员工切身、终生利益的处理处罚规章和办法时，在做到符合上级政策、法规的同时，尽可能地提交所在单位职工代表大会予以论证和通过，使其既显现人情化又使广大员工心悦诚服地予以执行，并做好谈心、疏导、教育等工作，绝不能动辄就拿撤职、开除、除名、撤点、减员和下岗对广大员工施以威胁，使管理与被管理成为对立；第四，在对所辖某位违规员工进行重大处理处罚（撤职、开除）时，不能一味地强调从严从重，要根据其违规的实际性质及其相关的主客观因素区别对待或人情化从轻处理，绝不能不分情况动辄就下文“踢人饭碗”，并使其申诉无门。同时，在对违规员工进行重大处理处罚（撤职、开除）时，尽可能地召开职代会，使员工的相关权利得到应有的保障，不仅使处理处罚合规、合法和合理，更让全体员工心服口服受到应有的警示和教育，并使广大员工的工作安全感得到切实的增强。
二、领导不力，自律监管工作亟待进一步加强管理
近年来，为了强化内部控制、有效防范和化解各类风险，各行在内部审计上收、集中之后，对业务部门的自律监管作了反复的强调，并配备、明确了相应的专（兼）职业务自律监管人员。但由于长期没有相应的组织和领导，对其进行业务培训和指导、对其工作开展进行评比和考核、对其存在的困难进行解决、对其检查发现的问题进行处理等，致使业务部门的自律监管人员成了“消防员”、“替补队”，专岗不能专责，那里有活去那里，本职的监管工作做多少算多少、做到啥程度算啥程度、问题不能全面查处、查出的`问题不能有效整改。从而不仅使业务部门自律监管“二道防线”的职能作用得不到有效地发挥，而且也浪费了很大的人力资源。
为此，为了充分挖掘和利用有限的人力资源，为了切实发挥业务部门自律监管“二道防线”的职能作用，各行各级管理部门必须对业务自律监管工作进行切实的领导和有效地管理。既然各行在当前经营人员相对紧缺的情况下，配备和明确了一定数量的监管人员，各项业务又必须业务部门的自律监管，各行各级管理部门就应该有相应的组织和一定级别的领导（或负责人），对其辖属的自律监管工作进行经常性的组织、领导和负责，对各监管人员的监管质量、业绩和效果进行相应的考核与考评、对各监管人员与遇到的困难或问题予以及时的协调和解决、对各监管人员的工作开展予以必要的培训和指导、对各监管人员监管检查发现的问题给与及时的处理和促改、对本行或本级自律监管质量与效果负责。需要指出的是，某些行为了加强自律监管工作的领导，把二级分行的监管人员全部上收集中到二级分行进行管理。虽然监管人员便于管理了，监管人员及其监管工作也相对独立了。但由于各行营业网点较为分散，网点与网点之间、网点与集中地之间路程很远（不少网点在数十、上百公里，有的更远），加之没有相应的交通工具等，致使上收后的人员悬浮于二级分行或只能开展一些次数和内容有限的监管检查，成了“二审计”，不但没有更好地发挥监管的职能作用，反而使其职能受到很大的消弱。因此，各行应根据自身是城市行或农村行、网点远近、分散程度等实际，实施科学的管理模式，比如网点相对集中、距离二级管理行相对较近的城（镇）行可以对全辖或城区各行各业务部门自律监管人员集中管理、统一作业。而网点较为分散、各网点之间、网点与二级管理行又有很大的距离的行，就应该实行全辖监管人员统一选聘、统一建档（人事、组织及其薪资也可以集中统一管理）、统一考核（评）、就地或派驻各支行分散作业，而不应不讲实际搞一刀切；
三、重检查轻整改，检查发现问题必须落实整改责任
随着规范经营从严管理的不断加强，各行各级管理部门对各管辖行及其网点各项业务的监管、审计和检查的频率、范围及内容等不断加强，有的不惜出动全体审计人员或调动大量的业务人员，开展为期成月的、全行性的大范围检查或审计。不仅占用了大量工作人员的工作时间，而且花费了大量的吃、住、行、送及其参观旅游招（接）待费用，但效果并不甚明显。其一是兵团作战，检查的单位多、内容杂、方案细，大推大哄不能静心深查细审，致使应该检查的没有检查、应该发现的问题不能发现；二是有些审计、检查也查出了不少问题，但绝大多数问题在最终定稿上报时被删减（删减问题数约在整个发现问题的百分之五十至八十，甚或更多），致使查处的问题也不能全面反应和暴露原因是代表上级行的审计检查往往居高临下、盛气凌人，发现问题不论问题大小、是否已整改及其问题的实际性质与客观原因，都要以“如实（不反映具体情况和原因，说重不说轻）”上报并给予严厉的处理处罚“相威胁”。同时，部分被查行的上级或上上级领导部门，在听取或批阅检查审计报告时也确实存在只说问题不问原因、一味追究责任、从严、从中处理的现象；三是不少跨行或越级检查审计，只管检查不管整改或只是催要整改回复或报告，致使检查发现问题得不到彻底有效地整改。
因此，为了加强和有效管理，各行不仅要加强审计检查的频率和力度，更要注重问题的整改。一是有关管理部门及经营行的上级管理部门，要把各类监管、审计和检查委托各相关部门，使其按部就班，一项一项地进行、一个单位一个单位地开展，尽可能避免兵团作战大推大哄；二是转变审计、检查作风，平心静气、实事求是、客观公正、区别对待，以检查促改为目的以处理处罚为辅助，切实提高审计检查效能。三是落实发现问题整改责任制，在尽可能实行谁检查谁促改的同时，对一些跨行、跨部门或跨级等检查发现问题的促改，要落实给被查行的二级分行相关部门（不仅可以保证整改的真实性及其效果，而且可以及时、有效地解决或协调解决被查单位难以整改的问题，比如人员和设备配备等），并做好必要的跟踪检查或抽查。从而，保证既严查又严改的从严管理之目的。
篇5：现行医药购销中存在问题调研报告
现行医药购销中存在问题调研报告
现行医药购销中存在问题调研报告赤峰市药品监督管理局纪检组长 郭振涛
药品是关系人民群众生命健康的特殊商品，大力加强药品监督管理，坚决纠正医药购销中的不正之风，对保障人民群众用药安全、有效，促进医药经济发展，维护改革、发展和社会稳定的大局具有十分重要的意义，现就医药购销存在的一些主要问题作如下调研，报告如下：
一、整顿和药品市场秩序取得明显成效
党中央、国务院历来十分重视加强药品市场的监督管理，1994年9月，国务院下发了《关于进一步加强药品管理工作的紧急通知》（国发［1994］53号），4月国务院办公厅又下发了《关于继续整顿和规范药品生产经营秩序，加强药品管理工作的通知》（国办发14号），明确提出要求，坚决取缔药品集贸市场，加强整顿和规范中药材专业市场。按照通知要求，药品流通领域的治理整顿工作取得了初步成效，一定程度上扼制了药品集贸市场泛滥的势头。国务院又组建了国家药品监督管理局，到初步实现了药品监督管理省以下垂直管理。自药品监督管理实行省以下垂直管理几年来，各级药监部门认真履行职能职责，坚持标本兼治的原则，集中精力，卓有成效的开展了药品市场治理整顿和规范工作，对非法药品集贸市场、制售假劣药品的违法行为进行了集中打击，对无证经营证照不全，出租或转让证照，超证照范围生产经营药品等一顶帽子大家戴违法违规行为进行了专项治理。据目前赤峰全市不完全统计，几年来，共关闭和取缔非法药品集贸市场2处，查处各类违法违规案件5264起。在药品监督管理“治标”的同时，狠抓了“治本”工作，在严格注册审批管理的基础上，重点推进了全市药品生产企业GMP认证，药品经营企业GSP认证工作，从源头上控制了药品生产企业低水平重复建设，重复生产的问题，逐步淘汰了“低、小、散”的药品生产企业，认真解决了药品经营企业过多过滥的问题，全力提升药品生产经营企业的管理水平，提高产品质量，提高经济效益，促进药品生产经营上规模、上档次。目前全市有11家药品生产企业通过GMP认证，有22家药品批发和零售连锁企业、193家门店、2家单体药店通过GSP认证。通过几年的艰苦努力，加大药品市场监督力度，使一度混乱的药品市场，特别是农牧区药品市场得到了有效治理，有效地规范了全市药品市场秩序，进一步净化了药品市场发展环境，确保了人民群众用药安全有效。
二、医药购销不正之风得到了有效遏制
从起，根据中央纪委第三次全会和国务院廉政工作全面要求，把纠正医药购销中的不正之风作为一项重要任务，在全国范围内进行专项治理，当作一项得人心顺民意的“德政”工程来抓，几年来已取得了明显成效。卫生部门为控制药品费用过快增长，切断了医疗机构和医务人员与药品营销之间的直接经济利益，从严格实行了医疗服务收入和药品收入分开核算，分别管理制度，改变医疗机构以往多卖药多收入的利益机制，有效规范了医师执业行为，不合理用药和药品费用过快增长的势头，一定程度上得到了有效遏制。为规范医院药品购销行为，增加医疗机构药品购销透明度，积极推行了药品集中招标采购的办法。通过实行药品集中招标采购，既保证了药品质量，又减少了药品流通环节，有效克服了药品购销中不正当行为，适度降低了药品价格。为确保人民群众用上安全有效的药品，积极开展争创“医院放心药房”活动，做到药品质量、药品价格、药房服务“三放心”，并取得了一定成效。据调查通过扩大开放药品市场，积极开展整顿不规范药品市场价格秩序，使药品价格明显下降，特别是药品经营企业，在市场机制作用下，药品下降尤为明显，某市三年来，价格平均下降15%。
三、现行医药购销中存在的主要问题
一是药品虚高定价、看病贵、药品价格高仍是当前群众反映的最强烈的热点问题。据调查赤峰市上半年城镇居民可支配收入3407元，农牧民人均收入1196元，如果一人得一般常见病，在市级医院至少要花800元左右，这远远超出家庭承受能力，如患大病重病，特别是农牧民更是不堪重负，这也是导致农牧民贫困的重要原因之一。
二是在医药购销中给予回扣、收受回扣的违法违规问题，根据媒体报光还屡禁不止。主要是目前药品市场竞争激烈，一些流通企业采取不正当（大折扣、高让利、给回扣、贿赂药品采购人员、少数医务人员）销售手段，为一些不法人员提供了滋生腐败的条件，这既扰乱了药品市场经济秩序，也破坏了社会风气，损害了政府形象，人民群众对些深恶痛绝。
四、产生医药购销中存在主要问题的原因及分析
产生医药购销中的不正之风原因是多方面的，涉及的环节和部门多、情况复杂，概括起来主要涉及药品生产、流通、使用各个环节和医药产品定价，医疗机构补偿一系列深层次的问题。
1、目前药品市场是买方市场，很多药品已供大于求，在药品市场日益竞争激烈的情况下，一些企业和推销人员推销药品方式多样化，直到采取高额折扣让利，给予回扣一系列方式贿赂腐蚀药品采购人员和医务人员。
2、目前药品价格形成机制尚不健全。近几年药品价格管理体制虽然进行了一系列的改革，取得了一定成效，但是部分药品虚高定价，变相提价的问题还比较突出。一是药品出厂定价虚高，据对有关资料调查显示，某企业生产的环丙沙星，实际成本0.70元，出厂价应定为0.90元，而报经省物价部门批准的出厂价为7.10元。如果按出厂价0.90元计算，批发、零售按规定进销差率层层加价，本应以1.23元零售价售出药品，可按物价批准出厂价7.10元计算，最终到患者手中达到9.72元。二是变相提价。变相提价是虚高定价的另一种表现形式，近几年一些生产企业通过改用新的商品名，变换包装，改变生产工艺剂型方式，打着新药的幌子大幅度提高药品价格。据调查，某市药厂生产的小儿速效感冒胶囊，经过稍微改进，换名为护彤，价格从每盒0.7-0.8元，提高到每盒7-8元，加了10倍。据对有关资料调查显示，如消炎痛改为消炎痛缓释胶囊（商品名：久保新），一个患者每日用药价格从0.051元提高到1.60元，增加了30倍。三是生产、流通、使用等环节虚开价格，据对某市常用感冒药调查，生产的销售价格为每盒2元，经过药品经营企业及经销人员动作，最后到医院售给患者价格为每盒6元。据对某市药品销售市场调查，先锋B新剂型优普酮，一级经营商的价格是每支20元，加价15-20%就可以向患者销售，如果销售到医院，价格就成了每支60元。药品虚高定价，流通环节虚开价格不仅直接导致药品价格高，药品费用居高不下，而且是产生医药购销不正之风的重要原因之一。
3、医疗机构补偿机制不健全，以药养医的'问题还没有从根本上得到解决。从目前来看，医院收入补偿要有三个来源（当地政府财政补偿、医疗技术服务收入、药品差价收入）。一是由于各级财政都非常困难，导致对医疗机构补助水平相当低，特别是边远贫困地区这个问题更为突出，据调查某市医院，每年政府拨给的资金只有60万元费用，仅够全院人员的一个月的工资开支，资金缺口相当大。二是医疗服务收费价格长期偏低，有大部分服务项目的收费长期低于成本收费。在财政补偿严重不足，医疗服务价格偏低的情况下，这就造成药品收入成为医疗机构保证运营的主要来源，致使部分医疗机构通过开大处方、用贵药、追求高折扣来谋取经济利益，使群众反映的看病药价高的热点问题长期难以得到解决。
五、主要对策与措施
纠正医药购销中的不正之风，涉及环节和部门较多，政策性较强，情况也比较复杂，既有利益驱动，制度不健全，管理不到位、查处力度不够方面的问题，也有医疗机构补偿机制、药品价格机制和控制医药产业低水平重复建设、重复生产、优化资源配置等一系列深层次问题。对此，我们必须从讲政治、讲纪律的高度，一定按照执政为民的要求，始终贯彻标本兼治的指导思想，各部门密切配合，通力协作，实施综合治理，务求纠正医药购销中的不正之风工作取得实效。
（一）始终把确保人民群众用药安全有效放在第一位。一是要继续保持高压态势，继续整顿和规范药品市场，打击各类制售假劣药品的违法犯罪活动。同时要认真研究目前制造假劣药品更为隐蔽、手段越来越高明的一些新情况、新问题，创新药品监管的新思路、新方法，加大日常监管的工作力度，确保药品市场继续竞争有序的发展，确保人民群众用上放心的药品，二要加大从源头监管的工作力度，重点是在继续加强对药品研究注册审批的管理同时，对药品生产企业全力实施GMP认证，对药品生产企业生产药品各个环节实施全程质量控制，以促进药品生产企业上规模、上水平，提高药品质量，提高经济效益。对药品经营企业全力实施GSP认证，切实解决一些地区城镇药品经营企业小而散，过多过滥的问题。三要积极推进农村牧区药品供应网络和药品监管网建设，确保农牧民用上安全有效的放心药。
（二）继续深化药品价格体制改革，规范药品价格行为。重点是要从药品定价机制上进行改革，要通过改革使药品定价更科学、更权威、更稳定，切实解决药品生产企业定价虚高、变相提价、层层加价的问题，对政府定价的药品要严格执行关于改革药品价格管理意见的规定，按社会平均成本定价，对供大于求药品按社会先进成本定价，要防止政府定价药品过高，零售价格与实际市场药品销售价格相差幅度过大的问题。要充分发挥市场竞争机制的作用，让更多的药品由市场自由调节。同时要深化药品流通领域改革，重点是减少流通环节，降低药品成本。
（三）继续深化医药卫生体制改革，切实解决以药养医的问题。一是要通过改革认真解决医疗机构收入补偿问题和医疗服务长期偏低问题。在此基础上，医疗机构严格实行医疗服务收入和药品收入分开核算，分别管理的制度，彻底切断医疗机械和医务人员与药品营销人员的直接经济关系。二是积极探索医疗机构医药分离的有效实现方式，让医院的药房从医院分离出来与市场上的药品经营企业统一标准管理，参与市场竞争。三是继续推进实施药品集中招标采购的管理办法，重点是进一步健全制度、规范工作程序，通过集中招标采购，增加药品采购的透明度。四是加强对医务人员思想道德、职业道德、职业纪律教育的同时，进一步完善制度，强化监督约束机制，加大对收受药品回扣，临床促销费等违法违纪案件的查处力度，使医药购销中的不正之风得到有效遏制。
二00四年七月二十六日
篇6：司法救助存在问题调研报告
为了切实解决涉诉信访案件申请执行人迫切需要解决的基本生活困难，维护社会公平与正义，体现为民司法的宗旨，针对已进入执行程序，而被执行人确无履行能力的涉民生案件申请执行人，xxxx省金溪县人民法院积极依靠各级党委领导和政府支持，通过司法救助，缓解当事人燃眉之急。自12月份以来，该院共对7案12人进行司法救助，救助金额28.3万元，执结案件7件，取得良好的法律效果与社会效果。
但是，实践中，一部分申请执行人因被执行人无财产可供执行而又未得到司法救助生活陷入困顿，时常到法院及政府部门上访、缠访，降低执行效率，损害司法公信。笔者现从一案例简要分析目前司法救助存在的问题，并提出相关建议。
一、案件执行经过（江某某、徐某华、徐某风申请执行杨某某、黄某某雇员受害赔偿纠纷一案）
12月，被执行人黄某某将其自建房屋的墙体粉刷发包给被执行人杨某某承建，杨某某雇请徐某某与其一起粉刷墙体。同年12月11日，徐某某在从事雇佣工作中，不慎从脚手架上踩空摔跌至地上，经抢救无效于次日死亡。同年12月16日，徐某某亲属江某某等三人向金溪县人民法院起诉，3月2日，该院判决杨某某、黄某某分别赔偿江某某等三人各项损失66091.5元、15530.5元。204月28日，江某某等三人向该院申请执行。
受理执行案件后，执行法官依法向杨某某、黄某某送达了执行通知书、报告财产令。因二被执行人无财产可供执行，执行陷入僵局，江某某等三位申请执行人多次到该院及政府部门上访。至间，执行法官陆续从被执行人黄某某账户扣划存款共计6200元。因被执行人杨某某家庭困难，其自身又患有心脏病，该院无法对其司法拘留，案件进入执行程序后，杨某某便外出务工，无法找到其下落，江某某等三位申请执行人的赔偿款未能得到全部执行，执行陷入困境。
面对执行困境，执行法官一方面积极向县委、县政府、政法委汇报执行进展和遇到的困难，争取政府资金支持；另一方面，积极与江某某户籍所在地镇政府、民政部门沟通协调，为江某某办理低保，解决其燃眉之急。在执行法官的努力及省委政法委的大力支持下，今年1月17日，江某某等三人终于获得了40000元救助款，并自愿签署停访息诉协议及放弃部分债权承诺书，该案通过司法救助圆满化解。
二、司法救助存在的问题
在司法实践中发现，司法救助主要存在以下四个方面问题：
1、救助范围小。实施司法救助的案由狭窄，通常以交通事故等人身损害赔偿案件的申请执行人为实施司法救助的对象，且要求赔偿数额较大，其他类型的案件救助寥寥无几。
2、救助金额有限。实践中，法院按要求上报的案件需救助的数额很大，而最终获批的只有3—5万元，甚至更少。申请执行人由于赔偿未能实际到位，往往在救助金用完后继续上访。
3、救助次数有限。司法救助通常都是由各级党委、政府、政法委等牵头发起，由法院上报案件，每年开展司法救助的次数就一两次。而法院受理的案件源源不断，需要司法救助的案件不断增加，现有的司法救助次数远远不能满足于需要救助的人员。
4、救助金发放周期长。通常情况下，开展司法救助由各级党委、政府、政法委等发文至法院，由法院上报案件材料至救助机关审批，通过审批后，再由救助机关将救助金转至被救助人所在政府的财政账户或法院账户，再由法院支付给被救助人。从救助文件下发至被救助人领取救助款，少则一两个月，多则大半年，影响救助效率。
三、对司法救助的建议
1、扩大司法救助的`范围。司法实践中只将赔偿数额较大的人身损害赔偿案件作为司法救助的对象，部分数额较小且申请执行人生活困难的人身损害赔偿案件未能得到有效救助，而实践中数额较小且申请执行人生活困难的人身损害赔偿执行案件大量存在，因未能得到执行，激化社会矛盾，影响司法公信。因此，应将因被执行人无财产可供执行导致申请执行人生活困难的人身损害赔偿案件一律纳入司法救助的对象，使更多的困难群众得到救助。
2、增加救助金额。对符合司法救助条件的申请执行人，应根据申请执行标的全部或大部分进行救助，使困难群众的合法权益得以全部或基本实现，待法院执行到位后予以返还。
3、建立司法救助常态化机制。应由法院不定期向党委、政府、政法委等部门申请司法救助，对符合救助条件的应在七个工作日内予以书面答复，并开展司法救助。
4、缩短救助金的发放周期。对符合救助条件的申请执行人，材料一经审核批准，救助金应在十个工作日内转入专门账户，并及时发放给申请执行人，使困难群众尽早享受司法救助的温暖。
5、设立司法救助基金组织。由政府主导，国家财政专门拨款，同时吸纳社会捐款，以弥补司法救助基金的资金缺口。将司法救助作为由政府支持、社会帮扶的长期性社会公益事业，在政府主导的同时，充分调动社会力量。
篇7：人才工作存在问题调研报告
人才工作存在问题调研报告
近年来，____市紧紧围绕全市经济社会发展大局，以建设“人才特区”和“人才强市”为目标，统筹推进各类人才队伍建设，为推动____经济社会事业发展提供了强有力的人才保障和智力支持。
（一）以政策支撑为先导，多路并进“聚”人才。牢固树立“人才资源是第一资源”的观念，将人才强市作为推动经济发展的重要工作来抓，以《____市“____”人才发展规划（____-____）》为总揽，为广聚贤才提供了坚强的政策基础。设立人才发展专项资金100万元，市财政安排的500万元党建经费向人才的引进和培养倾斜。以羊绒技术研发、农产品加工等优势特色产业为依托，先后承担国家、自治区科技支撑计划项目、科技型中小企业创新基金项目40多项；发挥中银集团公司等知名企业的品牌效应，实施“硕士研究生联合培养基地”项目，近年来引进各类人才960余人，其中硕士研究生以上人才42人，本科以上人才366人，其他专业技能人才560余人。建立宁夏羊绒产业技术创新联盟，协调国内70余名专家学者开展产业产学研对接活动。全市累计批准20名科技人才享受政府津贴、授予4名企业优秀人才为____市经济发展功臣、评选了13名科技明星，为做大做强支柱产业创造了良好的政策和发展环境。
（二）以提升素质为重点，因材施教“育”人才。一是大规模进行专业人才培养。鼓励1000多名在职科技人员自学、读研、进修，建立专业技术人才对口继续教育培训基地；采取“订单培养”人才模式，企业负担30%学费，学生毕业后到企业服务；安排校长队伍建设专项经费50万元、教师队伍建设专项经费120万元，累计培训达5413人次，有效提升了教师队伍学历水平和教学技能；在全区范围内招聘医学院校毕业生122人，公开招聘192名乡镇卫生院和社区卫生服务站卫生人员，改变了卫生技术人员结构不合理、人才断层的局面；启动____长枣产业“基层之光”人才培养计划，建立天津科技大学研究生工作站，引进和培养研发性人才和贮藏保鲜加工专业技术人才60名，推动____长枣产业的后续发展。二是全方位进行实用人才培养。有效整合我市各类培训资源，充分利用市委党校、职业教育学校、科技特派员创业基地及“双培双带示范户”的带动，加大对务工农民的岗位技能培训、专业农民的农村实用技术培训力度。实施“阳光工程”、“充电工程”，完善农业科技服务“110”信息化服务网络，着重培养造就懂经济、会管理的农村致富带头人和农业生产“土专家”，全市农村实用人才达5000多人，有效地带动了农村经济发展和农民增收致富。资助企业自主培养设计人才，大力培养品牌推广、会展营销、店长等销售骨干；实施一村一名大学生计划，市财政出资支持76名村干部取得在职大专学历；健全行政村农民技术学校以及远程教育培训宽带网络，年培训农民6000多人次。
（三）以激发活力为目标，因势利导“用”人才。一是充分发挥专家服务团作用。先后申报国家级项
目6个，自治区科技项目11个，银川市科技项目4个。在生态移民区，帮助指导建设优质肉羊科技示范实训基地1个，累计培训技术创新团队和技术研发团队专业技术人员145人次。二是实现农技人员全员服务。以做大做强____长枣、有机大米、优质林果为重点，在农技专业技术人员中推行“全员竞争上岗，人员优化组合，待遇与实绩挂钩”的激励管理制度，鼓励技术干部竞争上岗，促进了专业技术人员合理配置和优化组合。加大农林科技人才投入，对土地流转经营面积5000亩以上的给予10万元奖励，亩以上的给予5万元奖励，实现了农业科技人才通过信息技术为“三农”服务的目的，为科技人才发挥作用提供了新的平台。三是推进各类人才参与全民创业。立足产业发展，从农民和民营企业一线职工中选拔乡土人才。实施科技特派员创业行动，选派145名科技特派员实施创业项目77个，在全市范围内起到很好的示范带动作用，为新农村建设和企业创新发展注入了生机和活力。
（四）以创新机制为依托，千方百计“留”人才。一是待遇“留人”。设立____市拔尖人才、“灵州功勋奖”、“民营企业重视人才（科技）奖”，五年评选三批拔尖人才，每两年评选一批“____市政府津贴”获得者。获“灵州功勋奖”、“民营企业重视人才（科技）奖”，由市委、市政府给予20万元奖励。结合安居工程建设，企业出资49%政府出资51%在龙凤佳园建设1956套职工公寓，供园区职工使用，为500多名企业技术骨干解决了住房。二是环境“留人”。建立完善人才保护、评价体系、成就奖励、创新失败的宽容等机制，在四个产业园区建立人才服务中心，贯彻人才各项优惠政策，全程为人才提供优质服务。通过节日慰问、帮助解决家庭困难等方式，努力创造留住人才的环境，吸引大批不同职业背景的优秀人才服务企业发展。三是事业“留人”。在骨干企业中推行高管和研发人才股权激励模式，以股东身份参与企业决策﹑分享企业利润。建设中小企业孵化基地和全民创业园建设，发放青年就业创业小额贷款100万元；建立政府资助科研项目的成果转化和技术转让制度，在企业工程技术中心牵头从事科研成果转化、高新技术产品研发以及解决重大技术难题的，给予不低于30万元的课题经费支持；支持专业技术人才创办领办科技型企业，实行科技人员创办领办科技型企业审批、注册优惠政策。在企业推行“倒逼成本”管理，对本工段压缩成本节流部分由工段员工分配，分配时向高技能人才倾斜。企业全面推行劳动合同制时，对高技能人才实行中长期聘任制。
（一）人才总量相对不足。随着“两区”建设及区域经济的发展，我市急需的城市规划、外经外贸、现代物流、高新技术产业等领域的专业人才尤为奇缺。现有人才从年龄结构看，各类人才中30岁以下3674人，31至45岁8367人，46岁及以上3397人；高层次人才大都集中在40岁以上，35岁以下具有中级以上职称或技师资格的相对较少；从人才学历看，研究生105人，大学本科5917人，大学专科5351人，高中及中专（农村实用人才）4065人。研究生、大学本科占比例小，大学专科、高中及中专（农村实用人才）占比例大；从专业职称看，高级职称486人，中级1578人，初级1820人，其他947人；高级职称占比例小，中级以下比例大；从分布领域看，教育系统2388人，卫生系统519人，农科人员542人，企业1000人，其他382人。教育、卫生系统占比例较大，农科人员、企业占比例相对小；非生产性领域分布多，经济建设一线分布少；事业单位分布多，企业分布少；人才队伍中学科、学术、技术带头人严重短缺，不能满足我市产业升级发展的实际需要。
（二）人才引不进与人才留不住并存。一是引进机制上，人才引进的“绿色通道”尚未真正畅通起来。由于不能及时解决编制、待遇问题，导致所需人才无法引进。二是收入分配机制上，工资收入与学历、职称、工龄等因素挂钩，而不是根据能力、水平、实绩确定，特别是对技术创新人才和经营创业人才，不论是工资还是奖励的幅度，都没有真正做到与能力、贡献和取得的劳动成果相挂钩。近年来，我市卫生和教育行业流失了一批具有丰富实践经验和技能的骨干人才，企业招聘的专业对口的高校毕业生，普遍存在练练手积累一些工作经验，待大城市有好岗位，就一走了之的想法，企业、部门因此变成了培训学校。
（三）人才缺乏与人才浪费并存。一是人才“部门所有、单位所有”。计划经济时代的人才管理体制仍然没有打破，在人才资源开发上，各自为政，形不成合力，在这种管理方式下，加重了专业技术人才对单位的依赖性，形成了“单位人”的固化现象。二是人才“地区所有、条块分割”。人才资源管理各自条块分割，尤其是事业单位与企业之间很难实现人才资源的共享，在某种程度上造成了我市人才整体使用效率不高和人才资源浪费。三是人才浪费现象依然存在。人才学非所用，专业不对口，专业技术人才隐性流失现象（即专业技术人员从事行政工作和管理工作）依然存在；科技成果转化率偏低，造成无效劳动；现有人才评聘制度有待进一步完善，人才闲置问题有待进一步解决，人才使用效率有待进一步提高。
（四）个别部门单位重视人才工作不够与人才使用主体热情不高并存。一些单位部门的领导缺乏对人才工作重要性的认识，部门联动效应差。这种认识上的不到位，突出表现在对人才工作的投入不足。人才培养大多依靠职能部门，绝大多数部门、单位根本没有人才培养的专项投入。个别部门和单位在服务人才发展、落实人才政策等方面还有不到位的情况。特别是作为人才使用主体的企业，对人才重要性的认识有待进一步提高。“外来的和尚会念经”，热衷于引进外来人才，对引进人才较为重视，忽视了本地现有人才潜力的挖掘和作用的发挥。
完善人才工作体制机制，要紧紧抓住吸引、培养、使用人才三个环节，破除束缚人才合理流动的观念，改革不利于人才施展才华的体制，调整不利于人才创新创业的政策，使人才得到充分尊重，人才价值得以充分体现。
（一）解放思想，构建人才汇集机制
1. 强化人才意识，牢固树立科学人才观。进一步解放思想，更新观念，充分认识人才资源开发在经济社会发展中的基础性、战略性、决定性作用。进一步构筑党管人才工作格局，发挥组织部门牵头抓总、相关部门密切配合作用，加强和完善人才工作协调机制。坚持把人才建设规划纳入产业发展的总体规划中，统筹部署；从管理思路、资金投入、政策措施等方面保证人才开发的适度超前，力求人才总量、人才结构与产业的发展和结构相适应，人才素质的提高与快速发展的要求同步，以实现人才资源持续开发与产业长期稳定增长的良性互动。具体到我市来讲，围绕“兴工强市”和特色优势产业带动战略，以____临港工业园区建设、生态纺织产业示范园区等重点项目建设为依托，坚持招商与引资相结合、引资与引智相结合、长引与短引相结合、政府引进与民间请进相结合，不断扩大引智范围。
2. 拓宽思路，创新人才引进机制。首先，明确人才引进方向。认真分析全市的人才资源包括人才的`总量、结构以及市场价值等情况，在对本地的人才加以充分利用基础上，根据全市急需人才状况和需要确定引进对象，避免产生人才浪费和紧缺并存的现象。其次，完善人才引进机制。健全人才柔性流动机制，本着“不求所有，但求所用”的原则，打破部门、行业、地域、所有制的界限，通过联合攻关、委托开发、技术转让、技术入股、团队引进、核心人才带动、项目引进和高薪聘用
等形式，吸引各方人才参与____市的建设。探索建立户口不迁、关系不转、双向选择、自由流动的人才柔性流动政策，变户籍管理为身份管理，变人员引进为智力引进，让人才获得更大的选择空间和发展空间。对急需的专业技术人才、学术带头人、海外留学人员、拥有专利或专利技术的发明人,以及其他具有特殊才能的各类专业人才,一律从速、从简办理引进手续。事业单位引进紧缺的具有硕士、博士学位或高级专业技术职务任职资格的人才可根据编制空缺情况逐步引进人才，纳入编内管理。第三，创建人才集聚载体。人才载体或平台主要有三个方面：高等院校、科研机构和企业研发机构，根据全市经济和社会发展的的需要，依托科研院所、高校和企业的研发机构，建立创业园区和科技成果示范园，培养和引进产业集群急需短缺的各类高层次人才。
3. 夯实基础，完善人才保障机制。进一步消除体制和政策障碍，让外来人才与____市民在就学就医、社会保障等方面享受同等待遇。对来____落户的硕士以上学历或中级专业职称以上人员的配偶、子女及其父母等户籍关系可与本人一并随迁；对引进的学术技术带头人、区市有知名度专家、具有高级职称人员、博士的配偶工作安排列入政策性安置，其子女就学政府负责安排并免收所有费用，用人单位为引进人才解决生活住房。发挥工商联、商会、工青妇等社团组织的作用，培养一批熟知人才政策、精通人才业务、擅于招才引智的人才联络员，做好____籍人才回引工作，以多种方式集聚他们的力量和才智。
（二）明确重点，建立人才培养机制
1. 灵活各类人才培训方式。采取“请进来、走出去”的方式，强化知识培训和技能培训。邀请专家、学者到____讲学、培训，为____经济社会建设建言献策、“把脉问症”；组织人员到外地学习先进经验，实现又好又快发展；依托自治区和银川市人才培养计划，积极向自治区外专局申请在境外举办紧缺领域科技人才培训班，每年组织参加国内各类人才培训班；吸纳高校毕业生就业，大力开展岗前培训和在职培训，不断提高现有人才的创新能力和实践能力。建立选派优秀年轻干部到工业企业挂职锻炼机制，安排机关科级干部下企业挂职锻炼，挂职期间原则上工作与原单位脱钩，保留原职务，原单位的行政关系、工资福利待遇不变，不在企业领取报酬，不增加企业负担。让挂职干部充分发挥桥梁、纽带作用。
2. 优化人才资金投入机制。优化配置各类人才培养和开发资金，提高资金使用效益，突出投入重点，将人才开发资金向高层次创新创业人才、高技能人才和农村实用人才倾斜。市财政每年列支100万元设立的人才专项资金，主要用于人才的培养、引进和奖励工作，并随着财政收入增长逐年递增。确保教育、科技支出、卫生投入增长幅度高于财政经常性支出增长幅度。在重大建设和研发项目经费中，安排部分经费用于人才培训。鼓励和支持用人单位、个人和社会多渠道进行人才投入，鼓励企业和社会组织设立不同的人才资助或发展基金。
3. 优先培养三支人才队伍。一是加快培养高级企业经营管理人才，建立一支熟悉国内外市场、具有现代管理经验和驾驭市场能力的企业家队伍。通过集中培训，提高企业家整体素质。二是加大高技能专业人才的培养、引进力度，建立一支结构合理、自主创新能力强的高技能人才队伍。三是大力发展职业教育，紧密结合全市支柱产业、优势产业、特色产业、新兴产业和市场需求，加强职业技术教育学科和专业建设，积极拓展培训领域，不断扩大培训规模，建立培养一支数量充足、结构合理、技术过硬的基础性专业人才队伍。
（三）强化根本，完善人才使用机制
1. 建立健全人才评价机制。按照企业经营管理人才重在市场和出资人认可，专业技术人才重在社会和业内认可的要求，分别构建以业绩为重点，由品德、知识、能力等要素构成的各类人才评价指标体系，破除对人才求全责备的观念，引导企业摆脱家族化管理的束缚，摒弃人才闲置浪费的现象，努力做到客观看人、公正评人、准确识人。
2. 建立健全人才选拔机制。一是适岗，把专业技术型人才放到最合适的岗位；二是适位，把优秀人才放到最需要的岗位。比如熟悉经济、管理工作的优秀人才，可把他们选送到招商引资、园区建设、城市发展等主战场，真正实现人尽其才。
3. 建立健全人才激励机制。在专业技术人才的选拔任用上，依据成果、贡献和能力，健全完善专业技术职务评聘分开制度，使确有真才实学者脱颖而出。制定和实行有效激励各类人才创新创业的多元化分配政策，真正做到一流人才、一流业绩、一流报酬，使人才价值在拉开分配档次中得到体现。在保障各类人才基本生活的前提下，关心他们的政治生活，为他们参政议政提供平台。
篇8：法院调节工作存在问题调研报告
法院调节工作存在问题调研报告
法院调解，又称诉讼调解，是指民事案件在人民法院审判组织主持下，诉讼当事人双方平等协商，达成协议，经人民法院认可，以终结诉讼活动的一种结案方式，近年来，资源法院不断强化调解意识，创新调解工作方法，积极构建民事诉讼调解运行的新机制，取得了上诉率、申诉率低和上访缠诉率持续下降，生效法律裁判自动履行率不断提高的效果，实现了法律效果和社会效果、政治的有机统一。但在实际工作中亦发现不少问题。认真总结经验，研究解决问题，进一步改进和加强调解工作，更好地发挥其定纷止争、案结事了的作用，成为摆正我们面前的重要问题。为此,笔者通过对资源县人民法院近年来所审结案件的调查发现，当前民商事调解工作开展的总体情况良好，但也存在着影响制约调解工作有效开展的一些因素，有的问题出在法院自身，有的属于当事人和律师的问题，有的则属于法律问题。
一、当前调解工作存在的问题
(一)、法院方面存在的问题
1、受上级法院对基层法院当庭宣判率和同期结案率等指标考核的影响，为了提高考核分数，对案情简单、当事人争议不大的案件，一般都采取了一次开庭并当庭宣判，这在客观上制约了调解率的提高。同样为了提高结案率，往往造成年底突击结案，由于时间短，一般不愿过多调解，也会造成调解率的下降。
2、调审主体合一，调解对人员、时间的需求与人员少、办案任务重之间的矛盾，在一定程度上制约了调解工作的深入，影响了调解率的提高。根据民事案件审判工作的实践，一方面调解需要投入大量的时间和精力，另一方面，民事审判法官人员少，案件数量多，审判任务重，大多时间用于开庭审理。对于事实较清案件，判决远比调解节约时间，因而造成了部分可调解案件因为没有时间和精力而采取了判决的方式。
3、对诉讼调解存在认识上的偏差。有的法官仅把调解当做回避办案风险的手段，对案件处理把握得准的案件，不愿花时间去做调解工作，遇到把握不准的案件时才想方设法进行调解，对调解工作有功利性倾向；有的法官认为判决更能体现法律的严肃性，而调解弱化了法律的权威性和公信力，滋生了惰性；有的法官认识不到调解在维护社会和谐方面的重要作用，以“判决结案”为荣，认为优秀的判决可以体现自己的法律水平及庭审能力。
4、对调解工作程序的规范不够完善，没有一套较为系统的调解工作规程。法官在调解方面随意性较大，缺乏一定的监督。有的案件调解需要花费很大的功夫，需要反反复复做工作，有的法官宁可判决结案，不愿意多花时间调解。例如，同样同类的案件，有的法官调解结案，有的则是判决结案。有的以拖压调、强行调解甚至“以判压调”，迫使一方当事人放弃部分权利；解释宣传法律不够透彻，或故意曲解法律，哄骗当事人接受调解结果；主持调解行为不规范，引起当事人反感而不愿接受调解；调解书制作不够规范，主文表述不够严谨。
5、缺乏调解方法和技巧。有的法官对调解工作存在畏难思想，不愿做也不想做耐心细致的调解工作；有的满足于“和稀泥”式的'调解方法，缺乏对调解技能和调解艺术的总体把握；有的法官在高强度的任务压力和快节奏的审判流程下，找不到头绪，调解效率低下，有的案子甚至久调不决；一些年轻法官，学历高但社会经验不足，调解能力相对较低。
6、调解工作的规律与现行审判方式改革要求及管理模式之间存在磨擦。当前审判方式改革实行统一立案，立审分离，统一送达、排期开庭、强化庭审功能，主审法官自主支配调解时间和把握调解时机的空间有限，调解工作一般被局限在庭审中或庭审后进行，由于庭审的激烈对抗特点和时间的限制，当事人一般很难达成调解协议；强调调解工作在审判法庭进行，导致调解缺乏必要的气氛和沟通，
7、调解程序的简约化与调解书制作方式的复杂化不相适应。我国的诉讼调解，从程序设计上就有便捷、简约的特点，特别是《调解规定》的出台，从调解的时段、调解的期限等方面为当事人提供了更加宽松的条件。然而在司法实践中，调解书起草完毕后，要经过庭室负责人签发，方可交付打印、再加盖法院印章，才可交付送达。因此，无法做到就地调解，就地送达，当庭调解，当庭送达。调解书制作方式的慢节奏，与调解程序简约化的目的是不相适应的。
（二）、当事人和代理人方面存在的问题
1、当事人“恶意调解”。当事人之间恶意串通，隐瞒事实，到法院走程序，欺骗审判人员，得到合法的调解书，以此转移财产，规避法律责任，获取非法利益，损害了第三人的合法权益及集体、国家的利益；一些当事人在调解过程中一再要求对方当事人让步，对方作出让步并达成调解协议后，在执行阶段却拒不履行或消极履行调解书规定的义务，使对方当事人合法权益遭到损害；有些当事人利用调解恶意处分他人财产；一些当事人将调解作为缓兵之计，进行资产转移。
2、达成调解协议后不履行。当前社会诚信度不高，一些当事人缺乏诚信意识，达成调解后并不自动履行，一些案件仍需进入强制执行程序，导致人们对于诉讼调解的信赖度下降。
3、当事人下落不明或拒不到庭造成调解工作客观上无法开展。当前人员流动性大，被告难找，送达难、被告到庭率低的问题较为突出，以我院为例，每年需要公告送达的案件约占8％左右，此类案件的存在，使调解工作无法有效展开，影响了调解率；部分当事人虽然送达，但对诉讼消极应付，拒不到庭，案件缺席审理数量有逐年增加的趋势，被告到庭率低造成调解工作无法正常开展。
4、部分案件当事人因自身需要不要调解书而要求法院判决。如我院受理的道路交通事故人身伤害赔偿纠纷，有的车辆因入了保险，而保险公司要求理赔必须使用法院的判决书，造成当事人即使协商同意，也只能使用判决的形式结案。
5、婚姻案件越来越多。审判实践表明，婚姻案件的调解结案率在各种类型案件中，调解难度最大，调解率最低，婚姻案件的增多影响了案件的整体调解结案率。
此外，随着改革向纵深发展，当前社会矛盾日益复杂化，致使调解难度增大；当事人权力意识增强，不愿让步调解；部分案件律师“架讼”，致使调解难度增大；一些当事人由于对法院和法官缺乏信任，或者认为基层法院司法水平不高而不愿接受调解，希望判决后上诉获得二审法院的看法等原因，亦使调解难度加大。
（三）、民事调解工作司法解释施行中遇到的问题
民事调解工作司法解释扩大了诉讼调解的框架，拓宽了诉讼调解的通道，简化并进一步规范了诉讼调解的程序，提高了诉讼调解的合法有效性。但在适用过程中，尚存在如下几个较为突出的问题：一是法院还未能充分运用该规定中的方法和措施，如委托调解、协助调解等手段运用不够广泛，缺乏必要的实践。二是协助调解力量难以真正到位。主要问题是与当事人有特定关系或者与案件一定联系的组织和个人较难邀请到，即使邀请到了，如果调解不成功，相关人员的差旅补助等费用当事人也不愿承担。三是民事调解工作司法解释中的一些规定有待进一步明确。如答辩前调解在调解期限届满后经当事人同意延长期限不计入审限的规定，其操作性有待斟酌，是否要制作笔录并明确告知调解期限不计入审限，调解期限是否需要设定一个合理的期限，又如调解协议担保人的地位列明问题，当事人对诉讼费用不能达成一致意见时，人民法院决定诉讼费的承担比例是否有一定的原则可循问题，等等。四是《最高人民法院关于人民法院调解工作若干问题的规定》的实施中存在或多或少的问题，也影响了调解工作的开展和调解效果。如规定中规定：当事人申请庭外和解的期间不计入审限。这样，一旦进入了调解程序，当事人要求和解的，因不影响其办案期限，法官就不再积极促成和解，使得个案的办案期限相对变长，影响了办案效率。
篇9：邮购网购领域存在问题调研报告
邮购网购领域存在问题调研报告
邮购、网购企业通常采用入会形式，向会员发放有关产品宣传资料，利用会员价吸引购买者，并承诺邮寄或送货上门。一些品牌企业如麦考林、贝塔斯曼、卓越等还承诺免费退货等。
应该说，这些邮购、网购企业的存在，确实让人感受到信息时代的便利。足不出户，就能买到自己想要的东西。对于一些工作较忙，不大出门的人来说，只要一个电话、一个点击，就能实现购物的目的。但也应该看到，由于管理措施的不到位，一些邮购、网购企业也存在着一些问题，主要表现在以下几个方面：
产品质量、售后服务相对较差。一些邮购、网购企业利用购买者图方便的心理，对所出售的产品售后服务不到位，产品质量存在瑕疵；有些产品的式样、颜色、功能与宣传单上所介绍的相差甚远，甚至出现了“三无产品”，购买者拿到的产品无说明书、无生产厂家，包装盒上尽是英文，让购买者不知所措。个别企业出售的vcd光盘，购买者普遍反映光盘图像不清晰，质量不尽如人意。还有一些知名公司以网上业务繁忙为由，送货时间与客户要求的不一致，给客户造成了不必要的麻烦。
邮购、网购企业夸大宣传现象严重。一些不法商家以不真实或夸大的信息欺骗消费者，如有的邮购企业把产品功能宣传得神乎其神，“xx通风活络散”能治愈各种疼痛，甚至能让长期卧床的病人重新站立；“xx祛斑霜”能消除身体上的一切斑痕；“xx增高剂”让你迅速增高等等。
消费者知情难、求偿难，始终处于被动地位。因消费者无法亲眼目睹欲购产品，容易导致消费者对产品不知情，只有在使用后才能了解该产品的`真实情况。另外，由于邮购、网购空间上的虚拟性，容易造成消费者投诉无门。特别是网购交易，由于交易双方身份认证难以准确核实，除网上记录外，一般无其他实质性凭据，即使有凭据，也缺乏法律效力。还有，邮购、网购的支付手段一般是货到付款，即使对商品不满意，消费者往往先付款，然后再协商退货。一些邮购、网购企业为了促销，事先承诺了许多优惠条件，但也提出了不少限制性条款――免责条款、最后解释权等，这些条款本身就可能是损害消费者利益的。
侵犯消费者自主选择权。一些实行会员价的邮购、网购企业要求会员必须定期购买产品，当购买者不想购买某种商品时会被告知：如在规定期限内不买该公司的产品，则视为放弃会员资格。这一行为引起购买者的普遍不满。
买方的隐私权得不到保证。一些邮购、网购企业为了自己的利益，将客户信息出卖给其他企业，使消费者的合法权益得不到保障。
对邮购、网购企业的有效监管对策
建立健全相关的法律法规。特别是对邮购、网购企业的经营注册进行立法，明确这些企业的注册地址、设立条件及违规处罚措施等，明确交易的确认程序、支付程序、退货换货程序，以及企业违约、违法后应承担的相应责任等。
工商部门严格把好邮购、网购企业的市场准入关，将一些不规范经营的企业清除出市场。对网站，还可以实施分类管理。对群众投诉较多的网购企业所在的网站采取近距离监管，加大对违法经营者的查处力度。
加大监管力度，建立完整的管理体系，明确工商部门的监管地位。如建立网络信息监控中心和举报中心，要求网站设立投诉点，完善投诉体系，对通过其网络平台经营的企业进行备案。
加强宣传和指导，建立发现机制。对企业加强宣传，对如何申办营业执照、允许经营的范围等方面提供咨询服务，制定行业自律规则；对消费者加强教育，普及法律知识，增强消费者自我保护意识，防患于未然。工商部门在监管中应充分利用红盾维权网络的优势，调动全社会的力量，及时发现问题、解决问题。
建立与相关职能部门的执法联动机制。如加强与公安部门、文化部门、信息办公室的联络，及时掌握企业的动态，开展联合整治。对异地经营的邮购、网购企业，则要加强与全国各地工商部门的协作，提高监管效能。
篇10：房地产开发可行性调研报告【一】
一、房地产可行性研究的目的
房地产开发项目是一项极其复杂的工程，它涉及立项、方案设计、施工、销售等一系列复杂的程序。可行性研究是房地产项目决策前必要的手段，可行性研究通过深入的调查研究最终形成可行性研究报告，作为交投集团、成渝公司内部立项审批以及最终投资方案的主要依据。
通过可行性研究，能够在很大程度上提升房地产项目决策的正确性，提高项目的经济效益。其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，为房地产开发项目的实施和控制提供参考。
二、规划设计的可行性分析
1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度等条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如图例，对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
篇11：房地产开发可行性调研报告【一】
可行性研究过程中的误区及应对措施
(一)常见误区
1.一个标准的效益分析
如果项目可行性研究报告十分肯定地明确将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，会有很多不确定的因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2.先入之见的可行性分析研究
通过一些房地产投资项目失败的案例，发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金不继等等。通过失败的案例可以发现，房地产项目在可行分析研究过程中，只是从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性分析研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
(二)应对措施
1.重视专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。
2.提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。
3.建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作。通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外，还可加强项目后评价工作，按照四川交投集团《投资项目后评价指引》的方法和内容，通过分析对比，总结经验，改善投资管理和决策，进一步提高可行性研究的实用性。
加强房地产可行性研究工作的一些建议
(一)重视多方案比较
一般情况下，可行性分析要研究的不是单一方案，而是同时研究多种方案，有时几个方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。
(二)坚持可行性研究的客观性原则
客观性原则就是要坚持从实际出发、实事求是的原则，房地产开发项目的可行性研究是根据拟开发项目的具体情况进行分析论证而得出可行或不可行的结论，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。
(三)提高可行性研究编制人员素质
相当一部分房地产开发项目可行性研究编制人员可能就是一、两个人，不能适应房地产开发的多专业要求，而且编制人员往往不了解和熟悉房地产开发领域，他们能做的仅是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑、定量分析草率计算、经济评价流于形式。不能根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要，失去了可行性研究的真实性和指导作用。
五、结语
总之，可行性研究要以市场为导向，对房地产项目所涉及的领域、经济效益、技术可行性、环境、社会效益等方面进行全方位的论证和评估。项目可行性研究对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响。可行性研究要以增强企业核心竞争力、创造经济效益为中心，对房地产开发项目的各要素进行全面的调查研究和详细的测算分析，进行多方案的比较论证，最大限度优化方案。同时我们应注意房地产项目可行性研究中存在的问题，在工作中应避免这些问题的出现，发挥可行性研究的实际作用，使房地产项目的开发工作有据可依。
篇12：房地产开发可行性调研报告【一】
一、完善文本内容。本报告中，应增加建设单位的相关情况，清楚开发单位是否有资质和能力承担项目开发;增加和深化销售预测和销售策略;深化投资环境和市场研究，特别是项目区域开发区的房地产销售情况及经济发展情况。
二、增加相关图纸。本报告中没有任何图纸来表述报告中内容，项目可研报告，一定要附项目总平面图和日照分析图。总图可以知道建设规模和内容，清楚开发强度和经济技术指标，也可知道设计是否符合相关规范要求。日照分析图可以看出是否对项目外有日照影响，是否满足国家强制性条文。
三、完善相关设计依据。文中设计依据有些已经过时，应采用国家最新规范;娄底市近期专门出台了一些针对房地产市场发展的文件，应加上去，增加项目的本地性。
四、完善建设内容。建设内容应当明确是高层还是多层住宅，限高多少;增加公厕、垃圾站、配电房、绿化等建设内容;说明项目用地权属情况。
五、细化和修改文字内容。文中劣势描叙中，项目区域为未开发区域不对，该项目区域已经是成熟开发区域;文中对房地产市场的分析应当主要侧重开发区的房地产市场分析，而不应是湖南省和娄底市的，说服力不强。
六、投资进一步细化。该报告中，项目总建筑面积19663平方米，总投资9748.79万元，成本将近5000元每平米，投资成本过高，不符合目前房产市场开发情况，应调整。其次，在投资分析中，地下车位12万/个，超出娄底实际价格，目前一般为8万/个;工程量中，土石方应进一步核实，该区域主要是填方，挖方较少;人工工资88元/日太低。
七、修改项目工期表达方式。项目工期改为采用以月为单位计算工期，以季度不太精确;文中工期部分地方前后不一，工程本是5月完成，在销售方案中却208月才举行奠基，2022年4月18日才开始团购，时间前后不一致。
八、完善对项目开发条件的描述。本报告中，项目建设基础条件的描叙与本项目实际建设地不符，应具体针对性地对项目建设条件进行精准描叙。包括项目场地、地形地貌、地质情况、周边建设情况等。
九、工程管线设计应深化。该报告中，住宅采用三台800kVA室外箱式公变供电，公共部分在地下室设两个专变配电室，共设4台高压开关柜、2台800KVA干式变压器和24台低压配电柜，配置不合理;该报告中，给水管道200管径过大，150足够。
十、细化财务评价。该报告财务评价中，企业所得税应按娄底税务部门文件规定的额度计算。
篇13：房地产开发经营管理工作情况调研报告
根据市人大常委会工作安排，9、10月份，张xx副主任带领城建环资委员会及工作室的同志，对我市房地产开发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座谈交流，到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道社区居民代表参加的座谈会，召开了房地产方面专家和房地产企业负责人座谈会，多层面征求意见建议。
一、基本情况
近两年，中央反复强调“房住不炒”的定位，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按照中央和省市委的要求，我市不断加强房地产市场调控，进一步加大住房保障力度，通过一系列政策措施的实施，确保了我市房地产市场的平稳健康发展。
（一）开发建设稳步增长。今年1-9月，全市房地产开发完成投资x亿元，同比增长x%。全市各类房屋新开工面积x万平方米，同比上升x%。今年前8个月，全市已批复供地方案的住宅用地x亩。全市房地产业实现税收收入x亿元，同比增长x%，占全市税收收入的比重为x%。
（二）调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限贷、限售、限价、限卖等调控措施，抑制投资投机性购房行为，保护支持刚性和改善性住房需求。今年前8个月，全市新建商品住宅销售x万套，同比减少x%；销售面积x万平方米，同比减少x%。截至今年9月底，全市新建商品住宅库存x万套，同比增长x%，库存去化周期为x个月，库存水平处于合理区间下限。
（三）市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。从9月份价格指数情况看，同比上涨x%。考虑到政策影响的滞后性，以及最近房地产市场出现的新情况、新变化，多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将继续回落，销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等政策，对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用，但因购房需求高于房源数量，推高了新建商品住房周边二手房交易价格，个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒挂现象。三是主城区冷外围区域热。前8个月，西海岸新区、即墨区和胶州市占据全市新建商品房销售面积排名前三位，合计占比x%；相较于外围区域市场的火热，主城区受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显，市南、市北、李沧和崂山四区合计仅占全市新建商品住宅销售面积的'11%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建设项目蓬勃发展，但缺少相关政策制度保障和规划指引。
二、存在问题
（一）市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋紧。尤其是主城区可用土地少，市南、市北、李沧、崂山及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大；部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给，2011年至2016年六年间，全市累计供应住宅用地2192宗、x万亩，但因种种原因有x万亩尚未开发利用，占供应总量的x%。二是供地结构不尽合理。商业地产房屋供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，开发企业对房价依然存在较高预期，企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房价格高而市场接受度不高，主要原因是二手房大多为早年建设的老房子，基础设施配套不完善、内部结构不合理、物业服务水平低，我市每年新增上市二手房x余万套，约7万套成交,成交率仅为x%。
（二）住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响，出租房屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。按照现在的租金和税费政策，租赁企业每月实际收益的约25%将用于缴纳各种税费，拉长了企业的投资回报周期。三是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济能力、职住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；但我市住房租赁市场的房源多为周边区域大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商业用房、办公用房等市场需求不足，闲置率较高，造成资源浪费。
（三）市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门，由于个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因，造成市场监管存在漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计不完整、不一致、不规范，数据信息公布不全、不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，未取得预售许可证销售商品房，捂盘惜售或变相囤积房源，违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修，拒绝公积金贷款等违法违规乱象。
(四)配套设施建设不完善。老城区部分建设项目，新开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，导致房屋建成后无法及时移交。部分垃圾转运站、公厕等邻避项目，道路、管网、公共绿地等市政设施，学校、医院、养老机构、幼儿园等公益项目，由于规划、征地、资金等原因，不能与房地产项目同时建成使用。房地产开发企业在出让土地上建设的用于行政管理与社区服务的配套设施，按规定应当由区市政府按照房地产成本价回购，但现实中存在政府不愿出资回购，企业又无权对外销售的现象，导致建成后的公共服务设施闲置。2016年12月，我市出台了既有住宅加装电梯的政策，社会关注度高，但目前得以实施的项目很少。
三、意见建议
（一）坚持综合施策，确保房地产市场平稳健康发展。要毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位，坚持调控政策的连续性、稳定性，保障人民群众刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，引导需求稳步释放，避免出现房价大起大落。要加快转变发展方式，大力推动新旧动能转换，培育新的经济增长点，不断降低对土地财政的依赖。要根据城市总体规划和人口分布，结合城市有机更新、人口变动、产业布局、住房保障、房地产市场走势等实际情况，科学测算房地产建设空间布局和建设总量，科学制定房地产建设计划。要建立完善房地产市场评价和监测预警体系完善对房地产调控工作的评价考核机制，严格落实调控主体责任。
（二）保障土地供给，不断满足人民群众住房需求。要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房政策体系，根据住房人群需求情况，科学合理确定商品房、保障房、公共租赁用房供地比例、商住比例和供地区域；在切实保障中低价位、中小套型普通商品住宅用地供给的同时，适度增加改善型、高品质商品住房供地；满足不同层次的住房需求。要积极应对人口老龄化趋势，适度增加医疗服务、健康养老等产业土地供给。要进一步加大老旧城区改造更新和棚户区改造力度，提高环境质量，改善居住品质。各职能部门要加强沟通协调配合，加强房地产用地供后监管，对已供土地的开竣工、建设进度等情况进行动态监测。积极盘活存量土地，依法从快处置闲置土地，进一步提高土地利用效率，确保已供应的土地尽快形成有效住房供应。
(三)加强规划引领，推动房地产业持续健康发展。要站在经济社会发展全局的高度，积极推动房地产业的持续健康发展。在新一轮城市总体规划修编过程中，要结合我市经济社会发展水平、住房供需状况、城市发展布局、轨道交通等基础设施建设、人口流动变化趋势、老旧城区改造更新等实际情况，统筹生产、生活、生态空间，科学编制住房发展规划，合理规划住房和用地规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。要统筹基础设施和空间布局，进一步增强轨道交通沿线、重点交通枢纽周边等人口导入重点区域的承载力和吸引力，引导产业、就业和人口有序流动，促进职住平衡，创造安居乐业的良好环境。要统筹城乡房地产市场发展和房地产开发布局，大力推动农业农村的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产新兴业态的发展，助力乡村振兴战略的实施。
（四）规范市场秩序，切实维护好购房者合法权益。要下大力净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，加快建立和完善房地产行业信用体系，强化信息共享，推动信用体系建设成果服务于行业发展和监督管理，加大守信激励和失信惩戒力度。要坚决打击房地产开发企业和中介机构恶意炒房、违背购房者意愿搭售车位车库、虚报装修价格、虚假宣传、签订阴阳合同等违法违规行为，并记入企业或责任人信用不良记录，向社会公布。进一步加大力度，采取切实可行的措施，加快已入住未办证房屋的不动产权证办理效率，维护购房者合法权益。要加强和规范房地产开发经营管理相关数据的统计发布工作，确保数据的准确性、及时性，为政府科学决策、为房屋交易各方提供准确可靠的参考依据。要加强政策解读和市场信息公开，定期发布权威信息，及时释疑解惑。要加强宣传引导，充分利用广播、电视、报刊、网络等主流媒体正面发声，营造良好舆论氛围，引导群众理性买卖、租赁房屋。
（五）盘活存量房源，推动二手房市场和租赁市场发展。要加大存量房普查力度，掌握真实可靠的数据资料，强化政策研究，尽快出台和完善相关政策措施，加速存量房流转，快速形成有效供给，实现房产资源合理配置。要进一步激活二手房市场，合理引导房价，健全交易制度，透明交易信息，稳步提高二手房在住房交易市场中的份额。要加强老旧小区的维护管理和基础设施改造更新，调整和完善加装电梯的政策措施，推动这项惠民工作的落实，不断提升环境质量和物业服务水平。要完善住房租赁交易服务平台，为租赁市场供需提供高效、准确、便捷的信息服务，规范中介机构房源信息发布、服务收费和企业、个人出租住房行为。要鼓励闲置或者利用效率低的商业办公用房，引入卫生医疗、养老健康、教育培训、文体娱乐等基础配套属性的功能性产业。要全面清理住改商、住改办等现象，引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动。
(六）完善配套设施，为市民提供宜居的良好环境。要加强道路交通、地铁、医院、学校、商业服务等重大基础设施规划建设，提升房地产开发区域成熟度和便捷性，提高房地产用地使用价值和居住品质。要根据人口聚集和城市发展状况，科学配置、优先同步建设居住区配套市政设施，以及幼儿园、农贸市场、社区综合体、养老机构、公园绿地等居住区公共服务设施，完善居住区功能，增强居住的便利性和舒适性。要参照配套幼儿园规划建设模式，调整居家养老规划设计规范，把养老机构建设纳入城市基础设施配套费建设范围。拟出让的土地周边规划的公共配套设施，要同步建设，未建设或未纳入同步建设计划的，要暂停该土地供应。在土地出让方案及土地出让合同中，明确由土地竞得人代建的公共配套设施，要按规定的建设时限和要求，与开发项目同步建设、同步验收，确保公共配套的完整性。
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