解析央行中期利率调控工具论文

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解析央行中期利率调控工具论文

篇1：解析央行中期利率调控工具论文

解析央行中期利率调控工具论文

一、中长期利率工具PSL的产生背景

今年以来我国外汇占款的增长呈现逐级下降的趋势，这使得央行的货币调控有了更多的主动权，人民币基础货币投放逻辑发生改变，央行需要新的基础货币调控工具。在这样的背景下“弹胜利率走廊+中期政策利率”成为央行对市场利率调控能力的两大思路。自底以来，央行在短期利率水平上通过SLF(常设借贷便利)已经构建了利率走廊机制。而为了更好地确定和引导中期政策利率，一种新的基础货币投放工具―抵押补充贷款(PSL，全称初译为Pledged Supplementary Lending)，成为了央行的选择。央行希望借PSL以实现央行在短期利率控制之外，对中长期利率水平的引导和掌控。

二、PSL工具的内涵和特点

(一)PSL的内涵

抵押补充贷款(Pledged Supplemental Lending，简称PSL)，作为央行的一种基础货币投放工具，指的是中央银行以抵押方式向商业银行发放中长期贷款，合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等。从基础货币投放的角度看，PSL的作用与央行的公开市场操作、短期流动性调节工具(SLO)、常备借贷便利(SLF)、存款准备金率调整等类似。随着我国外汇占款趋势性减弱，未来PSL在央行的基础货币投放中将发挥日益重要的作用。PSL的实施和发展是我国利率调控框架的重要一步，它的运用主要是为了实现央行多方面调控市场中长期利率的目的，进而更好的应对当前利率市场化日益加快带来的挑战。

(二)PSL的特点

作为央行新创的货币政策工具，与SLO , SLF以及再贷款相比较，PSL具有以下几个新特点:一是期限相对较长。SLO , SLF主要是短期流动性调节工具，期限在三个月以内。而传统上的再贷款都是短期，依据贷款期限的不同，具体划分为20天内、3个月、6个月内、1年期4个档次，其中以3个月最多，基本上最长不超过1年。PSL期限则较长，因此能有效填补央行对中长期利率水平的引导和掌控。二是由央行主动发起。SLF是由金融机构主动发起，金融机构根据自身流动性需求向央行申请常备借贷便利。三是需要抵押品。PSL可以视为央行传统的再贷款的高级形式。再贷款通常不要求提供抵押品，使央行面临潜在的信用风险，而PSL则能保护央行免受潜在的信用损失。四是利率更低。由于需要抵押品，PSL的利率应当低于再贷款。基于央行降低融资成本的目标，PSL利率至少不应高于同期限的国债的.发行利率。五是精准发力。不同于SLO , SLF对于整体流动性的影响，PSL通过设定和调整抵押品标准及其所适用的贴现率，能够使央行更精准地调节其流动性注入规模和范围，有助于改善信贷结构。

三、PSL工具的影响分析

央行实施PSL主要是想要实现降低融资成本、引导信贷初始投向，从而优化其货币政策效果。具体来说，PSL工具对我国经济的影响主要有以下几方面:

第一，PSL通过提供定向信贷支持有利于优化信贷配置和结构。目前我国的信贷总量虽然充裕、但配置不佳，需要推进各领域的结构性改革。但需要指出的是，PSL仅能帮助央行改善第一轮的信贷配置，一旦新增信贷流入企业和居民、转化为后者在商业银行的存款，后续的信贷配置仍会面临前述的结构性问题，这需要央行进一步加强监管。

第二，PSL有助于培育新的政策利率。PSL既是数量型工具，也是价格型工具，央行希望将PSL利率培育为新的政策利率。商业银行贷款利率对银行间市场流动性状况及政策信号的敏感程度远远低于货币市场和债券市场利率。通过稳定银行的资金成本，PSL能够更直接地影响银行贷款利率、提高其对市场和政策的敏感度。此外，PSL有助于将央行充当最后贷款人角色的市场、同业市场、非银金融和企业信贷市场区分开。在我国，PSL通过稳定其它银行贷款利率、控制整体借贷成本，能有效地作为微调工具发挥“稳增长”的作用。

第三，PSL工具也存在一定的负面效应。一方面，如果PSL工具被央行频繁使用，有可能增加银行的逆向选择和道德风险。由于有了这一中长期流动性投放工具，商业银行过度放贷、以及当市场环境不利等风险叠加时导致的坏账上升发生的可能性也在增加。这也更容易诱发银行的道德风险，从而不利于约束银行非理胜的资产扩张。另一方面，货币政策调节更多具有总量效应，但是央行期望运用PSL工具实现货币结构性调整的目的，容易产生银行监管套利。以欧洲央行实施的长期融资讯划为例，虽然央行希望银行获得长期融资后更多将资金投向实体经济，但据估计，在欧洲央行和实施的1万亿欧元 (长期再融资操作贷款)贷款中，只有5%的资金流向实体经济，更多资金用于金融市场套利。在实践过程中需要把握好投资边界，监控好资金流向，真正把好事办好。

篇2：央行货币政策工具运用影响论文

央行货币政策工具运用影响精选论文

[论文关键词]货币政策工具；宏观调控；商业银行；影响分析

[论文摘要]近期，央行通过对存款准备金率、利率等连续多次调整，明显加大了运用货币政策工具进行宏观调控的力度，对经济的调整作用将逐渐显现出来，同时对商业银行的经营战略和盈利能力也将产生一定的影响。商业银行应积极响应央行的货币政策，进一步转变经营理念，优化盈利模式，加快金融创新步伐。

中国人民银行决定，从5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。同时决定，从206月5日起提高人民币存款准备金率。这是央行年内第五次上调存款准备金率、第二次上调人民币存贷款基准利率。近几个月来，央行明显加大了运用货币政策工具进行宏观调控的力度，其背景是什么，对商业银行会产生那些方面的影响?商业银行应如何响应央行的货币政策措施?这是本文所要阐述的问题。

一、关于央行货币政策工具的相关理论

货币政策是指中央银行管理一国货币供给的条件下，为了指导、影响经济活动，保证国家宏观经济目标得以实现，而由国家制定、通过中央银行付诸实施的有关控制货币发行和信贷规模的方针、政策与措施的总称。中央银行为实现货币政策目标，必须通过一系列与中央银行业务相联系的措施和手段来完成，这些措施或手段称为货币政策工具。货币政策工具分为一般性货币政策工具、选择性货币政策工具和其他货币政策工具。一般性货币政策工具是最主要的政策工具，包括存款准备金政策、再贴现政策和公开市场业务。

存款准备金制度作为一般性货币政策工具，对货币的调控和影响是非常大的。法定存款准备金率的提高或降低，将带来商业银行和其他金融机构资产业务规模的变化，从而对货币供给有重大影响。也就是说，中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。一般来说，在其他条件不变时，中央银行提高法定存款准备金率，则金融机构缴存中央银行的法定准备金增加，可供自主运用的资金减少，其放款和投资能力削弱，全社会货币供给随之减少；相反，中央银行降低法定存款准备金率，金融机构向中央银行缴存的法定准备金存款减少，可用资金增加，其放款和投资能力增强，货币供给随之扩张。

存贷款基准利率的调整，也是货币政策考虑的范畴。通过加息，可调控资产价格，令过热的股市和房屋市场降温。自7月5日以来，央行出台了包括加息和提高存款准备金率等在内的多种调控措施。特别是年5月18日，央行同时推出三项政策措施，即上调存款准备金率、升息、扩大汇率波幅。政策组合的推出，有利于增强政策的综合效应，加大调控的力度，综合治理经济偏快。上调准备金率旨在降低货币乘数与银行可贷资金规模，抑制货币信贷增速；贷款利率上调以及降低银行存贷利差意在抑制信贷需求和银行的放贷冲动，同时从供给和需求两端为信贷减速；存款利率上调有助于修正过低的实际利率，长期存款利率上调幅度超过短期以及活期存款利率不变有助于减缓存款活期化和储蓄分流的趋势；扩大汇率波幅有助于提高人民币汇率形成机制的市场化程度，增强汇率弹性，为扭转人民币单边升值预期、平衡人民币有效汇率创造条件。

二、当前货币政策工具运用的背景及其对商业银行的影响

2007年在经济出现局部地区和部分行业过热、通胀上行压力加大的背景下，央行运用多种货币政策工具治理银行体系流动性过剩问题。近期，促使中央银行多次上调法定存款准备率的主要原因是货币信贷增长偏快。中央银行所担心的是，贷款的过快增长会助长经济的低水平扩张，影响经济持续健康发展。提高准备金率的主要目的，就是要加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，防止经济过热，并由此导致通货膨胀。在当前房地产投资偏快、证券市场持续升温、国际资本大量流入的情况下，既凸现了央行加大运用货币政策工具进行宏观调控的必要性，同时也增加了其政策工具运用的难度。

当前央行对存款准备金率、利率等货币政策工具的运用，对资金市场、证券市场及商业银行经营都将产生一定的影响。从对商业银行的影响看：

一是抑制商业银行货币信贷过快增长。根据货币乘数理论，货币供应量为基础货币与货币乘数之积，而法定存款准备金率是决定乘数大小从而决定派生存款倍增能力的重要因素之一。对商业银行而言，存款准备金率的上调意味着信贷扩张能力的削弱。

2007年1季度人民币贷款增加1.42万亿元，同比多增1678亿元。央行通过上调存款准备金率收回流动性，每次调整50个基点，每次收回货币1500亿元，虽然相对于银行十几万亿元的流动性，不能造成实质性的影响。但是如果运用存款准备金率、利率工具进行流动性和资产价格管理，连续调整累积到一定的时候，对经济的调整作用就将逐渐显现出来。成熟的市场经济一般都会出现利率调整的周期性。近5个月来央行对存款准备金率、利率等货币政策工具的运用，就显示出我国已经进入了一个调整的周期。5个月内的第5次准备金率调整，以及两次存贷款利率的调整，除了在银行信贷发放与市场利率基准上将产生实质影响外，更表达了央行在流动性治理上从紧把握的强烈决心，也彻底打消了部分商业银行对央行货币政策严肃性所抱有的侥幸心理。

二是商业银行的资产结构将作出一定程度的调整，并对盈利能力产生一定的影响。从目前我国商业银行的经营方式以及获利能力来看，存贷款利差收入仍然是经营利润的主要来源。存款准备金率上调则意味着增加存放在央行的准备金金额，这将直接导致其可以用于发放贷款的资金减少。由于商业银行具有创造信用的功能，因此，商业银行实际减少的可以用来创造利润的资金将比增加的准备金数额成倍放大。

目前，商业银行法定存款准备金利率1.89%，存款的综合筹资成本大约在2.55%左右，贷款一年期利率6.39%，存贷款与准备金利率的利差分别为0.66%和3.84%。那么在现有存贷款规模上，经过测算：假设调高存款准备金0.5个百分点，冻结商业银行可用资金1500亿元，按此连续调整四次则减少由于发放贷款而获得的利差收入为3.84%*1500*4=230.4亿元。同时，由于商业银行存款的综合筹资成本大于存款准备金利率，商业银行缴存存款准备金还需要倒贴部分利息支出，补贴息差支出达0.66%*1500*4=39.6亿元。因此，据此估算，法定存款准备金利率的调整，将影响商业银行利润达270亿元。

三、商业银行响应央行货币政策应采取的措施

为积极响应央行的货币政策，商业银行应进一步转变经营理念，优化盈利模式，加快金融创新步伐。

一是要管住信贷总量，优化新增贷款投向。当前，在资产价格呈现不断上涨的趋势下，商业银行有必要控制过度的信贷行为，合理把握信贷投放节奏。同时，要着力优化信贷结构，严格信贷市场准入门槛，特别是要严格控制产能过剩和高耗能、高污染行业的信贷投放，注重提高信贷资金营运效益。据分析，各行业对升息的反应程度由机械制造业到农业依次递减，其中资金较为密集行业的影响度要高于劳动密集型行业。而作为国家宏观经济调控的重点行业，如建材水泥、房地产、纺织等行业的影响度极其自然地排在了前列。农业、交通运输、水电生产供应行业受影响甚微，这些也恰恰是国家目前产业倾斜及扶持的行业。顺应国家的产业政策，根据各行业受升息影响程度的不同，商业银行在贷款投向上应有所侧重，尤其是对国家宏观经济调控的重点行业的中长期贷款应该有所抑制，切实提高全面风险控制水平。

二是要完善风险定价机制，提高贷款综合收益水平。在贷款粗放经营受到遏制的情况下，商业银行应当积极完善风险定价机制，提高贷款综合收益水平。目前各商业银行对贷款风险定价日趋重视，致力于开发科学、适用的定价模型，但由于受历史数据积累不够和实际经验不足等因素的影响，目前国内多数商业银行风险定价能力仍然较低。对此，应参照《巴赛尔新资本协议》的技术要求，吸收国外先进经验，加快建立一套符合实际、切实可行的内部信用评级体系，准确地对风险进行定价，进而实现对贷款的风险差别定价，以降低信用风险，提高银行盈利水平。

三是增强主动负债能力，合理匹配资产负债结构。存款基准利率的上调，有利于增强商业银行的吸储能力，但付息负债利率的提高，也加大了商业银行的筹资成本。同时，存款准备金率上调意味着银行增加存放在央行的准备金金额，商业银行的新增存款之中可用资金比例降低，资金来源制约资金运用的自我约束管理体制下，促使商业银行更重视存款工作，以便进一步增强资金实力。因此，商业银行一方面要增强主动负债能力，认真落实差异化服务措施，加快网点功能转型，真正实现客户分层、功能分区、业务分流，在增加存款总量的同时，优化负债结构；另一方面，要根据负债的期限、利率结构，合理安排资产的期限、利率结构，将资产与负债在资金种类和数量上的联系有机地结合起来，在保持资金合理流动性的条件下，根据利率变化的预测和资产负债对利率的敏感性分析，及时调整各种不同利率资产和负债的敏感性缺口，扩大利差，达到净利差收入最大化的目标。

四是要加快业务创新，优化经营收入结构。今年5月份的这次加息与之前几次加息的重要区别是央行缩减了银行的存贷利差，特别是中长期存贷利差，压缩了银行贷款利润的空间。多年来，出于扶持国有金融体系的政策需要，中国银行业长期享受远高于国外同行的'存贷利差，尽管这一过高的利差水平一直受到质疑和批评，但央行长期保持了银行业偏高的存贷利差水平。此次央行打破多年政策壁垒缩减存贷利差，显示央行抑制信贷增长的坚定决心。对此，商业银行必须顺应银行业务发展趋势，在业务增长方式上从外延粗放型增长向内涵集约型增长转变，在经营结构上由传统的存贷业务结构向资本节约型的综合金融服务转变，在竞争手段上由同质化竞争向差异化竞争转变。

今后，尤其要重视科技创新和业务创新，拓宽金融服务领域，努力增加中间业务收入等非利息收入占比。20世纪70年代以来，国际金融市场利率波动愈益频繁，西方商业银行加快了金融服务创新步伐，通过开拓中间业务市场，降低净利息收入占经营总收入的比重，以规避利率风险。如目前发达国家银行中间业务收入占全部收入的比重高的甚至已经超过了60%，而国有商业银行中间业务收入占全部收入比重一般还不到10%，大力拓展中间业务是国有商业银行规避利率风险的有效途径之一。因此，国内商业银行要借鉴西方商业银行的经验，通过增大技术投资，加快引进电子技术，提供电子银行服务；通过整合业务流程、调整组织结构，增加代理基金、代理保险、代客理财等中间业务品种，来适应和满足客户个性化、多样化的需求。通过服务的全能化，实现客户的多样化和收益来源的多样化，从而有效地分散经营风险。

四、央行货币政策工具运用应关注的问题

2007年5月央行三项调控政策的同步推出，既反映央行货币调控思路的重要转变，也显示央行驾驭货币手段更趋熟练和灵活应变，相信对市场和经济的调控效应也将逐步显现。但是，?在存款准备金率成为央行常规性工具的同时，也有一些问题值得我们关注：

一是合理掌握货币政策运用的频率和调整区间。准备金率的提高，在意味央行将冻结金融机构更多资金的同时，也必须为此承担更多的利息支出。就商业银行来讲，准备金率的提高，限制了信用扩张，而存款利率的提高，又增加了筹资成本。因此，存款准备金率的运用有必要设定一个合理区间，抑制央行利息支出的增加，同时兼顾商业银行的利益；如果继续提高存款准备金率或存贷款利率，希望也能够相应提高存款准备金的利率，适度弥补对商业银行净利润的影响。

二是进一步加强多种政策工具的综合运用。在当前中国流动性过剩、人民币升值压力日益增大、信贷扩张过快、货币投资反弹压力巨大、物价上行风险加剧的严峻形势下，单项政策的效力日趋弱化。因此，应在加强各种货币政策工具的组合运用的基础上，进一步加强货币政策与财政、产业、外贸、金融监管等政策的协调配合，多管齐下实现多目标调控，并借助政策组中推出的力量增强政策的综合效应。

三是应注意调控政策的协同效应问题。我国宏观调控关注多个经济目标，这使得央行在政策的协同和配套上需要更多的艺术性。比如提高准备金率和利率均是紧缩性政策，为了巩固我国宏观调控的成果，继续实施稳健的货币政策是央行的政策导向，但升息又将提高人民币在国际市场的比价吸引力，加速国际资金的涌入，加剧国内市场的流动性过剩问题。资本市场特别是股票市场对流动性的关联影响预计还将显现和强化，这将对准备金率等数量型政策工具的运用产生更多的影响。因此，研究货币政策的协同和配套，谋划取得同向的效应，在我国宏观控制更加注重内在和结构的趋势之下显得更为重要。

四是应实行差异化的货币政策。针对目前农村资金存在着一定的“离农”倾向，为鼓励商业银行更好地服务于新农村建设，加大对“三农”的有效信贷投入，县域金融机构的存款准备金率应低于城市行金融机构。比如，目前农行法定存款准备金率高于其他三家国有商业银行0.5个百分点，高于信用社法定准备金率3个百分点。建议今后应区别各商业银行服务对象的不同，实行差异化的货币政策，合理确定县域金融机构存款准备金率，以鼓励进一步加大县域有效信贷投入，更好地服务于新农村建设。

参考文献：

[1]左晓蕾.加息智斗资产价格泡沫[J].资本市场，2007，(6).

[2]黄建锋.准备金率调整成常规化工具政策效应有待观察[N].中国证券报，2007-04-11.

篇3：利率与税收调控政策对沈阳房地产的影响研究论文

利率与税收调控政策对沈阳房地产的影响研究论文

一、对象与方法

（一）利率政策的处理方法

利率政策对房价的调节是通过其对于市场参与者的资金成本的流动性的调控作用而进行的，对于利率政策的研究方法多数学者采用通过建立新凯恩斯主义的动态随机一般均衡模型（DSGE）来考察利率的变化对房价的影响，此种方法通过构建要素模型对利率变动进行分析，由于要素指标约束条件不同而容易针对同一问题得出差异较大的结论[14];也有学者采用“叙述法”,即用虚拟变量来描述货币当局立场或意图，当货币政策从宽松转为紧缩时记为 1,否则为 0,这种方法无法表达利率变动后稳定期内所对房价带来的持续影响变化[15].本研究收集并分析 2010~2014 年利率变化情况，按照央行加息和降息将利率政策分为提高利率政策与降低利率政策，将利率政策的变动情况按照其加息与降息幅度梯次分级，将提高利率政策与降低利率政策进行梯度纵向对比，并采用统计分析方法进行归纳汇总。这样既清晰地从货币当局的意图出发探讨升降利率情况下的房价变化，又可以体现连续节点内利率变化的持续影响。

（二）税收政策的处理方法

房地产税收是国家调控房价的重要政策手段之一，我国的房地产税收政策贯穿于房地产开发、交易和保有三个环节，包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税和城镇土地使用税五个直接以房地产为征税对象的专门税种。学者对于税收政策的研究方法大多以选定税种的税收收入作为自变量建立回归方程模型，进行回归分析来研究不同税种税率变动对房价的影响效果，这种方法通常忽略了整体考量各税种及税率的变动对房价变动的影响。本研究收集 2010~2014 年税收政策变化情况，主要包括与房地产相关的税种税率的增减等，然后采用基期对比法进行量化处理，即将 2010 年税收政策初始值设为 0,在此基础上增加一项税种或增加某一税种税率即加 1,若既增加税种又增加税率则加 2,反之，若在 2010 年基期基础之上减少某项税种或降低某税种税率则减 1,以此绘制税率变化曲线图。从整体出发，把握国家税收政策意图对房价的作用效果。

（三）房价变化的调查与统计方法

在沈阳市九个市辖区中各选择一个小区，采用问卷调查法对其 2010~2014 年房价变化进行实地调查，并将九个小区的房价均值作为沈阳市房价变化数据。所选取的小区分别是和平区的万科城（位于和平区长白西路 58 号，由沈阳万科永达房地产开发有限公司承建，占地面积 350000m2,2010 年开盘）、沈河区的保利花园第五季（位于沈阳市沈河区东陵西路 29 号，开发商为保利（沈阳）房地产开发有限公司，占地面积 95000m2,2009年开盘）、皇姑区的格林常青藤（位于皇姑区太岳山路 7 号，开发商为辽宁报业格林秋日风情房地产开发有限公司，占地面积 48000m2,2010 年开盘）、大东区的果舍添香（位于东北大马路 102 号，开发商为沈阳明驰房地产开发有限公司，占地面积 66000m2,2008 年开盘）、铁西区的挪威森林（位于铁西区保工南街与沈辽路交汇处，开发商为沈阳金昊房地产开发有限公司，占地面积 22000m2,2008 年开盘）、于洪区的泰华林庄园（位于于洪区赤山路 82-6 号，开发商为沈阳泰华林房地产开发有限公司，占地面积 16000m2,2009 年开盘）、浑南区的文华街三号院（位于浑南区文华街 3 号，开发商为沈阳建大汇众置业有限责任公司，占地面积 56000m2,2010 年开盘）、沈北新区的雷明雅阁（位于沈北新区道义经济开发区京沈西街 7 号，开发商为沈阳雷明房地产开发有限公司，占地面积 300000m2,2008 年开盘）和苏家屯区的唯美尚品（位于苏家屯区浑河新城银杏路北，开发商为辽宁联合房地产开发有限公司，占地面积 97000m2,2010 年开盘）。所选取的九个房地产小区均为 2010 年之前开盘，住宅类型相同，截至目前均在售并且分布于沈阳市九个市辖区，这对于研究 2010~2014 年五年间宏观调控政策对于沈阳市房价的影响在时间和空间上是非常合适的。

二、结果与分析

（一）利率政策调控效果分析

1.提高利率政策调控效果我国提高利率政策主要集中在 2010~2011 年，从 2010 年 10 月到 2011 年 7 月，央行共五次加息，其目的是为了吸收资金存入银行，减少市场流动资金，同时也是为了降低房价。但从沈阳市同期房价变化情况来看，结果并不是很理想（图 1）。

从图 1 可以看出，2010 年 10 月央行第一次加息，而这反映在房价变化上则是在 2011 年 3 月所迎来的第一次房价回落，即加息政策出台的五个月之后，房地产市场才对此表现出房价回落的趋势，这表明加息政策的调控效果在市场上推迟了五个月才显现出来，证明了加息政策在此次调控上有五个月的市场时滞期。虽然2011 年 4 月以后沈阳市房价没有再上涨，但加息政策依然频繁出台，然而期间沈阳市房价并没有回落到2010年 11 月的水平，2011 年 5 月加息后，2011 年 10 月沈阳市房价才稍有回落态势，加息的时滞期为五个月，而后11 月沈阳市房价又再次上升，这说明了加息政策的调控效果并不理想。然而沈阳市房价虽然总体上涨，但上涨幅度并不大，沈阳市的房价在全国副省级城市中仍处于下游水平，在国家不断加大宏观调控力度的情况下，沈阳市的合理房价一直吸引着大量消费者，市场需求旺盛，又因为当时沈阳市将承办 2013 年第十二届全国运动会，期间沈阳市的市政建设也进入快速发展期，城市影响力和吸引力加强，极大地拉动了城市周边区域房价，市场整体呈现普涨态势。这些因素也阻碍了加息政策的效果发挥。

2.降低利率政策调控效果在 2012~2014 年这一时段，我国的宏观政策是趋于宽松的，降息、放开限购和减税等一系列措施致力于促进房地产市场发展，用以增加内需，拉动经济发展。降低利率政策并未引起房价大幅上涨（图 2）。

从图 2 可以看出，2012 年 5 月和 6 月有过两次降息，这期间沈阳市房地产价格呈下降趋势，在 7 月，两轮降息过后，沈阳市房价开始保持平稳并走出下降通道有所回升，但是价格上涨幅度并不大，总体基本保持平稳。2014 年 11 月央行在房价下降趋势情况下再次降息，而此时房价依然走低，在全国土地市场整体降温，百城房价七个月连续下跌的背景下，沈阳市土地市场也急速降温，成交面积与成交金额均大幅萎缩，房产市场需求低迷，但受降息政策的影响而并未表现出房价大幅下跌，在整体环境不景气的市场氛围下，降息政策促进了房价的理性回归。综上所述，可以得出结论：三次降息并未使沈阳市房价产生较大波动，房价变化趋于稳定。

（二）税收政策调控效果分析

抛开税收政策、利率政策与行政命令多种举措对房价的共同影响，单纯从税收政策松紧度变化角度出发分析沈阳市同期房价走势，将 2010~2014 年我国涉及房地产市场的税收调控政策进行分类汇总，量化处理后与沈阳市房价变化走势对照（图 3）。

从 2010 年 1 月到 2011 年 8 月，我国的税收政策趋紧，七折贷款利率、税收优惠等取消，二套房贷款趋紧、外地人限购等政策纷纷出台，单就税收政策而言，营业税方面个人将购买不足五年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税、二手房交易市场交易税费提高、征收土地增值税、契税征收比例提高、针对个人住房征收房产税，其目的是通过提高房地产相关税费使购房成本上升进而使房产需求下降，并使得房地产市场的投资减少，进而抑制房价上扬。与之相对应的.，2010 年 1~10 月沈阳市房价非常稳定，只在较小范围内波动，虽然在 2010年 11 月有过阶段性上扬，但到 2011 年 2 月达到最高点后就开始回落，之后房价虽偶有波动但总体上保持平稳。这说明严厉的税收政策对于抑制房价的调控效果是很理想的。2012 年下半年至 2014 年期间，在税收政策趋向于宽松的大背景下，房价一直处于平稳状态，这说明宽松的税收政策对于稳定房价是有很好的调控效果的。

三、结论与建议

从沈阳市 2010~2014 年房价对于期间我国利率和税收政策的反馈来看，无论是利率还是税收政策对于调控房价都起到了一定的作用，但利率政策对于房价的调控效果低于税收政策的调控效果。具体有如下几点：第一，利率政策对于房价的调控效果不佳。2010 年 10 月与 2011 年 5 月有过两次加息，然而在加息五个月之后沈阳市房产市场价格才略有反馈，市场效果延迟性较大；降息未引起房价太大波动，降息政策调控房价的方向并不明确。第二，税收政策对于房价调控效果较好。严厉的税收政策有力地打击了房地产投机行为，从而控制房产市场投资过热，抑制房价的上涨；宽松的税收政策有利于显化房产存量市场，拉动内需，稳定房价。

（一）对于我国当前房价保持稳定发展的对策建议

当前的房地产市场调控政策已经相当宽松，供求关系相对健康，受宏观经济低迷的影响，投资者倾向于将资金用于购置房地产，在当前国家去除房地产库存的宏观政策下，契税的减免、降息以及户籍方面的优惠政策，直接导致房地产交易量上升，北京、上海等一线城市 2016 年春节后出现恐慌性价格疯涨，如今的房产市场开始回暖，市场需求显现，而房产市场资金流入不足，且市场供给仍大于需求，只是相对集中的需求在同一时刻涌现，造成了房产市场供不应求的假象，应该引导房产市场显化库存，加大中小城市购房政策扶持力度，打击一线城市房产市场捂盘销售现象，扩大市场供给，对库存量大的房产市场给予更高补贴，引导购房需求分流。

（二）对于我国未来房地产市场的宏观调控政策制定方向建议

首先，稳步去除房产库存，实行差别化税收政策。当前我国房产市场总体上表现为供需平衡，而实际上我国房产市场库存量巨大，存量房产并未完全显化是由于需求的不均衡导致，消费者对于宽松的房市政策的集中反馈表现为一线城市房产市场需求旺盛，导致一线城市房价不合理上涨，而中小城市由于市场需求低而表现出有价无市，在未来一段时间内，我国房地产市场应该逐步显化存量房产，促进房价理性回落，消化房产存量。因此应该实行差别化的税收政策，即需求旺盛的一线城市，对购房者征收契税、交易税，同时增加一线城市供给量；在中小城市对房产供应商加收房产税，对购房者提供购房补贴，减免相应税费，促进存量房产显化，引导拉动消费需求。其次，进一步降息，引导资金流入，促进房产市场回暖。股票市场的持续低迷，宏观经济不景气，越来越多的人选择把资金投入到逐渐回暖的房产市场，在当前房产市场为存量市场的情况下，资金流入房产市场转变为消费需求，我国目前人口结构导致住房刚性需求下降，改善性需求逐步提高，进一步降息，支持自住和提高改善性住房需求并带动二手房交易市场成交量，有助于房产市场回暖，促进宏观经济发展。

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